“千亿新贵”如何再造一个金科？ || 深度

随着地产黄金时代终结，“千亿”俨然成为房企命运的分水岭。

根据中房协等发布的《2019中国房地产开发企业500强测评研究报告》（以下简称测评报告），2018年销售过千亿的房企达到30家，同时，行业集中度继续提升，前20强所占市场份额超过36%。

“有规模才有江湖地位”，这句话道出了房企对规模的渴望，也让金科比预想的更早晋身“千亿新贵”。

3月25日，金科股份（000656.SZ，以下简称金科）发布的年报显示，2018年实现销售额1188亿元，同比增长81%，提前完成此前定下的2019年目标。

值得注意的是，这种规模的高速扩张，并不是以牺牲盈利能力为代价。根据年报，金科2018年扣非归母净利润为40.19亿元，同比增长达到137%，同时，毛利率和净利润率较上一年都有不同程度的提升。

正式跨过千亿门槛，金科将2019年的目标调高至冲击1500亿元。

在房地产市场持续调整的大背景下，碧桂园、万科、恒大等巨头纷纷调整速度，谋求多元化，下一个目标，金科该如何顺利实现？

“千亿”含金量有多高？

根据前述测评报告，在因城施策的宏观背景下，中小型房企依然举步维艰，成长空间及市场份额进一步被挤压。

2018年，房企三巨头交易规模继续攀上新高度，其中，去年下半年高喊“活下去”的万科，更是突破6000亿元大关。对金科而言，首次越过千亿门槛，跻身房企前30强，相当于拿到了一张下半场的入场券。

不过，在追求规模的道路上，有些房企可能会陷入无质量增长的怪圈。金科股份董事长蒋思海去年接受媒体采访时曾表示：“小而美是不可能的，一定是大才能强，大才能够扛风险。但是这个大也不是无谓的大，这个规模一定要和公司自身的财务状况、资金结构相匹配。”

金科的财务状况与规模匹配吗？

查询金科2018年财报发现，核心财务指标包括营收、净利润等都表现良好。

数据显示，2018年，金科营收为412.34亿元，同比增长19%；扣除非经常性损益的归母净利润为40.19亿元，同比增长137%，创下上市以来最好成绩。

▲金科历年扣非净利润增长情况。

在净利润这一块，金科要好于行业普遍的增长情况。

与此同时，金科的盈利能力也在进一步提升。年报显示，金科去年毛利率较上年同期提升8个百分点，净利率较上年同期提升3个百分点。

▲金科盈利能力提升。

这些数据从一定程度上可以证明，金科的“千亿”含金量并不低，更重要的是，其财务状况相当稳健。

根据年报，金科全年实现销售回款1051亿元，同比增长84%，回款率高达88%；扣除预收账款后资产负债率降至50.57%，较上年降低7.99%。

从2018年开始，随着房地产调控持续，销售市场遇冷，保持现金流成为房企生存的重要课题。而截至2018年底，金科手握货币资金余额近300 亿元，有效覆盖短期负债。

金科花了20年时间，才完成千亿门槛的跨越，也因此保证了“千亿新贵”的成色。

从重庆的“金科花园”起步的金科，即使到现在，仍旧坚守山城这一大本营。深耕和坚守也带了显著的成效。根据年报，2018年，重庆市场占有率高达8.79%，在销售方面表现强劲，对金科总营收的贡献超过62%。

与此同时，金科在“三圈一带”战略主导下，辐射全国重点一二线城市，2018年更是加快步伐。

去年4月，金科吹响进军华南的号角，并围绕粤港澳大湾区布局，开始重点拓展珠三角10个城市。根据年报，金科规划中的核心25城布局在去年已经基本完成。

全国化布局、深耕核心城市的战略，成为金科跨越千亿的基石。2018年，金科完成土地投资700亿元，新增项目110个，计容建筑面积2054万平方米。截至去年底，金科的可售面积超4100万平方米。

迈向新目标的逻辑

2017年，金科年销售额刚刚突破300亿，当年6月，金科制订了《公司发展战略规划纲要（2017-2020）》，确立了其未来4年的发展战略。目前，金科已经走过发展战略一半的进程，也完美完成了前两个年度的销售目标。

▲金科历年销售额情况。

如今，千亿目标提前一年实现，金科在年报中，将今年的销售额调高至冲击1500亿元。

但实现的过程可能并非坦途。

在宏观层面，经济下行压力加大，探底仍未完成，此外，人口下滑带来的购房主力人群减少，有数据显示，20年间，从8岁到28岁的未来购房主力人群减少了7200万。

再叠加行业层面的挑战，包括房地产调控持续、头部企业竞争激烈等，对于刚刚实现“阶层”跨越的金科而言，这些都是必须面对的严酷现实。

不过，业界的共识是，中国的城镇化率与发达国家仍有不小的差距，这将继续为房企提供向前发展的土壤。正如万科董事会主席郁亮在今年2月的内部报告会所称，“我们找不到一个和房地产行业赚钱前景相当的行业了”。

机会仍在，但高速发展的时代显然已经结束，金科继续跨越式发展的内生动力何在？

对于以房地产开发为支柱的金科而言，提前布局几大核心都市圈，实行区域深耕，已经通过业绩证明行之有效，并有望继续成为强有力的武器之一。

大本营重庆对于金科的重要性不言而喻，如今，金科仍在延续其深耕区域的战略。目前，金科在重庆范围内已经拥有超过50个项目在开发运营，土储占据金科全国土储面积约30%。

除了加固大本营外，金科的“三圈一带”战略优势日益明显。

有行业分析认为，一线城市开发成本高企，三四线城市人口持续净流出，缺乏强劲的后备购买力，因此，房地产市场中最有潜力、最有增长空间的是优质二线城市。

多年来，金科以重庆为基地，在京津冀经济圈、长三角经济圈、珠三角经济圈和长江经济带等区域的重点城市拿地布局。

 ▲金科已在重点省（市）布局。

金科已经在这些地区积累起优质的土地资源，包括北京、广州、成都、苏州、南京、合肥、郑州、武汉、济南等重点城市，根据财报，目前其在一二线城市的土储比例超过75%，可售面积超过4100万平方米。金科显然早已为未来储备了充足的“粮草”。

虽然郁亮称“未来10年，开发业务都将是万科的基本盘”，却并不妨碍万科从物流、商业等地方探索新方向。而碧桂园也在地产之外，频频发力农业、机器人领域。

转型是大势所趋，金科也不可避免，而这种调整，恰恰可以为金科在做大规模的同时，摸索出一条可持续发展的道路。

去年底，金科提出产业转型升级，宣布其“四位一体”的发展战略，即继续巩固民生地产开发，大力发展科技产业投资运营、生活服务和文化旅游康养。而科技产业主题，将是金科未来发展的重要着力点。

据了解，金科产业目前已进入重庆、山西、成都、长沙、济南等８个省市，完成了“八城十二园”的投资布局。数据显示，截至2018年底，金科产业实现签约收入约100亿元，入园企业超过1000家，园区总产值超过500亿元。

房地产市场风云变幻，金科用20年完成一次飞跃，面对新的挑战，它能用新的逻辑迅速实现下一次飞跃吗？

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