长沙房企利润率要“被”腰斩一半！长沙人民笑了

易简财经

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12月11日，长沙宣布商品房的平均利润率应为6%-8%。消息一出，顿时引起强烈关注。

长沙市发改委发布相关文件，称将加强商品房价格管理，明确价格构成：即由“成本+利润+税金”三部分组成，其中平均利润率为6-8%。该文件将自12月11日起执行。

根据通知，开发企业计算成本以楼面地价、前期工程费、房屋建筑安装工程费及小区内公共基础设施及附属公共配套设施费等4项成本之和为基数。

利润率仅能达到8%，这个数字过分刺眼，让市场议论四起。根据克尔瑞数据，2014年-2019上半年，172家上市房企加权平均净利率保持在11.7%-15.1%之间，这两年则保持在了14%上下。

原本能拿14%的利润率，现在却被长沙市政府要求控制在6-8%之间，对房企来说无疑是割肉。

长沙业内人士对此表示，“原来虽然也限价，但没有那么严格，这次都给你定的死死的了。”其进一步表示，项目实际开发、建设和销售过程中，会存在很多不确定的因素，“像管理费用和营销费用，这个点肯定兜不住的。”

实际上，长沙已不是第一次抓着利润率来调控。2017年，《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》出台，内容与本次文件非常相似。当时这则“暂行办法”效力为两年，也正到了效力到期的时候，现在不过是新出台一个文件延续效力而已。

两份文件差别在于，新文件已从仅针对限价房，调整到针对全部商品房，成为了更全面推行的文件。

影响范围更大了，房企也更呆不住了。利润率“被”下降之后，房企是否愿意继续做长沙的生意也要打问号了。

值得一提的是，长沙此举放在全国来看，都是独树一帜。

房地产遭严控并不新鲜，但在GDP连续降了3个季度之后，众多城市都在悄悄放松调控。杭州放松限价，合肥珠海则放松限购，而今年早些时候，全国21城给楼市松绑也曾一度刷屏。

反观长沙，依然紧盯调控不放松。

去年，长沙刚烈推出闻名全国的“6.25新政“，直接把当前房地产调控的主要矛盾，定调为”炒房与反炒房“的重大斗争。措施上，限购、限贷、限售全面升级，被称为“史上最强”调控方案。现在，又继续推行这次的严控利润率方案。

长沙不害怕经济滑坡么？没有土地财政问题么？

这与长沙的战略有关：一直把保持低房价视为竞争力。

2018年11月，长沙市长开会，强调让长沙房价始终保持相对稳定，绝不让长沙成为炒房者的阵地，支持实体经济发展；2018年10月，长沙副市长也称，房价低是长沙的一个优势，创业就业成本低，如果房价高了会增加这些成本，这在目前GDP过万亿的城市中，长沙是唯一一个房价没有过万的城市。

作用也很明显，人口多年净流入保持为正。

在地理上，长沙夹在珠三角和武汉两大人流黑洞之间，却依然持续吸引人口流入。2018年，人口增加最快的10个城市里，长沙排全国第九，一年增加了23.66万人。  

把时间拉长来看，同样有趣。2010—2015年，长沙常住人口总共增加39.11万，但2016—2017年，增长高达48.63万。基本可以说，2016年后，大城市房价普遍大幅上涨，长沙“房价洼地”给长沙带来了约百万新增人口。

曾有人精炼地概括出长沙的特点：长沙人拿着全国第20位的收入，买着全国排名61位房价的房子，创造出全国第13位的经济总量。

奋战在CBD的中国年轻人，谁不希望高竞争力低房价之城能更多？

（部分内容参考樱桃大房子、国民经略）