地王频现！烂尾楼之城南阳，谁又开始割韭菜了？

原创首发 | 金角财经（F-jinjiao）

作者 | 白玉公子

今年以来，南阳土地市场一个又一个“地王”像离弦的箭一样直戳刚需人群的心，就像南阳那一栋栋犹如黑洞的烂尾楼一样。

这几天，南阳市相关网站更新了即将拍卖的地块信息，最大的地块起始价已经达到8.36亿元。如果不流拍，南阳新的地王非它莫属。这两年，全国楼市流拍数不断创新高的情况下，南阳却逆势刷新地王新高，这让整个南阳楼市的妖气越来越重。

从2018年6月，南阳泰亨房地产开发有限公司以总价7.62亿元、溢价360%拿下南阳新区两个地块被称为“地王”开始，南阳似乎就开始了一股“地王热”。本地中小开发商力压外来的全国性大中型房企夺得地王的事不断重演。

到2019年6月，“地王热”达到高潮，8天内出现两个地王，把南阳楼市每亩单价推到1100万元以上，全省排名第三。如今，8.36亿的起拍价，更是让南阳刚需人群瑟瑟发抖。

土拍市场热火朝天的同时，烂尾楼一如既往地煎熬着南阳人。

原本承诺10月15日之前的“302”问题楼盘问题迟迟未能解决，一拖再拖。如今，2019年即将结束。

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南阳，又要产生新的地王了。

12月20日，南阳市自然资源和规划局发布公告，要拍卖6幅地块的国有建设用地使用权。重头戏是G2019—129地块，这个地块就在南阳东站高铁附近区域，出让面积达到18.4万平方米，起始价为8.36亿元。这政府定的起拍价，就已经刷新了南阳单总地块起拍总价的历史纪录。

同时，276亩的体量，也是少有楼盘可以匹敌的。毫无悬念，如果成交，一个新的南阳总价地王即将诞生。按照公告要求，G2019—129将于2020年1月9日下午3点公开拍卖，起拍单价约为303万/亩。

在这个城市，纪录总是不断被刷新。

参照此前南阳东站高铁片区的和南阳今年的拍地情况，该地块溢价200%以上成交的可能性十分大。也就是说，该地块的总价将远远超过8亿。我们来回顾一下该片区的地王，就会发现，溢价拍卖的预测有很大可能会变成现实。

今年的6月，南阳土地拍卖市场火热，8天里面，两个“地王”相继诞生。其中6月13日挂牌出让的G2018-53的住宅地块就在南阳东站附近，经历了180轮竞拍后，被南阳三川置业集团有限公司以4.02亿元的总价成功收入囊中，折合单价984万元/亩，溢价275.7%，楼面价高达6708元/平方米，一举拿下南阳“地王”宝座。

当时，参与G2018-53竞拍的房企有鑫苑 、中梁、金科、新城控股 、上海福山 、三川 、福森、 中港、天工等较大型的房企。但是三川作为本地房企，发挥其争抢地王的“优良传统”，把中梁等房企甩在后面拍得地王。虽然这种事情经常发生，还还是让人大跌眼镜。

不过，三川置业只做了8天的短命地王，打败它的还是南阳本地房企。

6月21日，南阳又有新的地王诞生。此时，南阳地王的单价已经超过1100万/亩。

当天南阳有4宗土地拍卖，其中宛城区的G2019-27、G2019-28两宗地块单价均超过1100万/亩，跟别被本地房企南阳华清源房地产开发有限公司和河南东正基业房地产开发有限公司拍得。其中G2019-28地块拍出1153万/亩、G2019-27拍出1108.14万/亩。因此，南阳继郑州、洛阳之后，成为河南省第三个千万/亩级别的城市。

在不断刷新的地王记录簿里，南阳中小开发商力压大型开发商，成为主要的地王缔造者。这对于城市的开发商来说，也许是一种荣耀。但是，地王的荣耀对于刚需人群来说，不仅刺眼，还扎心。

毕竟，地王的存在只是拉高了整个城市的楼市均价。

以G2018-53地块来说，楼面价高达6708元/平方米，开发商想要盈利，该楼盘的销售均价必定在1万3以上，这不低于1万3的开盘价格，将推高全城的房价均价。

而将于2020年1月9日开拍的预备地王——G2019—129地块的价格有可能碾压上述的所有地王。

众所周知，从2019年6月到2019年12月之间，高铁片区发生了一件南阳市年度最重要的事情，给了南阳高铁片区涨价的理由——12月1日，南阳市和开发商们盼望多年的郑万高铁的南阳东站正式投入使用。

高铁片区，原本就是因为高铁站附近这一概念而变得火热起来的。高铁开通后，刷新年中市区地王记录的可能性很大。

即将拍卖的G2019—129地块有270亩地，如果以1000万每亩的价格保守估算，总价或达到27.6亿左右。这对于南阳这个豫西南的三线小城市来说，是一个天文数字。2018年，南阳全年全市财政总收入307.62亿元，一个地块能够溢价拍卖到27亿元，几乎占了全市全年总收入的十分之一。

这仅仅是南阳市今年诞生的地王中的一个，如果把全部地块算上，南阳市的土地拍卖收入，十分可观。南阳市虽然是中原粮仓，是农业大市，但如果说这个城市的支柱性产业是房地产，一点都不为过。

但是，南阳频频出现的地王，放眼全国来看，是一种似曾相识的疯狂。

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今年，全国的土地招拍挂市场低迷，土地流拍数量创了新高。流拍、暂停、终止、低溢价是2019年土地流转市场的基本色调。太原、武汉、济南、株洲等多个城市都因为土地流拍而频繁上了新闻头条。

但河南省全省的土地市场都热火朝天。特别是年中，根据河南楼市网数据显示，一个月里河南省出现了7个地王。

5月22日，洛阳——1401万/亩单价，经过382轮竞价，地价再次被刷新！

5月24日，开封—— 656万元/亩单价，洛阳“地王”过后，开封土拍市场也“坐”不住了！

 6月4日，郑州——6199元/平楼面价，总价13.05亿元，竞价5小时，高新区“新地王”来了！

 6月10日，新乡——725万元/亩单价，166轮激战，新乡又爆双料“地王”

6月12日，周口——760万元/亩单价，“地王”又双叒叕来了，周口诞生新“地王”！

 6月13日，南阳——984万元/亩单价，昨晚一大批南阳人来郑州买房子，都是“地王”惹的祸！

6月21日，距离上次“地王”仅隔8天，南阳再次爆出新“地王”——1153万元/亩单价，半天两“地王”！

经过对地王的轮番竞逐，南阳低价在省内的排名又上了一个台阶。每亩1000万元以上的单价直追洛阳和郑州，在河南省18个城市里面排名第三，遥遥领先于其他地级市。

房价方面，在2019年上半年，南阳的商品住宅销售均价以每平方8547元的价格超过了洛阳的8399元，全省排名第二，仅次于郑州。南阳的房价，再上一层楼。

但南阳和洛阳、郑州这两座城市相比，经济基础有着天壤之别。在河南省18个城市里面，南阳的GDP总量排名第三，但是按人均GDP来算，南阳是省里倒数那几名。

河南房价均价8000元每平方米的城市有四个，除了省会郑州，还有南阳、洛阳和开封。郑州作为河南的省会城市，房价全省最高是必然，而洛阳工业基础好，是郑州之后第二个修建地铁的城市，同时还是九朝古都，也是旅游大市，其经济实力不言而喻。开封，借着郑汴同城的概念，房价也一路狂奔。只有南阳，远离郑州、工业基础薄弱，房价却一路狂飙到均价1万以上，这主要跟南阳是那1000多万常住人口、紧张的住宅供应量以及大量存在的问题楼盘有关。

再对比河南省乃至全国的楼市的数据，你会发现南阳楼市的超乎寻常的火热。

南阳市统计局公布的数据显示，2019年1-2月房地产开发投资增速继续保持在20%，但同期，全国房地产开发投资增速只有11.6%。而河南省所属的中部地区在2019年1—10月份，房地产开发投资同比增长10.0%。无论对比全国还是河南省，南阳房地产投资开发的速度超过全国、全省的平均速度的一倍。

反常背后必有妖。南阳楼市，妖气何在？

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上文提到1月即将开拍的6个地块中，巨无霸G2019—129地块体量达到了276亩。按照历史溢价率估算，总价或将达到27.6亿。总价如此高的地块，在南阳这个三线小城市还真的有人敢拍，而且竞争的开发商还不少。

地王的形成，其实离不开两个因素，政府所设定的起始价和开发商的激烈竞拍。

政府回收土地的成本很低，不过几十万或上百万一亩，但拍给开发商后，可以到达1100万一亩，中间的利润空间非常大。所以，如果条件允许，政府有很大的积极性去设定一个高的起拍价和提供大量的土地。

年关将近，又到了冲KPI的时间。

为了完成年初的土地供应计划，很多城市到了年底都会集中供地。在今年，减税降费、经济压力下行，这些宏观经济问题，会给地方财政收入带来压力。增加土地供应，特别是溢价拍地，自然是补充财政收入、满足财政增收需求的重要方式。

南阳也不例外。毕竟，如果不努力卖地，哪里有钱1个亿1个亿地给庞青年水氢车这些项目发补贴？

回看2018年6月所拍出的地王，溢价竞拍后总价为7.62亿。到了今年，G2019—129地块8.36亿起拍价已经超过去年的地王总价。

地王的诞生，政府设定的高起始价是基数。而开发商高达上百轮的激烈竞争，给最终价格做了个乘法。

开发商，特别是上述提到的南阳本地中小开发商，之所以在全国楼市横盘的状态下以超过200%的溢价率在南阳拿地，是因为他们深刻理解南阳楼市的市场。

南阳楼市庞大的市场需求，是个历史遗留问题。

在《南阳：烂尾楼之城》一文里面我们分析过，大约在十一年前，在2008年金融危机之后，南阳市因为农运会的契机大搞城市建设，也有这样一个不同于其他城市的火热局面。也因此造成南阳遍地的烂尾楼盘、问题楼盘，让一部分刚需人群这些年来的居住要求长期无法满足，所以才造就了南阳楼市多年“高烧不退”的局面。

除了历史遗留问题，南阳的商品房供给不足，也是造成刚需大、高房价的原因之一。

从近两年数据来看，南阳在商品房供给上严重不足。河南省统计局数据显示，2018年，南阳市全年房地产开发投资比上年增长20.1%。其中，住宅投资同比增长 23.9%。但商品房施工面积只增长4.3%；其中，住宅增长2.7%。也就是说，地被拍下来了，但没什么开发商去建房，能交房的更是少之又少。

另外一个数据更加触目惊心，2018年南阳商品房竣工面积同比下降 53.7%；其中，住宅下降 53.3%。而在商品房销售面积方面，则增长5.2%；其中，住宅增长1.9%。与之相对的是，商品房销售额增长 22.3%；其中，住宅增长18.0%。销售额涨了，主要是住宅涨了。

这段数据背后，揭示了南阳高房价的重要原因。简而言之，拿地的多，开工的少，开工的商品房更少；拿地虽多，竣工的却少，竣工的商业住宅更少；虽然住宅供应增加得少，但是涨得快。

再看2019年1-8月，河南省18个城市里面，南阳商品房销售419.88万㎡，全省排行第8位。增速下降-1%。

在理解这些数据的时候，我们要牢记，南阳市一个有着1001万常住人口的大城市。郑州人口数量直到2018年才突破1000万人，但在同期的销售面积总量是2065.36万㎡，增速是9.5%。南阳拥有比郑州还多的人口，但是商品房销售面积还不到郑州的四分之一。

毫无疑问，商品住宅的供应严重不足就是南阳的高房价的真正推手。

要想房价降，增加供给量。特别是增加商品住宅的竣工量、销售面积。如果把商品房竣工面积、商品住宅销售面积作为南阳市政府的考核任务，也许就能够解决房价妖魔式暴涨的问题了。

政府解决了，还有开发商。

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对于南阳的中小开发商来说，拿地可以，要希望楼盘竣工可想得太天真了。原因？可以参考《南阳：烂尾楼之城》中剖析过的中小开发商运转规律。

即使拿到地王，不一定有个好下场，虎头蛇尾似乎已经成了南阳地王的“宿命”。

不信你看，2019年3月6日，上文提到的南阳市泰亨房地产开发有限公司溢价360%拍下的地王，因为未按合同约定时间及时缴纳出让价款，被强制“收回”；2019年9月27日，南阳市中级人民法院查封凯璟·清华园楼盘256套房屋和1000个车位，凯璟·清华园是南阳楼市2013年的地王项目，126亩住宅用地拍卖总价6.7亿轰动一时，该项目剩下的房子，烂尾两年终于在11月交楼，却出现三房变两房等诸多问题......

资金实力不足但又抢着拿地，拿地之后却不开发，开发也烂尾，即使不烂尾，也问题重重，这些已经成为南阳本地开发商的常态。

但是，与当地关系不那么紧密的外来大中型开发商可不这么干。

所以，这都是因为什么？

起拍价是政府决定的，底价首先抬高了。但开发商可以不买账，任由地块流拍。但开发商觉得有市场，拍了下来。拍下来的开发商，都是当地的中小开发商。但拍下来以后，并不去开发。

这些都让人困惑。

拍而不建，有几种可能：

不管怎样，这种地王频起，拍而不建，最后都会收割那些想要买房的刚需人群。

遍布全城的烂尾楼虽然透支了买房者的信任。但南阳中小开发商的名声再烂，一栋栋烂尾楼再刺眼，也阻挡不了丈母娘要一套房子才肯放人的决心。

如今，地王的频繁出现正在一步一步推高南阳的平均房价，被农运会那一波烂尾楼盘收割了一遍的刚需人群还想上车难上加难。

总会有人为地王买单，韭菜割了一茬会有新的一茬长出来。

历史总是惊人的相似。割韭菜的刀也相似。

关于南阳楼市，你有什么想法？评论区见！