学区房要变天！泡沫终将破裂，请享受这最后的狂欢！

所有关心学区房的人，昨天应该都看到了一个重磅消息。

北京市西城区出台新政，宣布实行“多校划片”入学和“六年一学位”。

新规实施后，新购房者子女入学，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。而一个学区房，原则上六年内只提供一个登记入学学位。

这意味着，实行“多校划片”后，房子和学校的关系由“一对一”变成“一对多”，你买的房子具体对应哪个学校，随机派位。

“六年一学位”则意味着，一套房子六年内只允许登记一个学位，短期内的学位转让不再成为可能，学区房的流通性大大降低。

至此，继海淀、东城、朝阳等教育大区之后，北京最后一个教育强区宣布实行多校划片和六年一学位。

这意味着，“多校划片”是不可阻挡的大势所趋！每一个关心学区房的人都应该明白，学区房的逻辑，要变了。

北京学区房最后的狂欢

伴随着毫无征兆的“731”新政，北京西城区的学区房又一次来到了风口浪尖上。

在北京，西城区的教育资源堪称顶级。作为“中心地区”之一，西城区有着众多部委机构且名校林立，属于教育资源的“珠峰地带”。

在媒体的报道中，前几年，这里曾因“11平方过道学区房挂牌150万”、“半地下室学区房卖出1050万天价”等新闻引发广泛关注。

此前，一个小区对应一所学校，只要能买到名校对应的学区房，100%可以入读名校，即便是过道房、地下室都会引起疯抢，学位房热度高居不下的原因正在于此。

而“731”新政，正是给火热的学区房迎头浇上的一盆冰水。

4月30日，北京市西城区教育委员会发布《关于西城区2020年义务教育阶段入学工作的实施意见》，西城区将实行多校划片入学，消息一出，引发震动。

文件中传递的核心信息就是：“多校划片”。

如果多校划片顺利推进，一个小区将不再仅仅对应一所学校，而是包含名校和普通学校在内的多所学校。

其实，北京的“多校划片”早已经进行了，北京其他拥有优质教育资源的区域如海淀区、东城区早在2018年就进入了“多校划片”时代。

而西城区由于诸多原因一直未能实施“多校划片”，依然有着“一对一”的精准学区房资源，这也让西城区获得了“北京最硬核学区房”的称号。

环顾西城区，名校对应的学区房，早已到了上千万一套。

如今，7月31日后，哪怕你斥千万巨资买下了学区房，你的孩子也未必能百分百进入名校，反而极有可能被分配到普通学校。

所以，想通过学区房把孩子送进西城区名校的家长，在7月31日到来的这两个月里，势必会竭尽全力，抓住这最后的机会。

西城区的学区房，享受这最后的狂欢吧！狂欢之后，准备好迎接新的宿命。

学区房疯狂的背后

在所有的房子当中，学区房都是一个独特的存在，甚至一度成为了一个现象。

以北京为例，作为全国教育资源最集中的城市，北京的学区房从来不缺惊心动魄的案例，尤其是在义务教育资源顶级的西城。

据每日经济新闻报道，2016年3月，一篇题为《46万一平，谁买走了北京天价学区房》的文章引爆朋友圈。

这篇文章开头的第一句便是：

“11.4平米，530万。每平米46万的单价创下了近期学区房单价纪录。”

尽管这篇文章最后被央视曝光为虚假信息，但房屋所在的西城区文昌胡同，依旧是天价学区房的主儿，只因其对口北京市第二实验小学。

据央视当时的报道，文昌胡同在2013—2015年3月期间成交了4套学区房，面积分别是8.1平方米、14.59平方米（2套）和10.9平方米，3套的建筑年代是1980年，1套1990年。但这4套房的单价最高达27.34万元/平方米，最低的也有21.25万元/平方米。

2019年7月初，西城区德胜片区还成交了一套仅12.2平方米的老破小，成交价高达360万元，单价逼近30万元/平方米。

学区房的疯狂，没有经历过的人无法想象。

不只在北京，全国各大城市，凡是优质学区房，都是一片“群魔乱舞”。

在深圳，贝壳深圳研究院数据显示，深圳学区房（百花-园岭片区）今年3月的成交价对比半年前，每平米平均涨8000元。

据地产风声，华强北有个学区盘叫阁林网苑，一套44.58㎡的房子，4月卖出时成交价632万，每平14万，去年同期的成交单价是10万。换算一下，过去一年，房东每天躺赚5000块，买房人则要多掏近180万。

在安徽合肥，一个业内人士发微博说，政务区最近的开单王是个小伙子，18天做了17单。而政务区是合肥新兴的学区重镇。

2019年，南京出了一套“迷你”学区房，13㎡大的房间内，只够放一张床、一张桌子。

但因为总价低，房东报价168万，看房人排到了门口。魔幻的是，这是一套“瓦房”，房龄已经39年。

这个“破房子”跑火的原因，在于它属于南京市琅琊路小学的学区范围。琅琊路小学是南京最有名的三所小学之一。

最后，这套疯狂的瓦房并没有卖成，因为房主只有居住权没有房产证。这只不过是中介利用市场焦虑，制造的一场营销。

荒诞的现实背后，是学区房巨大的魔力。

《中国教育报》曾公布的一组数据显示，2015年北京大概有16万名儿童进行了小学入学信息采集。其中，京籍学生大概10万名，非京籍大概6万名。但东城、西城和海淀三个区口碑最好的25所小学，只能接收大概5000名学生。

一边是16万人的潜在需求，一边是5000个优质学位名额，而学区房，就是通往名校的那张船票。

你想想，这样的学区房能不火爆吗？

学区房火爆的深层次原因，是优质教育资源的稀缺与不平等。

来看一组数据：

2019年大学本科录取率，河南考生108.4万，本科批次录取36万，率取率是33.2%，广东、四川、安徽、河北、湖南、江西、甘肃这一数据在35%-43%之间。而北京是68.9%！

这意味着，同样参加高考，北京的孩子10个里头7个上本科，河南是3.3个。

导致这种现象的根本原因是内部教育资源极度不平衡。

在绝大部分城市，重点高中的升学率都远远高于普通高中，而能否进入重点高中，取决于能否进入重点初中乃至重点小学。而初中小学都是免试入学，能否上全凭划片或者摇号。

最后的焦点，就落到了那套决定命运的学区房。

买下了学区房，就赢在了起跑线上。

哪怕再不济，孩子不是读书的那块料，学区房也是市场上的“硬通货”，转手一卖也能赚上一笔。

就这样，在稀缺的教育资源和金融属性的裹挟下，学区房逐渐走上了狂欢的巅峰。

学区房将迎来变局

巅峰终将回落。把学区房拉下巅峰的，正是“多校划片”。

一般来说，学区房价格 = 普通房产价格 + 入学名额价格。

换言之，一套单价10万块的学区房，如果周围的非学区房单价是6万，那么这个好学校的入学名额价格就是4万/平米。

而且，由于优质教育资源的稀缺性，几乎所有买学区房的人都笃信，学区房一定会涨。这也是为什么很多人会去买“老破小”学区房的原因，孩子入学后，他们加上一点价，转手就可以卖给下一波适龄儿童的父母。

但他们没有意识到的是，学区房的这种价值增长有一个关键的前提，那就是：

学区房=入学名额。

一旦这个等式不成立了，学区房的逻辑就会发生改变。价值传递的游戏，也就变成了击鼓传花的泡沫。

而且，随着特定学区内学生人数的增加，有限的优质教育资源渐渐无法承受学区内的教育压力，“多校划片”几乎是一种必然。

多校划片之下，一个萝卜将会对应N个坑。同样一套学区房，有可能分配到名校，也有可能分配到普通学校。

如果“学区”之内，恰好有首屈一指的一流名校，也有对应城中村的“村小”，那么“多校划片”之下，学区房价格有可能面临断崖式调整的风险。

而且，改革开放40多年，经济发展迅速。每个城市都在扩张，新城区拔地而起，城市中轴线一再发生变化，这必然对学区房格局形成挑战。

过去坐拥教育、医疗、交通、商业等优势的老城区，无法避免日益老化的命运，虽有“旧改”加持，但前景势必受到影响。

虽然教育优势一时不会消失，但随着城市政务区和商务区的不断转移，城市人口向新区或新中轴线的转移，城市的白领和金领群体也随之而转移，从而形成新的教育高地。

北京回龙观的逆袭，就是这样一个故事。这里靠近中关村软件园，很多在百度、新浪、网易、滴滴上班的码农，聚居于此，常住人口近30万。他们的孩子，一度把当地的昌平二中，拉升成为高考成绩最好的学校之一。

毕竟，任何区域的教育，都是由人来决定的。

当然，学区房并非全无价值。像北京西城、广州越秀这些区域，名校众多，教育资源比较均衡，即使实行多校划片，也不用担心派到太差的学校，而那种名校较少、教育资源不均衡的片区，多校划片的影响就比较大了。

因此，在这点上，我赞成镁地产所言，学区房的概念并不会真正消失，只不过大家以后买学区房的思路彻底变了：

以前只需要关心具体的学校，未来则要关心一个片区整体的教育水平以及成长性。

尾声

能让中国人无怨无悔买单的，除了国足，恐怕就是学区房了。

两千多年过去了，孟子的“仁义礼智”被商品经济冲击的七零八散，唯有孟母三迁的精神，依旧被无数家长奉为圭臬。

在新闻里，我们经常能看到，各地家长为了学区房一掷千金。学区房甚至成了三四线楼盘的招牌，学区加冕，鸡犬升天。

深深刻在这些父母脑海里的，是“知识改变命运”这条自然法则。但我们不禁要问：学区房等于知识吗？进入所谓“XX小、XX中”就能改变孩子的命运吗？

清华大学社会学系研究者曾专门研究了学区房对学生能力的影响。学校的确对学生能力发展产生着显著影响，但学校因素却不是起绝对主导作用的。

时至今日，越来越多人认同这样的观点：

孩子的起跑线不是学区房，而是孩子的父母。

真学霸从来不需要学区房。

把你的时间花在提升自我和陪伴孩子上，远胜过那1套承载虚幻梦想的学区房！

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