北京写字楼空置率创8年新高！历史转折点终于到了……

在繁华的北京城，甲级写字楼的空置率创下了8年以来的新高峰！

近日，这一资讯打破了人们对北京商圈热度的既有印象。

戴德梁行在7月8日发布的报告显示，受到疫情和二季度新入市项目的影响，北京全市和五大核心商圈市场空置率继续上扬，达到16.2%和9.9%，分别环比上升2.4和1.9个百分点。

这是过去8年来的新高。

可以预见，疫情之下，北京写字楼的噩梦还将延续。

难道，写字楼的商业神话，真的要就此完结？

北京甲级写字楼空置率创8年新高

对写字楼来说，2020年犹如一个噩梦。

戴德梁行数据显示，北京甲级写字楼租金为358.5元/月/平方米，五大核心商圈写字楼租金为404.8元/月/平方米，分别环比下降5.0%和4.5%，同比下降9.5%和7.3%。

进一步细看，在所有的区域中，丽泽金融商务区受前高空置率影响，租金环比降幅最大，高达13.3%，其次为燕莎和中央商务区，租金分别环比下降6.3%和5.4%。

据戴德梁行内部人士判断，下半年预计有100万平方米的新增写字楼供应。这意味着，下半年空置率仍将持续走高，租金整体持续下滑。

写字楼空置率走高，最悲伤的莫过于写字楼业主和租赁中介了。

“今年是最难的一年。”

这是从业八年的写字楼租赁中介王远（化名）向钛媒体发出的感慨。对许多中小企业来说，充斥着新冠肺炎的2020年是史上最为艰难的一年。

“情况稍好的让员工在家办公，情况不好的直接倒闭退租了，空出来的办公室也没有人续租。”

王远诉说的是一个当下存在的事实。在戴德梁行近期的一项调查中，中国80%的受访写字楼租户声称，疫情对他们的业务产生了负面影响。

即便疫情逐渐好转，写字楼租金打75折，写字楼还是很难租出去。

另一个来自写字楼持有方的数据也许更能说明问题。

北京经典地标国贸大厦运营方中国国贸一季度财报显示，其服务式办公楼平均租金较去年同期下降20元/平方米/月（财报中标注称，平均租金中包含租金和物业管理费，因此如果只算租金，下降幅度会更大）。写字楼整体平均出租率94%，较去年一季度下降0.6%。

一季报显示，中国国贸截至一季度末经营活动产生的现金流量净额约3.57亿元，仅有去年同期的八成；营收、净利润分别较去年一季度下降15%、17%。

租户退租、合约到期、写字楼市场高供应量、新冠肺炎……每一个因素都在蚕食着北京写字楼业主的心。

哀鸿遍野

悲伤不只属于北京。

此前疫情最严重的武汉，二季度甲级写字楼空置率环比上涨了0.7%，达到了34.3%。

34.3%的空置率是什么概念？这意味着每三套写字楼，就有一套是空的。

青岛的空置率上升至28.8%，南京甲级写字楼空置率上升至29.5%。一线城市更是惨不忍睹。

在上海，陆家嘴、静安寺以及大虹桥板块的大部分写字楼项目，都可以在报价的基础上打折，或者直接减免部分租金。

这样的情况在前两年是难以想象的。

中指研究院数据显示，一季度，上海市甲乙级写字楼租金环比去年年底下跌1.16%，至4.27元/平方米/天。分商圈来看，南京西路和陆家嘴商圈的甲乙级写字楼日租金处于相对高区，分别为6.7元/平方米/天和6.05元/平方米/天；北外滩、虹桥的日租金处于中间区域，分别为4.78元/平方米/天和4.82元/平方米/天。以产业园为主的张江、漕河泾租金则相对平稳，平均日租金维持在3.7元/平方米左右。

深圳就更魔幻了。

第一太平戴维斯数据显示，深圳甲级写字楼空置率，一季度环比上升0.2个百分点至18.2%，二季度同比上升2.5个百分点至18.9%，三季度同比上升4.8个百分点至22.4%。

2019年全年，深圳甲级写字楼空置率同比增长6.33个百分点，飙升至22.04%，四个一线城市中排名第一！

到了2020年一季度，这种态势更加明显。

一个有意思的现象是，前段时间，为促进成交，深圳不少写字楼还推出了“99元/平方米/月特价房”吸引客户。

中国经营报采访的一个业内人士称：

“以前在福田中心区要找2字头以下的写字楼很少，现在居然还有99元特价房，我们感觉这房子跟不要钱一样。”

而在南山区，大冲商务中心则推出了“88元特价房”，且在总价方面还能优惠。

据世邦魏理仕数据，自2018年三季度起，深圳优质写字楼的租金就一路向下，再也没有反弹。

2019年初跌至211.7元，一季度末跌至210.6元，二季度末跌至207.9元，三季度末跌至204.5元，四季度末跌至201.2元。

深圳优质写字楼连续下跌五个季度的情况，只有2008年金融危机的时候出现过！

一边是异常火热的住宅，一边是坠入冰窟的写字楼。火焰与海水并存，这样的魔幻场景，恐怕也就只能在深圳看到了。

写字楼的宿命

冰冻三尺非一日之寒。

中心城市写字楼空置率的高企，不全是疫情的原因。早在疫情之前，这就不是什么新鲜事。

这是疫情之前，2019年年末各大中心城市甲级写字楼空置率的数据：

数十个城市中，只有台北、广州保持在合理范围内，其余城市的空置率均过高，尤其是二线城市。

最突出的是广西南宁，达到了惊人的54.3%。这意味着，这个城市有一半多的甲级写字楼空在那里，造成资源浪费。

此外，西安、苏州、天津、长沙、重庆、佛山、厦门、沈阳、贵阳等城市，空置率都在30%以上。

为什么会出现这样的情况？是什么推高了中国中心城市写字楼的空置率？

综合来看，主要有两大原因。

一是供应量太大。以深圳为例，数据显示，早在2019年，深圳甲级写字楼存量就达到553万平方米，同比增长19.3%。其他中心城市，写字楼的供应也大于实际需求。

写字楼供应量暴增的背后，来源于追求税收与GDP的动力。

写字楼物业是城市经济厚度的关键指标，象征着繁华富庶，夜晚的灯光秀，让很多人迷恋在虚假的繁荣之中，是地方追求的面子工程。

此外，相比普通住宅，写字楼交易税费高。而且，写字楼还能作为吸引企业前来落户的筹码，是地方创收的有效手段。

面子里子都有，各大城市趋之若鹜也就不奇怪了。

另一个原因，是互联网的崛起。借用财经韬略的话来说：

互联网电商极度压缩了商铺与写字楼的需求。

在互联网时代，很多企业只需要一个小作坊，甚至直接在家，就能实现正常运营。

此外，这些年，受宏观经济下行影响，再加上P2P行业暴雷不断，写字楼的空置率更加严重。

在未来，互联网办公模式还将继续对写字楼发起冲击！

尾声

空置率高企、租金下降、收入滑坡……对写字楼业主和相关行业来说，这注定是一个令人忧伤的消息。

但这并不意味着经济的衰退。相反，这也许是时代的进步！

举一个生活化的例子，早十年前，如果你去逛电子商场，比如中关村的海龙大厦、中关村e世界、鼎好大厦，你会发现，那叫一个人山人海。

那时候，买个手机、买个电器，人们都愿意到这些地方去挑挑逛逛。

但现在，你再去看这些电子商场，还有多少人去逛呢？

只要绝大部分商家把阵地转移到线上，实体办公楼和商场就会变得越来越难以出租！

用最低的成本赚更多的钱，这符合商业的本质和人性。

城市里的写字楼越来越多，好处不少，但弊端更多。

例如，大部分写字楼都身处繁华闹市，租金必定高昂。这不仅增加了企业的成本，也增加了员工的成本。

你在2环上班，却住在5环开外，每天通勤时间长达4个小时，就问你心累不心累？

从这个角度来说，写字楼其实是阻碍了人才的自由流动！

因此，写字楼空置率的攀升，也许是互联网办公时代对传统办公模式敲响的警钟。

一个新的时代，正在路上！