“跳单”被砸，钱关吃紧！落单的千亿祥生，把上市当成救命稻草！

2020年6月5日晚上，300多个怒气冲冲的人，涌进了浙江海宁一个楼盘的售楼处。

怒气犹如狂风，售楼处被砸了个稀巴烂。

这一次，砸售楼部的不是上门维权的业主，而是中介。

中介之所以砸售楼处，原因让人咂舌：

“开发商吃相太难看，竟然跳单。”

所谓的“跳单”，就是开发商为了省去支付佣金，跳过中介私下与意向客户接触，或避开中介带客，将房子卖给售楼处自然来访客户。

该开发商连忙对外表示：不是我们干的，我们已经全程委托给第三方公司了。

听到这个回应，中介火气更旺：

“竟然甩锅给第三方公司，他们私下跳过中介卖房的视频我们都有，要不要搞大一点，让所有人看看他们的真面目？”

激动的中介对前来采访的钱江晚报控诉：

“294套房源，每套佣金3.5万元。这一次跳单可以为开发商节省一千余万的佣金，自然是划算的！”

“这家开发商在这方面，口碑确实不怎么好。”

中介口中的开发商是浙系房企祥生，就在中介砸售楼部的前2天，祥生控股刚刚向港交所递交了招股申请书。

这事告诉房企一个道理：千万别惹中介，尤其是在准备上市的时候。

“跳单”会上瘾

2016年5月23日，一个名叫陈娜良子的人向上海市青浦区人民法院提出财产保全申请：

要求立即查封、扣押、冻结陈弘倪价值2969.87万元的财产。

在百科上，这位陈娜良子出生于1985年，是加拿大籍华人，曾获2008年度温哥华华裔小姐冠军，2009年度国际中华小姐季军。还演过一些作品。

而陈弘倪，正是陈娜良子的前夫。他的另一个身份，是祥生集团创始人陈国祥之子。

2019年春天，年近古稀的陈国祥将祥生的交接棒正式“传位”给了儿子，目前陈弘倪的职位为祥生控股行政总裁兼总裁。

十八线小明星为何状告自己的丈夫，不惜反目闹上法庭？

中国裁判文书网于2017年5月发布的一份关于《祥生实业集团有限公司、陈弘倪与陈娜良子民间借贷纠纷二审民事判决书》中显示：陈娜良子在陈弘倪的请求下，于2015年向祥生公司汇款2600万元，是为借款，约定年利率为13%。夫妻二人的微信聊天记录中显示陈弘倪认可该借款来源为聘礼。

但上诉人祥生公司认为，陈娜良子与祥生公司之间无借款合意，系争款项是为陈弘倪归还祥生公司为其垫付的出国款项。并且，陈弘倪无权代表该公司借款。

法院的一审判决是，祥生公司的说法并不成立，不仅要求祥生公司归还陈娜良子的借款本金2600万元，而且还应支付陈娜良子利息110万。

总结一下就是，祥生公司通过陈弘倪向陈娜良子借款2600万元，但却拒绝履行还款义务，最终被法院判决败诉。

这样的操作，和“跳单”中介的套路似乎如出一辙。

可惜的是，陈弘倪想跳自己老婆的单，却没能成功。

这个事可以看出两点。第一，祥生的项目操盘手比他们总裁厉害。第二，祥生确实很缺钱。

钱袋吃紧

检索公开资料显示，祥生地产涉及到不同程度的纠纷案件，裁判文书共计21起，民间借贷纠纷和金融借款合同纠纷各占8起和5起。

频频施展“跳单”套路的背后，祥生的资金链已经高度紧绷。

招股书显示，截至2019年底，祥生控股的现金及现金等价物为24.12亿元，较2018年和2017年分别减少了6.98亿元和8.14亿元。

一年之内损失了近1/4的现金，这个现金流令人担忧。

另一方面，祥生控股2019年的负债总额为1246.52亿元，净资产与负债的比率高达360%！

借用金融八卦女的说法，这表明按2019年祥生控股的收入来计算，一分钱不花都用来还债，还需要近四年才能解决全部债务。

以和讯网此前发布的《2019年上市房企净资产负债率榜单》为参照，榜单排名垫底的房企净资产负债率也仅为218.3%。

祥生的360%，确实有点吓人。

更危险的是，祥生控股还有1/3的负债是短期负债，一年内需要偿还的各类借款达到112.73亿元。

按目前祥生控股的现金流状况，未来的资金缺口堪称巨大。

招股书还显示，在祥生2019年底的285.27亿元借款中，有180.07亿元来自信托融资，占比达63.1%。这51笔信托中，只有少数几笔的年利率低于10%，其余都在10%以上，最高的一笔超过了16%。

所谓的信托融资，通常被业内人士称为“高利贷”。一般来说，财务状况不佳的企业，面对银行的冷淡，为了缓解燃眉之急，只能寻求高利息的信托资金。

而且，从招股书可以看出，许多信托资金还给祥生控股规定了借款时长：三个月到半年。

这也意味着，连市场上所谓的“高利贷”都不太看好祥生的资金链。

拆东墙补西墙堆起来的资金链，脆弱程度可想而知。

至此，上市融资，成了祥生当下的最优选择。

落单的千亿房企

地产界有一个被不断重复的“真理”：千亿就是硬道理。

2016年以来，为了翻越这道“千亿生存线”，各路房企使出浑身解数：高周转，加杠杆，做数据，买排行。

2015年，千亿房企只有7家，2016年为12家，2017年17家，2018年数量激增到30家。

它们都明白，只有到了千亿，才能更有底气去资本市场融资圈钱。上市，也成了千亿房企的标配。

但也有例外。在千亿房企队伍里，祥生是唯一一个还没有上市的。

这家千亿房企，虽没有上市，却是个传奇。

祥生发家于浙江诸暨，江湖上流传着“一部祥生史，半座诸暨城”的说法。

在诸暨当地人的描述中，被称为“陈半城”的陈国祥却一向是个衣无华靡、谈吐朴实的实干家形象。

陈国祥有着绍兴人典型的精明，会做生意。和许多第一代企业家一样，陈国祥起于田亩，早年做过拉车工、酿酒员、纺织工，后来靠着尼龙丝绵纶丝生意积累起原始身家，一度被称为诸暨当地的“丝大王”。

90年代，诸暨金鸡坞村支书陈国祥，因承担村子拆迁改造工作而涉足地产，祥生地产由此诞生。

在2013年后开启的上一轮房地产发展周期中，祥生借由旧改和疯狂揽地，在三四线城市拿到大量土地，赶上了三四线城市的发展红利，从此一发不可收拾。

2018年，祥生地产迈过千亿，以1029.2亿元的销售额位居百强房企第28位。

从百亿走到千亿，万科和保利走了5年，绿地走了8年，祥生控股只用了3年。

数十年间，陈国祥的祥生地产，成为了金鸡坞村飞出的凤凰。

也正是在高速发展的幻梦中，力求低调的陈国祥，错过了祥生上市的最佳时机。

如今被资金链逼到悬崖边，才后知后觉匆匆寻求上市。

但这时候，形势已经不利于祥生。

大环境上，目前大多数赴港上市的房企均呈现出债务重、融资成本高、财务杠杆高等特点，行业的激烈竞争。加上疫情黑天鹅的影响，今年上半年IPO的房企，业绩要求更高。

祥生内部更是自顾不暇，销售增速创近年新低、对信托融资过于依赖、岌岌可危的资金链、紧张的中介关系……

每一个因素，都让祥生的IPO之路充满了变数。

尾声

一直以来，在上市融资的布局上，祥生被外界诟病的一点是：后知后觉。

祥生创立于1995年，和绿城同岁，算是浙系里面的元老级房企。

但与祥生至今未能上市形成鲜明对比，绿城已经拥有绿城中国、绿城服务和绿城管理三家上市公司。

哪怕是后起之秀中梁控股，也抓住了内地房企赴港上市的密集期，于2019年7月以黑马之势成功登陆港股，创下内地房企登陆港股的最快纪录。

同样是以千亿规模冲击IPO，新兴浙系房企中梁和老牌浙系房企祥生的打法画风迥异。中梁在上市方面表现得沉稳有计划，祥生反倒显得像无头苍蝇，只想一股脑往前冲。

这也算是房企界迷惑行为大赏。

如今，没有持续增长的销售业绩和足够支撑规模扩张的土储，祥生的发展，蒙上了一层迷雾。

错过了春天，只能等待下一个春天。

而眼下的冬天还很漫长，下一个春天，更是遥遥无期。