​墙体开裂、楼栋下沉、维权蜂起：“西南王”金科的高周转后遗症

2020年7月16日，延期了四个月的央视3·15晚会终于播出。

与往年一样，晚会对各行业的一些严重问题进行了曝光：

养海参放敌敌畏、汉堡王用过期面包做汉堡、旧袜子旧内衣竟是毛巾原料……更让人心惊的画面是：万科精装房漏成了水帘洞。

我朋友老六没想明白：

上百万买来的房子，就这？

但在金科联发东悦府的面前，哪怕是万科的水帘洞也得败下阵来。

还没交房就成了危楼

号称“洋房之父”的金科怎么也没有想到，自己会栽在洋房上。

而且，还是在大本营重庆。

7月中旬，位于重庆南岸区的金科联发东悦府项目交付在即。看着精美的洋房，业主高高兴兴来验房，但走近一看却傻眼了：

多处墙体明显开裂。

从业主在网上曝出的图片来看，有些楼体的裂痕甚至贯穿了整栋楼，裂缝的宽度甚至能容下一根手指。

看完这个图片后，老六发出感慨：

这是刚被雷劈过吧。

更重要的是，据中国房地产新闻报道，早在今年3月7日，重庆经开区建管局在巡查中就发现，该项目洋房地基出现沉降现象，并下发了整改通知书。

7月18日的调查结果显示：楼栋基础处于持续下沉状态，沉降未达到稳定状态，房屋出现结构裂缝及部分指标超出规范要求。

不仅有缝，还在下沉。

针对这个情况，住建部门给出的处理结果很直接：

“本着对市民生命财产负责的态度，住建部门要求整体涉事楼栋全部拆除重建。”

要被拆除的洋房共计10栋，包括一期的5栋、二期3栋、三期2栋。

据中新经纬，2018年5月底，金科与联发以6000元/平方米的楼面价、20.66亿元的总价，拿下南岸区茶园一宗245.97亩的住宅用地，这就是后来的金科联发东悦府。

天眼查资料显示，该项目的开发商金江联分别由重庆金科房地产开发有限公司、联发集团重庆房地产开发有限公司各持股50%。

▲资料来源天眼查

说实话，在地产行业里，楼盘质量出现问题需要进行整改的的确不少，但拆除重建的还真不多。

上一次需要拆除重建的项目，还是2019年长沙的新城国际花都和新华联梦想城两处楼盘。而且，据中国房地产新闻报道，这两个项目并不是完全推倒重建，只是针对存在问题的部门楼层。

可以说，这是今年重庆楼市乃至整个行业的大事件了。学过天文学的老六说：

这是异象。

1671后遗症

房子还没交就成了危楼，“西南王”金科也是无比郁闷。

坊间传言，金科联发东悦府项目拆除重建费用及赔偿业主的违约金加起来：

超过10个小目标。

山城老大哥的压力不止于此。据中国房地产新闻报道，仅仅一个多月前，金科旗下另一个位于重庆铜梁的项目金科集美东方一期有业主向住建部门投诉称，6月26日，业主发现正在施工的一期车库多处承重柱爆裂，柱内钢筋压弯暴露在外，承重梁断裂，开发商不仅没有答复，反而聘请保安殴打业主。

老六听说这事后十分感慨：

做金科的业主真难，不仅房子出问题，还得挨打。

据公开报道，去年初，重庆市住建委公开发布《关于2018年下半年建设工程质量提升行动专项督查情况的通报》，其中就点名江津区的金科集美郡等在建项目，在建设过程中存在质量问题和违法违规行为。

再比如，去年9月，根据人民日报数字河南报道，位于郑州中牟县的金科天籁城被举报使用假冒钢筋。

2019年4月，据“合肥房谈”报道，合肥金科海昱东方出现交房即维权的场景，业主投诉房子出现内墙大面积修补、地面开裂等问题，被质疑存在安全隐患。

在网上输入金科维权，出现了如下画面。

密集的维权背后并非偶然。

按照金科发布的《2017-2020年发展战略规划》，2020年其销售目标要达到2000亿元。为了这个目标，金科的“1671”高周转模式也被用到了极致。

从金科2019年的财报来看，只看营收和利润增幅的话着实亮眼。在拿地规模、操盘面积上，金科直追甚至超过了川渝地区房企老大龙湖。

但狂飙猛进之下，金科的资金状况已经危如累卵。

对房企而言，高周转意味着杠杆的飙升。在融资渠道日渐收紧、融资成本日益高企的当下，更是如此。

财报显示，金科的资产负债率还在攀升。2019年，金科的资产负债率达到83.78%，同比2018年微涨了0.15%。

负债增长之际，金科在2019年的财务费用攀升到6.29亿元，同比增幅高达1166.11%！仅仅在上一年，这一费用还只有4965.76万元。

财务费用急剧飙升的背后，金科的有息负债已经高达1000亿！杠杆已经加到底了。

如今地产界寒风凌厉，各房企都在拼命回款，打折促销不断上演，企业的现金流、负债率已经成为企业实力比拼的关键指标。

在很长一段时间里，高周转都是各大房企的必备技能。

在高周转的体系下，“融资——拿地——施工——销售回款——再拿地”形成一个高速旋转的闭环，哪一环出现致命问题，庞大的体系都将顷刻崩塌。

高周转下，时间到了极致、成本到了极致，房子的质量，想想你也知道。

“洋房之父”的忧伤

早年间，金科的产品确实不错，业界称赞金科是“花园洋房之父”。

“原创中国洋房”、“空中院馆”、“X+1夹层”、“别墅级洋房”……你能想到的关于洋房的专利几乎都来自金科。

这些成就离不开金科创始人黄红云。

时光倒回1984年，黄红云还只是涪陵区一个工地上的小工， 每天赚5毛钱。

后来，黄红云被建筑公司看中，提拔做了工程处长，自此一路飞升，做到了这家建筑公司的老总。1998年，黄红云开着一辆普桑，带了三个合伙人进入重庆主城区，在江北区一间租用房里面创立了金科。

金科的地产第一炮，瞄准了当时的一块“不毛之地”：五黄路片区。黄红云曾说：

“这是我平生最大的一次‘赌博’。”

不久之后，黄花园大桥通车了，路桥年票制实施了，重庆房产市场飞奔向上……

黄红云“赌”赢了。他骨子里的“赌性”也由此被激发。

2015年11月1日，私募一哥徐翔在杭州湾跨海大桥上被抓，有媒体当时描写到，“黄红云人生五十载，第一次感到害怕。”

据天雷地火说地产，2014年，为了减持整个家族的金科股票，黄红云找到徐翔，在后者帮助下，精心设计了一场操纵股价的大局——通过高送转方案、发布虚假新能源概念、虚假增持消息等，不断诱使股民进场，并在徐翔的巨额资金配合下拉升股价。

2015年股灾前，黄红云家族成功逃顶，最终套现了大约45亿左右的资金。

从此，黄红云有了新称号：“割韭菜之王”。

在东财股吧，小股东们一提起黄红云就磨牙，并扬言：

“黄红云，金科无非是你鱼肉股民的一个吸血器。”

如今，那些维权的金科业主，是否也在磨牙呢？