刀尖上的中梁：紧绷的资金链，要命的高周转

2019年2月27日，胡润全球富豪榜如期而至。

世界上最有钱的2470人被集合在这张榜单上，门槛是10亿美金。

榜单一发布，眼尖的人立马发现：

温州首富换人了。

前一年刚登上“胡润全球富豪榜”的中梁控股董事长杨剑，以265亿元的身家一跃成为了新一任的温州首富。

支撑杨剑登顶的，是中梁控股“三年增长6倍”、“合约销售额破千亿”的狂飙猛进。

“中梁速度”一度为业界惊叹。遗憾的是，如今摆在中梁和杨剑面前的，却是增速大幅下滑、毛利远低于同行，以及高周转留下的后遗症。

极度紧张的资金链，更是悬在中梁头上的一把利剑。

 四处找钱

2020年618这一天，港交所一大早就发了一则公告。

公告的主角是中梁控股，核心内容是发债：

1年期短债，2.5亿美元，熟悉的8.75%利率。

这已经是中梁控股自2019年7月上市以来，第四次海外发债。

不到1年发债4次，中梁到底有多缺钱？

中梁的缺钱，可以追溯到其上市前。

上市之前，中梁堪称地产行业的“黑马”。招股书显示，2016年至2018年间，中梁合同销售额分别为190亿、649亿和1015亿，三年内增长了5.3倍！

但规模激增的背面，是中梁流动负债的逐年递增。

规模飞涨的三年间，中梁的流动负债总额从351.35亿元、796.81亿元，跃升至1484.49亿元。而三年的加权平均实际利率分别达到9.4%、7.9%及9.9%，处于行业高位。

如今，摆在中梁面前的是飞升的有息负债。

中梁的2019年财报数据显示，截至报告期内，中梁控股总有息负债为401.81亿元，较2018年末增长48%。

当然，一个比较亮眼的数字是净负债率降到了55.6%。要知道，中梁的这一指标曾一度超过1000%。

但另一方面，中梁财报里的一个数字令人产生疑虑。

一般来说，房企的少数股东权益与少数股东损益存在“错配期”。也就是在合同销售额达到收入确认结转的条件，一般是在少数股东权益产生后的2-3年。

但据纵横陆家嘴调查，中梁近三年的少数股东权益占所有者权益的比例均在60%左右，其少数股东损益占净利润的比例却未能出现“错配期”结束后的大概率结果。

这句话有点绕，翻译一下就是：中梁有可能为了顺利上市降低偿债指标，而采用了“明股实债”的手段。

这是上市公司惯用的一个手段。从这个角度来看，中梁的实际债务压力，恐怕要比想象中的更大。

刀尖上跳舞

除了频发海外债，中梁的境内融资也一直未曾停止过。

智趣财经社就曾收到过业内人士的爆料：

“中梁的资金链一直绷得极其紧，从本质上来说，中梁是一家‘高利贷’驱动的公司，民间融资和信托成本都很高 ，这从根本上决定了中梁的‘疯狂基因’ ！”

7月31日，中国经济网曾报道过一个消息，多个投资人反映，他们购买的万向信托发行的中梁地产基金8号集合信托计划延期了。

仅第二天，中梁就做出了回应：

公司正常履约且资金充裕。

万向信托也进行了情况说明，表示股权性质的权益投资，因项目去化尚未达到约定比例，对部分权益进行延期，延期安排符合信托文件约定。

尽管如此，中梁过度依赖高息信托融资的问题依然暴露无遗。

地产资管界信息显示，在规模攀升的三年间，中梁地产的资本化利息从1.47亿元暴增至13.81亿元，暴涨9倍，远超销售额增幅。

招股书中也显示，中梁控股58%的借款来自于信托和资管产品。

上市前的招股书显示，截至2018年末，中梁共有109笔尚未偿还的借款，融资成本超过10%的有88笔。截至2019年3月末，借款余额达123亿元，其中最高利率达18.5%，普遍融资成本在12-13%之间，远高于同行平均水平。

仅万向信托一个机构，在2018年4月-12月的短短9个月时间内，就一共为中梁输血12次。

而中梁从万向信托获取融资的成本，大部分在9.5%-14%之间。其中，年利率最高的一笔在2018年11月20日发生，融资金额为11亿元。

过度依赖信托的直接后果，就是利润被大幅吞噬。

财务数据显示，中梁的毛利率从2016-2019年分别为21.1%、20.4%、22.9%和23.3%，在规模房企中，远远低于30%左右的一般行业均值。净利润率方面，中梁在2016年的表现为亏损，2017、2018年及2019年分别为3.6%、8.4%和16.9%，也远不及行业15%的均值。

赚来的钱，都贡献给金融机构了，心疼中梁一秒。

另一方面，中梁虽然赚得不多，但拿地却十分凶猛。

每日财报曾做过统计，中梁2016年基本以每周拿一块地的速度，攻下近70块地；2017年再加速，平均三天拿一块地，共获136块地；2019年前11月，其新增129块土地，投资总金额约为711亿元。前11月拿地与销售比为54.5%，高于百强房企0.36的均值。

也就是说，平均下来，不到2天半中梁就拿下一块地皮。而且，其中还不乏许多高溢价的“地王”。

豪放的打法下，中梁的资金链也承受着前所未有的重压，这无异于在刀尖上跳舞。

高周转苦果

2017年底，地产圈传出了2个惊世骇俗的口号：

“只要干不死，就往死里干”，“要么交图纸，要么交尸体”。

这两个口号出自中梁浙鲁豫区域。

令行业震惊的口号背后，是中梁的极致高周转和“阿米巴”体系。

早年间，高周转几乎成为房企的标配，不管实力如何，都嚷着要高周转。高周转的本质是，让资金飞起来，降低市场风险。

一个字：快。

中梁几乎将高周转发挥到了极致：

“要求项目拿地后立即进场施工，4个月开盘，5.5个月现金流回正，6个月再周转，首期推盘一个月内销售面积去化率达到70%。”

魔鬼速度，还需“阿米巴”的配合。

所谓的“阿米巴模式”，就是通过最强激励机制，刺激人性欲望，最大限度减少成本，最高限度拉高经营水平。

阿里巴最早由日本企业家稻盛和夫提出，核心在于“量化分权”。但到了中梁，就变成了：

“事业合伙”、“成就共享”、“员工跟投”、“专项激励”和“费用包干”等多层级的激励体系。

比如，达到456中的任一项即奖励100万；而在开盘、主体封顶、交付等任意一个重要节点延误的，均按每天3/5万元重罚。

对中梁的“阿米巴”，我朋友老六看得很透：

不成功便成仁嘛。

本质上，这就是对人性贪婪的极致利用。

一位从中梁离职的员工就曾向洪波大视野表达过对阿米巴模式的不满：

“阿米巴嘛，自负盈亏，为了完成节点毫无节操可言，有责任基层员工背锅，不追究本质原因。一堆职业经理人，只管自己屁股做的稳不稳。”

与此同时，中梁高周转的后遗症也逐渐凸显。

2020年7月下旬，在浙江玉环，一场小区业主协调会上，开发商代表对业主发出怒吼：

“6000多的楼面价，才卖11500，造出这样的房子，你们还有什么不满意？”

开发商是玉环市梁信置业有限公司，天眼查资料显示，这是一家中梁旗下的子公司。中梁代表口中的“这样的房子”，指的是当地的中梁·玖号院，在台风过后，该楼盘的地下室漏成了水帘洞，存在严重的质量和安全隐患。

▲资料来源天眼查

而且据网易财经报道，小区实景与宣传中的“王府中式风格”大相径庭：售房之初承诺的游泳池变成了观赏池，篮球场只有半个，不能打全场，门球场是枯草坪……

1000多户业主在查验了房屋情况后，极为愤怒，拒绝收房。

更尴尬的是，在协调会上，玉环当地住建局宣布：

对玉环市梁信置业有限公司发出立案通知书。原因是梁信置业的中梁玖号院项目，采用“虚假证明文件办理工程竣工验收备案”。

不仅拔出了萝卜，还带出了泥。不知对业主发出怒吼的中梁做何感想？

而且，这只是中梁众多维权事件的一个角落。

据网易财经资料，近年来，中梁在全国各地的多个楼盘屡遭维权。

2020年7月15日，山东滨州一女子手举横幅在街头讨要说法。原因是其花费243万元在滨州“中梁九号”购买的豪华别墅，在交房时发现墙壁、楼顶多处渗漏，地面钢筋裸露、开裂，处于未完工状态。

2020年3月20日，抚州中梁首府的业主在人民网的领导留言板发布维权请愿书，控诉小区存在质量和安全问题，包括地下室漏水、楼面开裂漏水、墙面空鼓严重、消防验收不合格，存在销售欺诈等问题。

2019年7月16日，中梁控股上市当天，扬州中梁首府壹号的业主们高举横幅维权，要求维权，问题主要涉及承诺配套不兑现，实际品质与宣传不符等。

2018年10月，盐城中梁聚龙首府业主因房屋实际层高和阳台宽度均较承诺有所“缩水”而集体维权。现场工作人员与业主发生肢体冲突。

……

遍地开花的维权背后，是中梁为极致高周转必须咽下的苦果。

尾声

8月7日，一场激烈的土拍在徐州上演。

经过8小时的竞价，超大体量地块XT2020-36最终以24.864亿元的总价成为铜山城区新地王。中标者是中梁。

中梁依旧在高歌猛进，但风声已经悄悄变了方向。

据21世纪经济报道，近日，市场传言称监管部门将出台新规控制房地产企业有息债务的增长，设置“三道红线”：

剔除预收款后的资产负债率大于 70%；

净负债率大于 100%；

现金短债比小于 1 倍。

对许多房企来说，这就是三把高高架起的铡刀。

而且，最近几天，住建部和银监会领导也在找开发商开会，明确提到不许拿地王，否则开发商会面临两个后果：

停掉房企的发债；不许项目按揭贷款。