新一代城市综合体“新样本”！华夏幸福谋新局 || 深度

在擅长“产业新城运营”的华夏幸福手上，一个全新的样本，呼之欲出。

10月9日，深哈金融科技城奠基仪式在哈尔滨松北新区举行，平安集团总经理兼联席首席执行官谢永林、华夏幸福董事长王文学以及华夏幸福联席董事长、首席执行官吴向东，挖下这个项目的第一锹土。

总投资200亿元，总建筑面积约159万平方米，项目规划涵盖金融、科技及生活服务，深哈金融科技城一旦建成，无疑将是新一代城市综合体范本。这也意味着，近20年来埋首产业新城建设运营的华夏幸福，向商业地产领域迈出重要一步。

在过去一年多时间里，华夏幸福在核心业务上实现产业新城、商业地产双轮驱动。深哈金融科技城的开工建设，不由令人好奇，这个与固安产业新城不同的新样本，会将华夏幸福带向何处？

 坚实的后盾

深哈金融科技城引人瞩目，不止在于规模，更在于其是国家战略的缩影。

2016年，在国务院颁布的“新一轮东北振兴战略”意见中，深圳与哈尔滨结成对口城市，它们分属于“一带一路”布局海上运输和陆路运输的连接点，两者间的城市协同与资源整合，对于跨区域合作具有示范意义。

而作为南北双城合作落地项目的深哈金融科技城，有中国（黑龙江）自由贸易试验区、哈尔滨新区、深哈合作区“三区”加持，肩负着成为哈尔滨新区经济增长新动能的重要使命，进而可能成为振兴东北的支点。

能抓住这样具有战略意义的项目，很大程度上与华夏幸福一直以来顺应都市圈发展的逻辑相关。

在深耕产业新城的近20年时间里，华夏幸福从京津冀都市圈出发，不断向其他核心都市圈和潜力城市辐射，得以抓住新一轮都市圈发展红利。

在国家顶层设计下，全国各地掀起新一轮都市圈发展热潮。全国政协经济委员会副主任、中国发展研究基金会副理事长刘世锦认为，今后五到十年，中国最大的结构性潜能就是都市圈和城市群加快发展。都市圈建设每年能为全国经济提供至少0.5到1个百分点的增长动能，不仅为应对疫情冲击，更将为今后相当长一个时期中速高质量发展提供有力支撑。

目前，华夏幸福已形成“3+3+N”核心都市圈格局，布局长三角都市圈、粤港澳都市圈三个高能核心都市圈；推进布局郑州都市圈、武汉都市圈和成都都市圈三个高潜核心都市圈，以及其他潜力核心都市圈。

▲华夏幸福布局核心都市圈。

正是得益于在核心都市圈的前瞻性布局，华夏幸福在大本营之外的收入增长迅速。财报显示，2019年，在华夏幸福逾千亿营收中，环京以外区域收入占到467.19亿元，同比增长达81.7%。

不过，在地产发展整体放缓、房企融资压力加大的情况下，华夏幸福将百亿项目收入囊中，除了长期运营产业新城累积的政企合作经验和项目操盘能力外，还与第二大股东平安集团的支撑密不可分。

在此次的深哈金融科技城项目中，平安集团将联合深圳金融信息运营企业，吸引全球重要的金融企业入驻，打造全业态的金融产业集群。而这种战略协同，将使得华夏幸福拥有更高质量的产业聚集能力。

事实上，平安集团入股，对华夏幸福助力不小。多家研究机构认为，在中国平安入股后，通过多种渠道为华夏幸福提供稳定资金，后者财务稳健和融资情况得以改善。

财报显示，2019年，华夏幸福投资活动、融资活动产生的现金流量净额均转正，其中，融资资性现金流入达1252.13亿元，同比增长61.7%；去年四季度，其经营性现金流量净额为77.35亿元，实现单季转正，同比大幅增长32.3倍。

与此同时，随着平安集团带来的资金状况向好，华夏幸福还在去年重启拿地节奏。2019年，华夏幸福取地金额达到311亿元，面积共计421万平方米，分别较上一年增长204%和63%。

在2019年的业绩发布会上，华夏幸福董事会秘书林成红曾如此表示：“平安集团行使了积极的股东责任，公司治理水平在提升，经营管理体系获得升级，信用水平得到增强，平安为公司提供高效一站式的融资服务，在公司业务方面为上市公司发展匹配资源。”

即使外界曾对平安集团以“白武士”之姿入股抱有争议，但随着华夏幸福跨过千亿营收门槛，在产业新城之外开拓出商业地产的新赛道，两者携手前行的图景可能更令人期待。

 双轮驱动下的新范本

今年4月的年报发布会上，华夏幸福战略定位发生变化，“中国领先的核心都市圈不动产投资开发及运营管理平台”成为这位产业新城大佬身上的新标签。

对华夏幸福而言，一直以来的主营产业新城业务已经构筑起护城河，并在多年耕耘后开始迎来收获期。

2002年从固安模式起步的华夏幸福，通过与地方政府合作，经由规划建设、招商引资等，实现“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体”，先后推出固安、嘉善、武陟、舒城、溧水产业新城等一批成熟项目。

▲华夏幸福嘉善产业新城。

有行业分析认为，这种模式前期投入巨大，对现金流占用较高，但随着操盘企业运营能力的不断提升，有望从物业管理、招商引资、商业租赁等方面获得长期稳健的利润，实现可持续发展。

财报显示，2019年，华夏幸福已启动的79座产业新城中，72座已有产业项目签约落地、66座已实现回款，22座已进入成熟期，多个产业集群规模化形成。

截至2020年上半年，华夏幸福环北京以外区域的销售额，占公司整体销售额的比例，已从上一年度的58.21%提升到64.98%。这说明华夏幸福的产业新城异地复制正在稳步向前推进中。

进入2020年后，5G、人工智能、工业物联网等“新基建”加速推进，将带动核心都市圈的新一轮发展，华夏幸福的产业新城模式也将从中获益。

一边是产业新城基本盘日渐稳固，另一边，则是商业地产的突进。

2019年初，吴向东加盟华夏幸福，开启商业地产布局。借由华润中心万象城、大冲旧改、深圳湾国际商业中心三大项目的成功，吴向东早已成为商业地产领域的领军人物。华夏幸福将之招致麾下，其对商业地产业务的重视程度可见一斑。

2019年，从零开始的华夏幸福，将商业地产项目做到了4个城市，并实现了两个项目落地，包括北京丽泽项目和武汉长江中心综合体项目。

截至今年前五个月，华夏幸福已被8个城市更新项目选为前期服务商，其中，深圳6个、东莞2个，新业务带来的新增土储规划计容面积达到171万平方米。

在地产存量时代，开发商纷纷转向对存量不动产价值的深度挖掘，运营能力成为决胜的关键。而对华夏幸福而言，做商业地产，就是吴向东所说的“六好”，即做好城市、好地段、好条件、好产品、好服务、好回报。 

规划中的深哈金融科技城，重点布局金融服务、科技服务、健康产业、总部经济、高端商业五大产业，可能成为吴向东口中的“六好”项目。

▲华夏幸福嘉善产业新城中的新江南美学街区。

深哈金融科技城规划了三大中心，其中，金融之城占地面积18万平方米，涵盖金融租赁、绿色金融、财富管理、消费金融及其他金融信息服务，是新区金融商务区重要组成部分。

科技之城占地面积46万平方米，将为区域提供靶向性、定制化的产业发展综合解决方案，聚焦十大行业，吸引俄罗斯高新科技企业入驻。

而在金融之城、科技之城外，深哈金融科技城还将被打造成24万平方米的活力之城，涵盖高端商业、时尚零售、特色餐饮、休闲娱乐、数字体验、商务办公、品质居住等全维业态，提供包含产业结构优化、区域空间营造、生活品质缔造等一系列维度的城市综合解决方案。

由此看来，深哈金融科技城项目考验的是华夏幸福的产城融合与商业运营综合能力，这也必将成为其双轮驱动战略下的一大重要项目。

从早期固安的高阶版工业园区，到迭代升级的城市新样本深哈金融科技城，华夏幸福始终与时代同频，在自我革新中，不断提升抵御周期的能力。

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