深圳炒房客出击, 珠三角房价暴涨! 他们比温州炒房团还狠？,“现在的深圳人就像当年的温州炒房团，四处煽风点火。”这个说法，代表着大湾区相当部分人群的感受。,无冕财经--广州无冕信息技术有限公司

“现在的深圳人就像当年的温州炒房团，四处煽风点火。”

这个说法，代表着大湾区相当部分人群的感受。

深圳购房客，最近正在南沙、东莞、中山、惠州等地方的楼市，掀起一波腥风血雨。

在广州南沙，购房的深圳客占比已经能达到了66.9%。在惠州，这个楼价早已沉寂十年的小城市，已经连续5个月持续上涨。而东莞，今年以来楼价上涨的幅度，已经成为全国第一。

这些，都是从几个月前开始的。

自从从长沙取经回来之后，深圳就出台了堪称史上最严的调控政策，一下子将炒房客的生存空间挤压得所剩无几，加上深圳房价已经高到宇宙里了。加上大湾区概念的带动，深圳客开始在其他城市攻城拔寨。

同处大湾区的城市，都是他们的目标。

最近几个月，这些地方都已经涨疯了。

环深楼市涨疯了

深圳周边的房子，已经被炒房客盯上了。

广州南沙，距离市中心珠江新城50多公里，开车要一个多小时。由于被辟为自贸试验区，受到越来越多人关注。

但同时，南沙距离城区较远，几乎在广州最南端自成一体，这也让这里的楼市天花板比其他地区更低。

但最近，这种情况改变了。

克而瑞数据显示，在广州各区今年以来成交排前五的板块中，南沙的金洲板块以4495套的成绩排名第三。

注意，这里只是南沙区内的一个板块，并不是整个南沙。

今年前十个月，南沙住宅成交16832套，比去年同期大涨41.1%，成交均价27614元/平，同比上涨27.2%。

一年时间不到，涨幅高达27%，在疫情持续的当下，这样的上涨程度堪称火爆。如果从成交量和成交均价双双上涨这两个标准来判断，南沙的楼市必然是已经火起来了。

而实际上，南沙楼市的这把火至少已经悄悄烧了几个月。

8月，南沙一手住宅网签量已经在广州全市排名第一，网签2570套。

9月，南沙一手住宅网签量依然排名广州首位，不仅以6571套的单月成交数据创下历史高峰，更是广州环比涨幅最高的区域，涨幅达155.68%，成交量在全市占比高达39.64%。在全市成交TOP10的楼盘中，有6个都位于南沙。

但是，南沙不是大湾区唯一一个火起来的城市。

东莞的楼市也火得一塌糊涂。

东莞市住建局发布《2020年10月东莞市商品住宅网上签约销售情况》，数据显示，2020年10月，东莞一手住宅网签共6857套，环比增加约3%。其中洋房共签约6641套，均价为25892元/㎡，环比9月上涨约5.9%；别墅共签约216套，均价为30838元/㎡，环比上涨约10.3%。

在中国社科院财经战略研究院住房大数据纬房同比指数里,，东莞近一年房价同比涨幅29.13%，排在全国第一位。

松山湖都卖到6万，城区也卖到四五万，比深圳龙岗坪山、广州的增城、南沙等地方都要高。

如今，热点片区优质房源已达4万+，寮步、厚街、黄江等镇街也已迈入3万大关，曾经的洼地水乡也已突破“2字头”，总价数百万的房源一眨眼即“秒光”，售价3万+的房子还有人大呼“便宜”。

自去年10月，每平方米单价破4万元之后，今年5月底，片区的万科虹溪诺雅、锦绣山河、松山湖长城世家等部分楼盘每平方米单价纷纷站上5字头。

万科虹溪诺雅数位业主谈起这一切颇为得意，“单价破6万元/平方米近在咫尺，这压根儿不愁卖。”

2020年，东莞通过楼市实例证明了“东莞遍地土豪”的江湖传言。

今年8月，惠州的房价也曾一骑绝尘，环比拿下8月新房涨幅第一，并且已经连续5个月保持上涨。

你看看，东莞和惠州，轮番坐上全国第一。

涨价也没打消人们购房的热情，反而在买涨不买跌的心理下，楼市成交更添一把火。7月新房成交量达到1.6万套。在深圳调控出台后，8月热度更上一层楼，突破2万套，环比上涨33.83%，同比大幅增长102.31%。

在这些一个个火热的楼市繁荣景象背后，还有一个有意思的事情。

除了本地购房客群以外，来自外地的购房者占比也很大。

其中，以深圳的购房者最为凶猛。

取代温州炒房团的深圳客

你一定想不到，广州的南沙，会有楼盘打出这样的口号：

“见证过前海的深圳人，比广州人更懂南沙”。

一眼看去，你仿佛会以为，这个楼盘就是专门给深圳人建的。

事实可能也是如此。

近期关于深圳即将建一条海底隧道直通南沙，联结至中山的消息，刺激了很多购房人的心。不少人在南沙乃至于中山购房，静待升值。

在东莞，这种情况也不鲜见。

上一次东莞楼市出现类似行情是2016年。

2015年，东莞楼市均价从2015年的9658元/平方米跳至2016年的14074元/平方米，涨幅高达46%。

当时上涨的核心原因之一，就是深圳楼市单价从3字头跳涨到5字头。一大批原本在深圳的购房需求外溢到东莞。

此次，深圳周边的楼市上涨逻辑与此相似。甚至这些城市，都被人们戏称为“环深城市”，因为他们整个地区房价，都被深圳客推动着不断暴涨。

而在7月，深圳刚刚出台了堪称史上最严的715新政。

入户满3年且社保满3年才有购房资格，非深户要5年社保；

夫妻离婚，购房资格倒追3年计算套数；

首付比例：无房无贷首付30%。无房有贷款记录买普通住宅首付50%，非普通住宅首付60%。家庭有1套购买普通住宅首付70%，非普通住宅80%。

今年7月，第一财经还专门发文《谁在推高东莞楼市：深圳客是最主要的一支外来力量》，可见，来自深圳的需求，或许是周边城市房价猛然飙升的重要原因。

这种情景，和多年前的温州炒房团何其相似。

2001年8月，第一个温州炒房团亮相上海，3天砸下5000多万、买走100多套房子。

此后，温州炒房团一路北上，从杭州市买到上海，再到北京，之后又南下深圳。开始在上海、杭州、苏州、厦门、北京、宁波、金华、三亚等地置业。所到之处，当地房价一路狂飙。一时间，“温州炒房团”广为人知，备受关注。

对于东莞、南沙等地楼市来说，深圳客也是最主要的一支外来力量。

东莞目前25%左右的购房者来自深圳，而南沙的深圳客比例更高。

据乐有家数据，7月南沙成交客源中，深圳客的占比达到43.8%；

到了8月，深圳客在南沙买房的占比又迎来高峰，快速冲到66.9%，这是之前没有过的现象，意味着去南沙买房的，一半以上都是深圳人。

当年的温州炒房团，得以在全国楼市大行其道的原因，就是有钱。

深圳也是一样的。而相比当地购房客，深圳人的购买力和他们不是一个等级。

在深圳本地市场上，一众豪宅都曾受到热捧。例如认筹金就需要500万的招商双玺，最后的有效认筹有666人，总认筹金额高达33.3亿元；

这还仅仅只是认筹，而不是最后的购买金额。

另一个网红豪宅华润城三期，认筹金需200万，最后有6776人参与认筹，总认筹金额约135.5亿元。

后来的深业中城，在认筹金需500万的“先决条件”下，认筹总金额近140亿元，开盘8小时，所有房源全部售罄，每套房总价2600万。

而且，深圳的许多豪宅盘还根本不是住宅，而是公寓，

花得起2000多万买房子的人，会跟你们抢老破小的人争学位？

这些人根本不是一个量级的。

比如之前深圳湾的豪宅，均价15.8万的深圳湾瑞府公寓，总价2400万起，产权只有40年。而公寓则是连学位都不带的。

最后，这些400平的大户型直接秒光。

深圳人的购买力，比起温州炒房团，其凶猛程度只会成倍增加。

与此同时，前往环深城市炒房的人，对深圳人的购买力是有预期的。更多未来大湾区的深圳发展有预期。因此，他们判断这些深圳周边的房子，未来必然会升值。

遇上这样的深圳炒房团，哪个城市能抵挡得了？

不过，深圳周边楼市不寻常的火热也已经引起了监管部门的注意，东莞，已经要下手了。

隐忧：调控似乎近在咫尺

炒房团不断推高房价，不断高涨的房价又吸引了更多的炒房者，而且可以激活普通购房人买涨不买跌的心理，于是，炒房团的“生意”就更好做了。

房地产市场进入这样一个循环，对房地产开发商和炒房者来说无疑是一个“良性循环”，而对普通购房人来说则是一个“恶性循环”。

有些城市，并不希望自己变成炒房客的天堂。

11月13日，东莞市住房和城乡建设局，去了全国的楼市调控标杆——长沙，去调研学习房地产调控工作经验。

俗话说，叫做取经。

上一个这么干的城市，是深圳。

深圳调研团从长沙回去没多久，就出台了715新政，导致无数购房者一夜之间被拦在购房门槛外，从而也引发了这轮外溢需求而导致的周边城市暴涨。

而这次东莞的调研，似乎很有一些新的。

东莞市住房和城乡建设局提到，长沙房地产调控一以贯之、数年一功，旗帜鲜明地开展“反炒房、反暴利、反捂盘”系列工作。

甚至还对长沙大加赞赏，认为长沙密集出台的从限购、限售、限贷、限价等方面的全方位调控政策，有效打击了投机投资行为，长沙因而被舆论称赞为“一座让炒房客有来无回的城市”。

可见，东莞的取经目的，或许和深圳类似，就是为了学习长沙的“反炒房”经验，下一步，或许也会像深圳一样，出台严格的调控措施打压火爆的楼市。

东莞已经在行动了，下一个城市还会远吗？

届时，东莞的需求如果再度向外溢出，谁又是下一个东莞？

资本永不眠，炒房团亦是如此。

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