造富搁浅、谣传退地背后，蚂蚁影响房价了? || 焦点

蚂蚁要退地？假的。

此前有消息称蚂蚁集团（以下简称“蚂蚁”）在杭州之江拿下的地块将被退地，业内猜测，该地块或将用于建设蚂全球总部。11月13日，杭州市规划资源局土地储备交易中心对此事进行澄清，称不存在退地一事。

不过，退地谣言令亢奋的之江楼市进入冷静期，部分二手房挂牌价出现松动空间，引发买方、卖方、中介三方对于房价泡沫的深入思考。

要知道，在蚂蚁落户之江片区消息刚出来时，中介、炒房客炒作概念推波助澜，该片区有小区挂牌价曾连涨百万元。

 房价坐上“过山车”

蚂蚁落户之江、上市暂缓、退地谣言，每一个动态均引发杭州楼市骚动。一个企业的入驻，对楼市的助推力度为何如此之大？

9月21日，杭州之江地块以26.98亿元挂牌，出让公示显示，要求竞买人及其关联公司合并营业收入不低于1000亿人民币。该地块一经挂出，业内纷纷猜测，该地块为蚂蚁集团定向所有。蚂蚁虽未正式拿地，但楼市已然凭借此消息开启“预热”。

中介宣传口径频频提出“蚂蚁”，不少炒房客涌入之江楼市看房，但实际上买房的人并不算多。从市场反映看，当时适逢楼市“金九”，杭州楼市二手房成交约为9464套，为今年4月以来第一个成交套数未破万的月份。之江板块二手房价较上个月仅微涨1.7%。

不过，也有部分新盘因此人气剧增。

位于杭州之江片区的珊瑚世纪住宅项目9月27日摇号时，吸引1237组客户报名，中签率仅为6.87%，为开盘以来最低。此外，离出让地块最近的禹州·滨之江商业项目，在10月12日-18日当周成为主城区销售量最高的项目，均价涨幅达5000元/平方米。

挂地时隔一个月后，10月21日，支付宝（杭州）信息技术有限公司经过1轮报价，以底价拿下杭州之江片区一宗20.78万平方米的商业地块。结合今年10月14日杭州市政府与蚂蚁集团签订合作框架，正式在杭州引入蚂蚁集团总部的信息，业内人士普遍认为，该地块或将用作蚂蚁集团的全球总部。

蚂蚁拿地之日，楼市即刻打了“鸡血”。有项目发出“抢占蚂蚁总部黄金一公里”、“不做蚂蚁的股东，就做蚂蚁的房东”的噱头。

据界面新闻消息，之江板块某二手楼盘小区在蚂蚁金服落地之江后，周边二手房价格闻声涨了20万-170万不等。当天，某公寓项目一天便成交了几十套房。

中指院数据显示，10月26日至11月1日当周，之江区域新房成交共计377套，为全市第4名。其中，商服物业地产势头强劲。仅从杭州市TOP10榜单看，之江板块4个项目跻身全市前5名，最高成交项目为中梁云都汇中心，套数达129套。

二手房方面，表现则更加明显。据找好房网统计，受蚂蚁集团入驻影响，杭州之江10月份的二手房签约量环比上涨约89%。原因在于，新房受限价限购政策影响，投资客入手难度较高。相比之下，二手房交易则更为便捷。

无冕财经研究员观察到，蚂蚁拿地（10月21日）后一周，不少二手盘闻声而涨，整体挂牌均价从5.53万元/平方米，涨至10月29日的5.64万元/平方米，但成交价在10月29日出现小幅下滑后，呈波动上升又回落趋势。

▲之江区域二手房价格变化。

对此，杭州贝壳研究院院长上官剑在接受《钱江晚报》采访时表示：“之江板块的自住比例一直很高，因此利好出现后高抛售的行为仅为个例，大部分交易仍然是正常水平。”

热度如火的之江楼市，在11月13日晚间蚂蚁上市暂缓消息公布后，立即遭遇退地谣言，给买、卖、中介三方泼了一盆冷水。知名地产分析师严跃进对无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员分析，“蚂蚁进驻之江，对于个产业聚集、人才聚集等方面有积极作用。从楼市上看，这个影响肯定比想象的要弱。而蚂蚁退地谣言及暂定上市事件，会令楼市亢奋的现象减弱。”

从交易网站上看，11月6日-11月12日期间，之江当周二手房挂牌均价为5.6万元/平方米，环比上周小幅下跌0.1%。但在成交价方面，则为4.59万元/平方米，环比上周下跌5.2%。如今，二手房挂牌价依然坚挺，却可窥见成交价正进一步收缩。

除此之外，有部分二手房源挂牌价已悄悄降低。一位房主在蚂蚁拿地前后10天内将房源提价50万元。但在10月26日，又以3万-15万元的降幅，将价格降至首次挂牌价。

▲某房源挂牌价变化，图片来自链家APP。

一位中介对无冕财经研究员表示：“现在二手房价格相对好谈一点，但空间不会很大了。”

 蚂蚁的影响到底有多大？

在杭州楼市逐渐涌入的人口、资本的助推下，之江板块逐渐走入公众视野。实际上，推动之江楼市上涨的不仅是蚂蚁，而是潜在的市场需求。

自媒体《层楼》发文表示，从历史数据看，有无总部拿地，之江都是热土。大多数客户买之江，并不全因为蚂蚁。倒是一些原先对之江不熟的客户，通过这件事，关注到了之江。 

早些年，之江板块虽地处杭州西湖片区，位于三江口一带，却曾遭遇市场冷淡对待。2017年时，《杭州日报》曾发文称：“上一轮楼市上行期间，主城区其他区域的销量或房价涨幅明显，唯有之江被冷落。很多年前，之江板块就已经被开发商认可了。但被购房者认可，则是近两年的事情。”

▲蚂蚁集团地块实拍，图片来自凤凰网房产。

当年，适逢之江板块发展初期，隧道通车、地铁修建，西湖大学等几大高等学府的落地，为之江带去一定人气。但彼时，之江商业配套匮乏，当地居民大多前市中心城区消费。

在知乎中更是出现了“为什么杭州的之江板块长年不被看好”的提问，对此，有网友回答：“太偏了，没地铁。不过现在房价也起来了。”这本质上道明了，规划、配套、定位、市场需求等硬性条件，是决定之江楼市热度的关键。

从目前来看，在规划上，杭州重要战略发展规划三江汇规划中涵盖了之江文化城规划。但之江并未完全兑现交通利好，其地铁、道路仍在施工修建中。

今年，之江板块首个大型综合体之江银泰百货正式开业，但板块规划配套仍在推进中，希尔顿酒店、国际开放式购物中心、下沉式地下商业空间等商业设施等暂未落地。

找房宝大数据研究院的钱贤强院长在接受《经视看地产》采访时表示：“之江此前一直不温不火，实际上就跟它原来的定位有关，之前之江的产业定位一直在游离，并不明确，现在三江汇的规划，再加上蚂蚁金服的落定，包括后面文化类的标签，实际上是会给它带来一定的提升。”

另一方面，一些自媒体的烘托及开发商、中介的宣传攻势，则是造成之江楼市“虚火”的另一大诱因。

不难发现，自从之江板块与蚂蚁扯上关系之后，不少项目宣传开始牵扯处此前“阿里系”园区引发楼市热潮的历史。钱贤强认为，2014年阿里巴巴落户杭州城西后，房价翻了四倍。但实际上，如今限购政策已出，不能按照原先的楼市神话类比之江。

在此期间，之江楼市还闪现炒房客的身影。“大猫财经”发文称，听闻暂缓上市声音之后，连夜取消意向金的投资客不在少数。好地研究院认为，因为之江房价基数较高，如果采取过度激进的炒房行为，不排除短期套牢的可能。

一位业内人士表示，此次借由蚂蚁烘托楼市，本质是将楼市后续的红利出尽。好地网分析，蚂蚁入驻对之江周边板块的辐射带动，需要5年甚至更长时期才能充分体现，而且前提是需要蚂蚁集团持续在之江投资，以及蚂蚁集团未来发展顺利快速。

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