富力裁员，实锤了！日子究竟有多难？|| 焦点

一则营销线人员配置信息，再次将富力推向聚光灯下。

12月10日，自媒体“猫哥观地产”曝光一份富力地产（02777.HK，下称“富力”）内部签字的发文，落款时间为2020年12月8日。文件显示，富力内部针对营销系各编制人员进行梳理，各地区本周内须即刻同步启动人员优化、淘汰及招聘相关工作，并在12月31前完成人员配置及新员工上岗培训。

这让人联想到此前的11月18日，富力被曝“将暂停所有岗位招聘，2021年员工人数要在2020年的基础上减少30%”。当晚，富力在官微火速发布声明澄清，称上述言论为谣言，富力从未停止岗位招聘，且无裁员计划。

裁员虚实背后，富力的日子并不好过。“在当前的市场环境下，尤其是房地产融资环境趋严，三道红线新规出台，富力地产债务压顶，加上销售进度并不理想，业绩完成情况一般，未来压力重重。” 诸葛找房数据研究中心分析师陈霄对无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员表示。

如今再陷裁员风波，富力年关难过。

 上半年已减少逾三成员工

从该文件内容看，本次富力要求的营销线人员管控工作完成时间十分紧迫，且有惩罚机制。文件显示，各区域需要在12月9日，即文件发布的隔天，填报营销各编制在岗人数统计表，并在本月底前完成人员配置及新员工上岗培训，未按时完成的区域及地区，将对营销负责人进行相应处罚。

▲富力地产文件，图片来自“猫哥观地产”。

另据自媒体“猫哥观地产”消息，不止是营销线条，富力的其他线条也在陆续开展裁员行动。

实际上，富力的内部“瘦身”计划从疫情过后便开始。此前，富力某区域公司一位员工小林（化名）对无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员表示，今年疫情过后，他所在子公司的员工人数优化了15%左右，“打听了集团的几个部门，也是这样的比例”。

薪酬也同步下降。“我们的薪资都降了30%，好多人因此而离职，也有的是被劝退。”小林表示，工资是由“基本工资+30%的浮动绩效”组成，现在房子卖不好，就没什么绩效，相当于降薪。

体现在财务报表上，富力的员工以及人力成本确实有所下降。截至2020年6月末，富力共有员工约39244人，2019年末为62305人，半年内员工人数降幅达37.01%；总员工成本则同比减少18.89%至14.6亿元。

这样的“节流”措施还体现在放缓拿地上。今年半年，富力新增土地储备权益可售面积仅243万平方米，拿地金额同比下降58.04%至60亿元。

富力董事长李思廉在中期业绩会上表示，未来9个月富力将处理250亿到300亿元的债务。因此，除了 “节流”之外，富力更是在“开源”上下了功夫。

今年10月5日，富力完成2.57亿股新H股配售，配售所得款项净额为24.98亿港元，将用于偿还公司的境外债务。

过去一段时间，通过配股融资、放缓拿地等一番操作，富力的财务情况稍有好转。截至三季度末，富力的有息负债规模则较一季度末下降了约242亿元；净负债率下降至166%；资产负债率下降至约80.37%，若剔除预收款，其资产负债率或降至70%左右，率先翻绿。

 资金缺口难填

持续“减负”之下，富力的资金缺口仍旧很大。

国盛证券在9月发表的研报中指出，富力今年上半年的经营性现金流仅有74.3亿元，预计全年经营性现金流难以超过200亿元；而未来一年有695亿元非流动负债到期。即使企业放缓甚至停止拿地，也存在500亿元左右的融资缺口。

▲富力地产近年来资产、负债情况。

而在国际评级机构穆迪、标普、惠誉接连下调富力评级、房企融资收紧之下，富力再融资将面临融资成本高企的情况。就在11月12日，富力公告发行一笔3.6亿美元的优先票据，年利率高达12.375%，比富力上半年11.7%的净利润率还要高。

融资成本高企的情况下，处理资产以及加快销售回款的进度成为富力接下来化解资金风险的关键。

不过目前来看，富力的销售情况并不乐观。今年前11个月，富力地产累计实现合约销售金额约1172.8亿元，同比下降2.55%，目标完成率仅有77.18%。

后续来看，尽管富力5785.80万平方米（截至2019年底）的土储规模可满足公司未来4-5年的销售需求，但土储中三线及以下城市占比较高，后续的去化仍存在较大的不确定性。

同时，旧改作为富力目前的专攻方向，开发周期长、资金需求量大，短期内要转化成销售额难度也比较大。截至2019年末，富力的旧改总可售资源4000万平米，92%位于一二线城市，短期内（1-2年内预计可转化）的项目资源约1900亿元。

多重压力之下，富力开启“卖卖卖”计划。今年8月的中期业绩会上，李思廉透露，富力已有“减磅计划”，无论是投资物业，或者发展项目，都有出售的计划，不过商业物业的谈判一般都慢一点，也牵涉着一些公司的重组、税务的安排。

富力空港物流园成为富力“减负”的首个资产。通过富力空港物流园70%权益的转让，富力将收到约41.2亿元的现金付款，预估带来约15亿元的收益，交易所得款项用于降低负债及一般营运资金。

“从当前富力面临的债务压力来看，未来一段时间降负债都是其主要任务。”陈霄对无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员表示，接下来，像酒店以及一些投资物业被变现的可能性更大，由于本身投入资金大，并且回报周期长的特点，出售掉这部分资产可以盘活一部分现金流，达到降负债的目的。

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