毛利率原地踏步，朗诗绿色生活服务赴港IPO

2021年的开年，楼市颇不平静。

银行“两道红线”落地，房地产业形成了“三道红线+两道红线”的金融贷款调控格局。同时，2021年房地产行业仍将面临境内债和海外债的偿债高峰，房企再融资压力较大。

为企业发展、拓宽融资渠道等多方面的考虑，不少房企将物业板块拆分上市，朗诗也成为了其中一员。

朗诗绿色生活服务赴港IPO

2021年开年，再融资环境趋紧的预期下，房地产行业迎来两轮高峰。一是房企集中发债，距北京商报统计，今年截止1月10日，已有近30家房企发行债券，据测算，境内外债券发行规模已达550亿元。

二是多家物业平台赴港上市，继新希望服务、德信服务、世纪金源服务之后，1月25日，朗诗绿色生活也正式向港交所递交招股书。

招股书显示，朗诗绿色生活服务成立2005年，截至2020年9月30日，朗诗绿色生活服务物业管理服务涵盖19个城市，包括14个长江三角洲城市及五个中国其他城市，在管总建筑面积为16.2百万㎡，合共117项在管物业，包括94项住宅物业及23项非住宅物业。此外，于2020年9月末，其总合约建筑面积为23.1百万㎡。

朗诗绿色生活服务是一家深耕于长江三角洲的物业管理服务提供商，超八成收益来自长三角。

2018年、2019年及2020年前9个月，其位于长江三角洲项目的在管建筑面积分别占在管建筑面积的90.8%、88.8%及87.1%；长江三角洲在管物业产生的物业管理服务收益在2018年、2019年及2020年9月30日止分别占物业管理服务总收益的92.0%、89.2%及86.6%。

对于分拆物业谋求赴港上市，朗诗早有计划。在去年3月召开的业绩发布会上，朗诗集团创始人、绿色地产董事局主席田明就回应称“现在很多地产商会把原来的物业公司单独上市或分拆上市，朗诗也不排除这样的选项，具体暂无可对外宣布的日程表。”

毛利率原地踏步

应收账款翻倍

朗诗绿色生活服务的主要业务模式是：为住宅物业提供物业管理服务，并不断扩大非住宅物业组合，为非业主（主要是物业开发商）提供增值服务以及为业主提供社区增值服务。

尽管已经经营多年，但从招股书披露的数据看，朗诗绿色生活服务的毛利率并没太大进步，在行业内也不算十分出彩。

2018年至2020年前三季度，公司毛利率分别为26.7%、23.4%及26.3%，而纯利率则为10.0%、7.9%、及10.1%。

此前，与朗诗绿色生活服务规模相当的德信服务也提交了招股书，2018年到2020年9月，德信服务毛利率分别为19.8%、22.9%、33.6%，其最新一期的毛利率比朗诗高7.32个百分点。

此外，朗诗绿色生活服务在经营中的话语权也没能随着时间的流逝而增长，招股书数据显示，公司的应收款成倍增长。2018年至2020年前三季度，贸易应收款项的减值拨备分别为280万元、500万元及1130万元。同期，就贸易应收款项确认的减值亏损分别为130万元、220万元及630万元。

经营依赖规模的扩张

关联方在管面积近6成

虽然毛利率止步不前，但朗诗绿色生活服务的毛利却在不断上升。

数据显示，2018财年到2019财年，公司毛利从8270万元上升至1.01亿元，同比增加22.2%；到2020年前三季度，这个数字进一步上升到1.07亿元，同比增加52.1%。纯利也从2018财年的3100万元，上升至2020年前三季度的4110万元。

盈利能力没有增强，但盈利增强，不难看出朗诗绿色生活服务的发展模式比较粗放，依赖规模的扩张。

2018年至2020年前三季度，朗诗绿色生活服务的在管总建筑面积分别为910万㎡、1500万㎡、1620万㎡。

其中，来自母公司及关联开发物业占比近6成。2018年至2020年前三季度，朗诗独家开发的物业及朗诗与其他独立第三方物业开发商共同开发的物业（朗诗未必于该等物业中拥有控股权益）的在管总建筑面积为760万平方米、860万平方米及930万平方米，分别占在管建筑面积的83.4%、57.1%及57.1%。

收益也随之水涨船高，分别为3.1亿元、4.33亿元4.06亿元。

粗放的增长模式背后，是其居高不下的用工成本。

2018年至2020年前三季度，朗诗绿色生活服务的销售成本中占比最大的就是劳工成本，分别为1.4亿、1.98亿、1.5亿，占销售成本的61.9%、59.7%及51.7%。其次是外包成本，分别为6690万元、1.04亿元及1.11亿元，分别占销售成本的29.4%、31.3%及37.1%。

同期，公司员工成本为2950万元、4170万元及2790万元，是行政开支的最大组成部分，分别占行政开支的84.3%、68.7%及64.2%。

朗诗绿色生活服务也在招股书中坦言，劳工成本、员工成本及分包成本增加可能减慢增长、损害业务及降低盈利能力。

不知粗放的增长模式，能够说服资本市场吗？