“龙头”万科物业还不上市，郁亮在等什么？|| 焦点

2021年开始，物业市场接连上演“鲸鱼吞大鱼”戏码。

2月25日，蓝光发展（600466.SH）公告，拟将所持蓝光嘉宝服务64.6%股份转让给碧桂园服务（06098.HK），总收购额预计约48.5亿元，这是中国物业史上第一宗上市物企间的控制权收购案例。

3月4日，还未拆分物业上市的龙湖地产，以12.73亿元收购亿达中国（03639.HK）旗下物业板块亿达服务100%股权。

据新京报消息，克而瑞物管事业部研究总监汤晓晨分析，“TOP50企业之间以及上市公司之间的并购是在去年以来才出现的。由于上市公司融资总额超千亿，大量现金将用于收并购，可以预见今年年内仍会有多起大型并购出现。”

物企巨头通过并购做大规模，万科物业的“龙头宝座”受到威胁。而据无冕财经(ID：wumiancaijing)研究员统计，2020年末至今，万科物业更名为“万物云”后，开始频繁将城市公司转出，累计超30家公司，这是否意味着，万科正在加快脚步，推动万科物业进入资本市场？

 对手步步紧逼

万科物业的对手，“咬”得很紧。

据克而瑞统计，截至2020年12月31日，中国物企在管规模前三位分别为5.78亿㎡的万物云、5.05亿㎡的雅居乐服务（03319.HK）及4.0899亿㎡的碧桂园服务。

在碧桂园服务并购蓝光嘉宝在管面积1.3亿㎡后，二者总在管面积将高达5.3899亿㎡，已然逼近万科物业规模。实际上，在合约规模上，碧桂园服务早已以8.31亿㎡赶超6.8亿㎡的万物云。

万科物业的对手远不止这些，恒大物业、永升生活服务、合景悠活等相继出现并购行为。

1月19日，恒大物业（06666.HK）以15亿元全资收购宁波市亚太酒店物业服务有限公司100%股权。根据恒大物业3月1日公告，外拓及并购业务完成后，合约面积和在管面积分别达到6.79亿㎡及4.13亿㎡。

从万科2020年中期报告看，物业服务是房地产开发之外的第二大主营业务，自物业服务营收为 67亿元，同比增长26.8%，占总营收4.6%。

而雅生活、碧桂园服务等盈利成绩亦是不俗。据2020年中报，承接了雅居乐集团及绿地控股的管理业务的雅生活，至2020年6月30日，收入约为40.01亿元。碧桂园服务去年上半年收入为62.71亿元。虽然碧桂园服务在管面积不及万科，但营收接近万科。

物管并购频发背后，是物企间的市值竞赛。

克而瑞统计，截至2月底，物业服务上市企业总量达到45家，总市值8049亿元，较2020年同期增长178%。

▲物业企业上市数量分布，图片来自克而瑞。

目前的头部物业巨头中，仅有万科和龙湖还未上市。两者原先处于按兵不动状态，但龙湖已经在通过并购增加规模。万科为何仍“不着急”并购？

表面看来，万科物业在管规模仍在第一位，已占据足够大市场。但从万科自身财务状况看，正在谨慎使用资金。

万科净负债率27.6%，手握现金1730.5亿元，整体财务情况较稳健。但据2020年三季度报显示，在“三条红线”指标中，万科剔除预收款后的资产负债率为74.2%，踩中一条监管 “红线”，对后续融资动作造成一定影响。

万科“花钱”也谨慎。2020年，万科相继出让北京金丰万晟置业有限公司、万科广信资产包、广州万溪等项目股权。拿地动作亦在放缓，光大证券在2020年11月的研报中指出：“万科土地投资偏谨慎，1-10月拿地去化缺口扩张至1555万㎡”，东方证券亦对万科做出评价称，“保持审慎稳健投资策略，积极合作拿地权益比有所下降”。

另一个原因是，物企并购不一定代表盈利。

在物企市场中，不乏有物企并购后财务压力剧增或股价走低的案例。雅生活2019年耗资约26.5亿完成五笔收购后，现金流出现下滑。分析人士指出，雅生活的毛利甚至因为收购而来的项目毛利水平低，而拉低了总体的均值。

此外，易居研究院智库中心研究总监严跃进则对无冕财经研究员分析：“收并购主要与企业的经营理念有关，一些企业或许还在寻找商业模式，模式对了，才开始扩张。”

 郁亮的算盘

房地产进入存量时代，物业行业管理面积持续走高。据克而瑞预测，预计2030年物管规模或接近500亿㎡。此外，物企还享受到政策红利，去年底及今年初，住建部联合多部门联合印发文件，鼓励探索“物业服务+生活服务”模式。

既然物企上市“红利”已发出，万科亦占据如此大的优势和市场，为什么还不上市？

严跃进认为，“物业板块不上市的原因有多种多样，例如准备工作不到位、企业重心放在发展业务上等。”

前几年，万科集团董事会主席郁亮对物业上市的回复始终是“我们不急”。但在物企上市数量激增的背景下，去年10月中旬，郁亮在万科北方区域媒体交流会上表示：“万科物业一定会上市，但时间还没确定。”

▲万科集团董事会主席郁亮。

时候未到，是郁亮交予外界的答复，但万科早已在暗自“制造”时机。

首先，是突破常规业务。万科物业再也不是停留在传统的物业管理层面。在万科物业更名“万物云”之后，万物云CEO朱保全提出：“未来万物云的竞争对手已经不是传统物业企业，而是科技公司的下沉。”

目前，在万科的业务版图中，拥有7个品牌，但最清晰的还是万科物业、万物梁行、万物云城分别对应的社区服务、商企服务、城市服务三大业务板块。这也透露出，万物云在业务层面已不仅服务于普通购房者，还服务于企业及城市。

▲万物云业务版图。

譬如在万物云的业务中，便与旧改业务繁多的升龙集团合作，并助推升龙物业上市。“广州有9条村交给升龙旧改。升龙不会做物业，所以想找人做物业，但是它又不想失去今天资本市场给物业的这份红利。现在(万物云)帮它，未来升龙物业上市，我是它的战略股东和科技服务商。”朱保全在接受《每日经济新闻》采访时表示。

其次，是框架整理。自2020年10月，“万科物业发展股份有限公司”变更为“万物云空间科技服务股份有限公司”（以下简称“万物云公司”）后，法人为朱保全的万物云公司进行了约31次对外投资移除行为，并将此批城市公司新增入“深圳市万科物业控股有限公司（以下简称‘深圳万科物业公司’）”旗下。

▲“万物云”频繁对外移除公司。

深圳万科物业公司为万物云公司100%控股的子公司，上述31家公司因此成为万物云旗下的“孙公司”。行业认为，万物云将从原来单纯的物业服务公司，转变为侧重科技服务的平台，物业公司的框架则更加清晰。

郁亮曾在2018年公开回应时表示：“我们物业是有机会打造成市值千亿的。希望物业公司有这个基础之后，再去上市。一两百、两三百亿的市值对万科贡献不大。”

如今，与万科在地产界同属第一梯队的碧桂园、恒大拆分的上市物企市值已达千亿。截至3月17日，碧桂园服务总市值达1920亿港元，恒大物业达1718亿港元。万科物业如今的规模仍占据头部位置，市值必然不低。

或许万科还存有更大的野心？又或许，万科物业的重心不在规模上。

另外值得注意的是，万科物业的产品仍需“打磨”。

2020年，万科物业卷入万科幸福誉暴力催收、“锦旗门”等风波。曾在万科物业基层的一位人士对无冕财经（ID:wumiancaijing）研究员指出：“万科物业出现的问题其实也是行业问题，只不过万科是头部企业，所以关注度更高。”朱保全曾在《致全员信》中提到：“物业行业被资本市场青睐，热钱涌入，与商誉积累和业绩对赌相比较，持续改善客户体验才是真的挑战。”

不过，万科已不再局限于传统的物业服务。郁亮曾提出，“我怕资本引导坏了，刻意让物业板块与资本市场保持距离”。这也不难理解，在企业上市后，或许存在股东倒逼万科物业的规模提速的可能。有观点亦指出，物企竞争的不仅是同行，未来更多的将是互联网企业，比如阿里巴巴、腾讯。

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