郭梓文“强管控”，能解决奥园背后的问题吗？|| 关注

中国奥园2020年业绩报告姗姗来迟。

3月30日凌晨，中国奥园(HK:03883)公布了2020年业绩报告。报告显示，中国奥园（以下简称“奥园”）全年营业额增长34%至677.9亿元；净利润增长35%至70.5亿元；归母净利润增长41%至59.1亿元。物业合同销售1330.1亿元，同比增13%。每股基本盈利218.8分，同比增长40%。

面对漂亮的数据，有股民直呼“守得云开见月明”。

▲中国奥园2020年业绩报告财务摘要。图片来自奥园官方网站。

事实当真如此？分析人士指出，从财报上看，其一，扣除非经常性损益，年度利润增长并不明显；其二，奥园持有约83亿元利息，资本化约72亿元，占比高达87%，该指标高居不下，将影响未来毛利收入。

“财报中明显剔除了一次性汇兑收益跟出售子公司的收益，实际上毛利并没有增长多少。此外，销售管理费用出现大涨。对未来发展情况存疑。”分析人士评论，“ 12%的股息率，奥园此举颇有些‘今朝有酒今朝醉’的意思。”

不久前的3月21日，中国奥园集团董事会主席郭梓文召集了一众部下，在奥园总部宣告进行组织框架调整和高管聘任。联系起来看，让人不禁浮想联翩。

郭梓文调整框架背后的真正原因是什么？奥园的真实状况果真如财报一般光鲜靓丽？ 

 紧绷的郭梓文

“企业调整就说明企业经营比以前困难了。组织架构不断调整，也是为了应对变动的市场。”易居研究院智库中心研究总监严跃曾分析称。不难理解，奥园掌舵人郭梓文的一系列动作，都是为解决奥园现有的问题。

如今这番大刀阔斧的框架调整动作，已有万科、龙湖等房企尝试在前。郭梓文究竟是跟着行业趋势在走，或是刻意对标龙头企业，我们不得而知。

但不能否认，郭梓文对行业风向十分敏感。公开资料显示，1997年，他将“体育与地产”跨界结合，在全国各地开发了名震一时的奥林匹克花园。

在20多年的发展过程中，奥园曾一度激进收并购、多元化布局，因此业内将奥园比喻为“小融创”。奥园也曾与碧桂园一样大量布局三线城市，在红利期通过良好的销售额，推高行业排名。

跟随风潮，必然易被大风大潮推倒。

此前大举进行的收并购，到了现如今，由于收购项目众多，随之而来的风险更大。譬如在北京收购的长安八号项目，由于前期消耗、成本剧增、盘活难等问题，成为奥园收购史上的黑点之一。如今，奥园仍在避免低质量的并购事件发生。

另一方面，奥园曾与被冠以“三四线城市之王”称号的碧桂园一样，下沉三四线城市市场。但随着三四线楼市需求萎缩，奥园目前的业绩承压艰巨。

在此次业绩会上，奥园高管指出，奥园以减价的方式加大了三四线城市的去化，所以短期内会对毛利率产生一定的影响。

吃过甜头也摔过跟头的郭梓文，依然紧绷着观察行业动向。他发现，多家房企正在进行内部整改。于是，郭梓文动手了。

从2019年起，奥园的董事会变动频繁。两年间，董事会席位从2019年4月的7人，增加为如今的9人。此次重新安排高管名单，主要是将各成员的职能细化，譬如原先主管产品管理、成本管理、客户研究及国际投资集团的经营管理等工作的胡浩，在名单中直接披露负责产品。

有观点认为，奥园此举是在对标龙湖。首先，缩减框架和强总部的动作，先前有万科与龙湖等一众房企已做出调整；其次，在高管团队中，包括副总裁张瑞、高级副总裁胡浩等人，此前均来自龙湖。据自媒体“一勺言”统计，在奥园总部职能团队中，具有来自龙湖背景的中高管高达数十人。

郭老板还把刀子伸到城市公司，实施“强管控”。

奥园计划从“集团—二级集团—区域公司—城市公司”调整为“集团—区域公司—城市公司”三级管控或“集团总部—城市公司”两级管控。

业绩会上，奥园高管表示，2021年，公司会精敛架构，建立20余家区域/城市公司，打造年销售100至200亿元级核心城市公司，非核心城市公司年销售50亿元或以上。

在管控层级缩小之后，管理将更加高效与集中。目前，业内除龙湖实施总部直接管理城市公司的二级管控之外，旭辉、华润置地、金地等房企，皆是实施三级管控。

在业务框架上，郭梓文还是强调“强管控”。

原“奥园地产集团”和“奥园商业地产集团”的地产开发业务，由奥园集团统一直管，并与奥园城市建设集团重点负责城市更新业务的扩展。

换言之，就是加强“地产集团”、“商业地产”及“城市更新板块”的管控力度。而在不久前，万科宣告南方区域城市更新业务独立，二者将会有业务上的竞争。

一位曾在奥园任职的人士对无冕财经研究员表示：“两个集团合并，实际上已经在内部说了几年。”业内人士指出，奥园地产和商业集团原本有住宅、商业项目开发业务重叠的情况，通过此次整合，或许能集中优势，以便更好应对外部竞争。

郭老板对此次改革的期望很高，在3月21日的会上强调，调整势在必行，是深思熟虑之举。

 刀子伸向哪里？

穷则变，变则通。奥园求变，无非是为更好改善背后的问题。对于改革手腕上，奥园从头至尾释放出“强管控”的信号。但这把改革的刀子，究竟最终伸向了哪里？ 

其一是内部作风。

“越是鼓励什么，越是缺什么，一家从广州起步的公司，怎么看文化像个老国企。”该人士口中的“老国企”，是指奥园程序繁琐、存在空谈作风等现象。

在知乎“奥园的工作氛围”相关提问中，有网友匿名分享称，奥园在2019年区域合并前的工作氛围都不错，他离职的原因在于卷入上级领导的内部斗争，最终因领导失利而离开。另一网友指出，奥园内部出现“内斗严重”、“帮派割裂”的现象。还有人指出，奥园工作流程繁琐，职能分工不明确。

虽然上述言论真实性难以求证，但郭梓文在会上强调的言论佐证了部分情况。据“一勺言”爆料，郭梓文在当日的内部高管会上，多次强调对奥园“企业文化整风”，并重申脚踏实地、不尚空谈，反对企业内部对上一级领导唯命是从，不允许出现老板的称谓，拒绝内部大吃大喝，倡议健康的酒文化等。

其二是产品质量。

此次调整，奥园强调要严格注意品质控制。调整会上，郭梓文称，将在总部新成立运营中心、工程中心，以提升工程质量，及成立高端产品开发运营公司，强化产品线。

看来，奥园近年来的质量问题，是让郭总“心疼到肉”了。

2021年3月，成都成华奥园广场三期业主称收房时出现房屋质量差等问题，具体表现在：承重墙外露、墙体多处渗水、墙面空鼓、油烟机管道破损断裂、插座面板缺失、马桶开关掉落等。

▲奥园成都项目外露的承重墙。图片来自网络。

类似质量问题出现在广东佛山奥园上林一品、湖州长兴奥园誉尚府、扬州奥园观湖尚苑荣园、湖南岳阳奥园誉湖湾等项目上。

其三是在多元化狂奔时，奥园“押宝”失利。

多元化布局，曾是奥园引以为傲的发展方向。如今，不少板块却在持续“烧钱”。

随着疫情冲击，文旅板块反应剧烈。奥园任第一大股东的中国文旅集团在首次IPO失效6天后，在去年10月23日火速递上二次申请。但截至目前，港交所仍未对其通过聆讯。根据港交所程序，上市申请资料在提交6个月仍未通过聆讯，将自动失效。由此算来，中国文旅约在下个月（4月23日）前得知最终结果。中国文旅净负债率达136.2%，目前奥园急需让其上市反哺。

另一个案例是，奥园此前十大板块之一的“跨界电商”中的“奥买家”业务，已然陷入瓶颈。此前，该板块曾计划在2017年底上市，但至今仍无结果。在2019年，奥买家对外宣传，将在未来三年将门店增长至上千家。但在近年的公开报告中，奥园已鲜少提及奥买家的门店数量等相关信息。

奥园2020年还大规模进入医美赛道。在2020年11月，奥园作为第一大股东的“京汉股份”更名为“奥园美谷”。2020年业绩报告显示，奥园美谷归属净利润-13,474.94万元，实现营业收入19.87亿元，较上年同期下降36.92%，营业利润1.37亿元，较上年同期下降46.89%。

自媒体“YY评级”分析，目前来看，至少文旅、医美都还依赖奥园的输血，能否最终形成内生现金流还未知。

不过，奥园最急于解决的，仍是资金周转问题。

据2020年业绩报告显示，截至2020年底，奥园净负债率82.7%，现金短贷比1.3倍，剔除预收款项后的资产负债率78%，踩中了一条红线。从具体的借款数据来看，总借贷约1149亿元，总现金约700亿元，短期借贷为523亿元。分析人士指出，奥园的合同销售款为1330.1亿元，对于约1149亿元的负债金额，资金效率并不高。

一位投行人士指出：“因为奥园有大量的美元债公募、私募、表内、表外债务等，投资者其实也在赌。”

业绩会上，中国奥园管理层透露，为应对“三条红线”，未来会加大回款力度，严控拿地支出，以增加现金流，降低负债。安信国际发文指出，在房地产融资供需两侧的限制下，奥园的投资、销售步伐将会放缓，并把焦点放在改善资产负债的工作上。

相信以上问题，郭老板比谁都清楚。他曾放言：“相信通过组织结构调整、企业文化调整，奥园会在世界500强的路上走的更踏实稳健。”而在2020年上市公司2000强榜单中，奥园是1152名。

这份漂亮的2020成绩单，加上不久前声势浩大的改革会，对外释放出郭梓文十足的决心。不过，调整改革要顺势且到位，如若旧病不除根，不久后或许还将重蹈覆辙。大刀阔斧的改革，又是否会使奥园内部人人自危，由此形成新的“山头”，造成更严重的问题？

郭总，您怎么看？

版权声明