房地产“淘汰赛”，给谁下注？

房企普遍内心焦灼的地产新周期，金融杠杆打法失灵、行业步入存量竞争，传统的地产增长范式面临挑战。此时，万科提出地产进入“管理红利时代”，俨然又起到发明“新轮子”的作用。

自去年首次提出之后，3月31日，郁亮在万科2020年业绩会上再次谈及“管理红利时代”，他认为中国经济发展从高速向高质量转变的内在规律，使房地产也需要完成从规模速度向质量效益发展转变，这一趋势过去几年已很明显，“三道红线”、双集中等政策的出台，是行业明确进入到管理红利时代的标志。

进入管理红利时代，意味着房企很难再靠以前的土地红利、金融红利赚钱。在这样的新时期下，从投资视角看，什么样的房企更值得长线看好？

第一是经营上不能有大问题。前几年激进扩张陷入债务困局的公司，现在都进入管理和经营调整期，还需要阵痛一段时间，在自救完成之前都不需要考虑。

第二是具备全能竞技的能力储备。最直接的原因是，如今绝大多数城市，单纯的住宅用地出让已很少见，即使有也会被争抢至毫无利润空间，通常都需要配建商业、教育、公园等，所以靠“融资、拿地、高周转销售”的老三板斧已不足以生存，下一阶段将是全能竞技淘汰赛。

第三是最重要的，是有没有做好赚长钱和赚慢钱的准备。从最近几年的政策定力来看，“房住不炒”已是不可动摇的趋势，任何钻空子都会被立刻堵住。如果一家企业还没从心里接受赚长钱慢钱，还想各种方式通过绕开政策赚快钱，是非常可怕的。

从这三个维度检视，国内地产企业中，“管理红利时代”的提出者万科，相对是一个合适的选择。

作为屡次熨平周期波动的专家，万科在经营层面算是对管理红利时代准备最充分的公司之一。

从销售和经营数据看，向来务实的万科早就实现从高速增长到有质量的增长。最新数据显示，从2010年销售额突破千亿至今，过去十年万科保持年均增速超过20%的稳步增长，权益净利润年复合增长率超过19%，加权平均净资产回报率（ROE）也连续十年维持在19%以上，仅万科上市以来给投资者的分红就累计达到800多亿元。

最新财报显示，行情动荡的2020年，万科销售额同比增长11.6%至7041.5亿元，跑赢TOP10房企平均增速；营收、归母净利润分别增长13.92%、6.8%至4191亿、415亿元。

万科经营能力的稳健，使其成为了业内最佳财务表现之一。万科长期主要依靠银行、债券以及境内融资，结构合理，融资成本低（最新发行债券利率仅3%-4%），拥有行业内最高的信用评级。

具体来看，万科的净负债率多年处于行业绝对低位，2020年末进一步下降15.78个百分点至18.09%；充裕的现金流也是万科的传统强项，去年末在手现金1952亿元，现金短债比达到2.4倍。对照“三道红线”监管要求，万科将争取在2021年全面转“绿”。

部分房企在金融红利时代依赖高杠杆短期内急速扩张规模，但也在新周期遇到了降杠杆的减速烦恼。与之相比，财务克制、经营稳健的万科，长期坚持低杠杆、低库存、高周转、高质量的策略，这种长期累积的经营能力在去杠杆、低增长甚至负增长周期优势日益凸显。

今天各城市很少再单独出让住宅地块，而是要求建设综合配套的背后原因，是中国人对居住生态及配套服务正在提出更高的要求。万科的调研显示，与过去追求户型的“南北通透”相比，超过58%的客户有居家办公、健身等复合化场景的需要，“家”的外延也在不断扩大，1公里内配套商业、运动等服务设施在引导购房决策时的权重明显加大。

这意味着，未来，中国人要的不是一套房子，而是步行可达、体验丰富、实用且有品质的家园。房地产进入存量竞争的贴身肉搏，靠“融资、拿地、高周转销售”的开发老三板斧已不足以生存，打造综合住区和周边配套，将成为房企的新赛道，下一阶段将是“开发+经营”的全能竞技淘汰赛。

按照万科最新的年报显示，万科在综合住区的相关业务上已经取得了领先优势。

2020年，万科旗下的物业服务公司“万物云”实现营业收入182.04亿元，同比增长27.36%，并在“社区”和“商企”方面成为该领域做到了最前列。此外，其独创的“城市服务”也取得了显著进展。截至2020年，万物云累计签约面积7.51亿平方米，其中51%来自于万科以外的项目，已接管面积5.66亿平方米。

万科长租公寓在全国的累计开业间数已经达到14.3万间，去年整体出租率超过95%，其中全行业单店体量最大的深圳云城旗舰店达到99%的出租率。万科商业管理面积近1000万方，已开业项目整体出租率87.4%，其中稳定发展期（开业3年以上）的商业项目出租率92.0%。

这些业务并非一两年能够做成。万科在2012年就已提出 “城市配套服务商”的战略定位，强调开发和经营并重，提升综合住区开发服务能力。沿着与客户同步发展、与城市同步发展两条主线，万科的核心能力建设这两年正加速拓展内涵、外延，除了物业服务、长租和商业，在物流仓储、酒店度假、教育等领域也积累了的长期发展的能力。

克而瑞曾做过一次国内房企转型盘点，其中可以看到，只有万科在综合住区相关的商业、城市更新、长租公寓、产办、教育、代建方面均有涉及的企业，可以称得上是全能竞技时代的种子选手。

从去年的“三道红线”，到今年的贷款集中管理和土地集中出让，从政策的连贯性和决策性上来看，已无任何侥幸空间。

“由奢入简难”，管理红利时代，实际上最难的，是做好“挣慢钱、挣长钱”的“心理”准备。一如郁亮此前所说：“对于经常吃大鱼大肉的人来说，改为干粮，这个需要适应，就是让他重新活一次”。

尽管已明确政策不会再有松动机会，但许多公司并未做好“挣慢钱、挣长钱”的“心理”准备。因此，仍存在“花式圈地”等打擦边球、踩灰色地带的现象。

然而，从数据来看，截至2021年一季度，国内房地产各地调控政策已超过100次，基本上属于“冒头就打”。所以，如果一家房企无法减少对土地资源、金融资源和传统打法的依赖，真正接受“挣慢钱、挣长钱”，在管理红利时代不会有出路。

“挣慢钱、挣长钱”，制造业和服务业是典型代表，既没有资源红利、也没有金融红利，只能靠产品和服务赢得市场。

郁亮在业绩会上称，管理红利时代行业最大的变化是“房屋回归居住属性、房地产回归实业属性”，即住房越来越像耐用消费品，开发业务越来越像制造业，经营业务越来越像服务业，地产行业的回报水平逐渐向社会平均水平靠拢。

以十多年前的家电行业类比，郁亮指出即使进入了残酷的存量竞争时代，优秀房企依然可以努力实现高质量发展。在2007年家电市场逐渐饱和接近“天花板”后，存活下来的龙头企业美的、格力、海尔等，最终都凭借好产品、好服务和好的经营管理能力赢得市场，无论是产品力还是盈利能力明显提升。“我们的出路在哪呢？只能踏踏实实向制造业学习，通过我们的劳动挣制造、创造和服务的钱。”

在国内房企中，万科相对而言是最像制造业公司的，一直在尽量减少自己对于土地资源和金融资源的依赖。

2007年行业还处在黄金鼎盛期时，万科就提出了“不囤地、不捂盘、不拿地王”，不追求过高的土地储备。在后来的金融红利时代，万科也一直保持低于40%的净负债率，顶着同行追赶的压力，不通过高杠杆赚钱。

从转型来看，万科也并未选择看起来更具爆发力的金融、科技等领域，所选择的各项业务，无论是商业、长租、物流等，都属于典型的“挣慢钱、挣长钱”的类型。三年前郁亮就曾说：“以前卖房子，一平方米通常是以百元为单位，现在我们的许多业务，例如物流，都是以一毛钱、一分钱为单位计算。”

如此看来，那个发明“新轮子”的人，已经跑在了前面。

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