有房一族坐不住了！这一次，房地产税真的要来了

每一个手上有多套房子的人，心里都应该咯噔一下了。

最新消息传来，四大部委齐聚京城，只聊了一件事——

房地产税。

央行调查报告显示，我国城镇居民家庭七成财富都是房产，住房拥有率为96.0%。有一套住房的家庭占比为58.4%，有两套住房的占比为31.0%，有三套及以上住房的占比为10.5%，户均拥有住房1.5套。

哪怕拥有一套房的刚需家庭可以免征，房地产税覆盖的家庭比例也将高达41.5%，接近半壁江山。

当民众的财富转换成钢筋水泥，当开发商获得的利润转换成土地，当土地财政难以为继——

新的时代，是时候来了。

“难产”的房地产税

房地产税再次传来重磅信号。

5月11日，财政部、全国人大常委会预算工委、住房城乡建设部、税务总局召开了一个座谈会，就谈一个事：房地产税改革试点。

四大部委齐出动，左右房产税立法、征收的单位都聚齐了。这一次，房地产税恐怕是真的要来了。

在讨论这个问题之前，我们先厘清2个概念：房产税和房地产税。

首先，大家经常说的房产税主要是对房屋征税，但房地产税不仅对房屋征税，还对房屋下面的土地征税。也就是说，房产税，其实是房地产税的一部分。

其次，房产税目前只对企业持有的房产增税，对个人基本是免征的。2011年上海和重庆也试点对个人住宅征收房产税，但上海主要是对第二套及以上住宅征税，重庆主要是对独栋住宅、新购高档住房征税。

最后，在我们目前的房地产相关税种中，绝大部分是交易环节的税，即房产交易时才征收；而房产税是持有环节的税种，即持有的房子越大，时间越长，税收的成本就越大。

现在四大部委开会谈的，正是房地产税。

而这个事，过去的半年，高层提了4次。最近的一次是在5月6日，财政部长刘昆在《经济日报》撰文：

“积极稳妥推进房地产税立法和改革。”

但如果拉长时间来看，这却有点像一个“狼来了”的故事。

早在2011年1月，上海和重庆两个直辖市就启动了房地产税试点改革。试点一年多之后，时任财政部长谢旭人提出：

房地产税改革试点经验将在全国范围内推开。

再后来，从2013年至今，几乎每年都提到房地产税立法和改革；但直到现在，10年过去了，依然是雷声大雨点小。

到如今，房地产已经从经济问题变成了民生问题。牵动万千中国人的房地产税，这一次，会真的降临吗？

阻力来自哪里？

你也许感到纳闷，十多年过去了，为何房地产税依旧“难产”？

这里边有着许多现实的博弈和考量。

按照官方说法，房地产税的实施有三个原则——

“立法先行、充分授权、分步推进”。

每一个原则，都是一场持久战。

按照税收法定的原则，我们国家任何新税种都必须先立法后征收。但这里头有个长久存在的问题，发达国家的土地实行私有制，政府不存在靠卖地获得收入。而中国的土地是国有的，从理论上说，业主只拥有70年的土地使用权，并且你在买房的时候已经间接地为这70年的使用权支付了高昂的费用。

也就是说，如果再征收房地产税，就存在二次征收的问题。

为了扫清这个障碍，早在2007年的《物权法》第149条就规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。

而充分授权，是由于房价有很强的城市差异性，因此应该授权各地方，因地制宜征收房地产税。分步推进，大概率是“先城市后乡镇、先市民后农民、先企业后个人”。

这些年来，这些步骤基本上都已经走得差不多了。

从程序上来说，房地产税的出台已经基本没有障碍了。但在舆论上，依旧有很多人感到困惑：

房地产税的出台，对房价的影响到底有多大？

那些持有多套房产的“房哥”“房姐”们在担忧，一旦房地产税在全国落地，他们的成本将大幅上升。而那些望着高房价叹息不已的刚需客却在欢呼，他们期待房地产税出台后房价一落千丈，自己也能在城市里拥有一个家。

那么，房地产税真的能抑制房价的上涨吗？

从短期来说，房屋持有成本的提高，会让持有多套房产的人抛售手中的房产，市场上供给数量增多，确实会给房价带来部分抑制作用。

但如果把时间拉长，房地产税对房价走势的影响其实可以忽略不计。房地产税是一种持有税，增加的是房屋的持有成本。而决定房价走势的根本因素，还是供需关系，还是金融政策、土地政策和人口流动。

只要刚需客还在源源不断涌向大城市，北上广深的房价就很难真的下降。

这一点，在许多发达国家也得到了验证。

比如日本，早在1950年代就开始征收房地产税了，但1970年代日本的房价依旧迎来了疯狂的上涨。

还有韩国，尽管从2005年就开征房产税了，但韩国房价在小幅下跌后很快又继续攀升。

在英国、新加坡、中国台湾地区……都是如此。

毫不夸张地说，在整个地球上，任何一个发达城市都没有出现过因为征收房产税而导致房价下跌的。

当然，关于房地产税的“难产”，有人也做过其他的原因分析。经济学家任泽平就曾发表过一个轰动一时的观点——

他明确表示，房地产税短期推不出来，“如果要推出来，一定是中国改革转型的重大利好。”

但事实证明，无论是官方还是民间，都已形成一个共识——

房地产税大势所趋，唯一的问题是落地时间。

真正的意义

当然，从更深层次来看，这些都不会是阻力。

房价的涨落固然重要，但和另一件事相比，这简直是毛毛雨。

为什么这么说？先来看一张图——

时至今日，地方面临着日益沉重的债务压力。新华社曾在一篇报道中指出：

调研显示，辽宁某县，2015年财政收入预算安排15.3亿元，2015年上半年仅完成4.2亿元，下降57.7%。该县2014年底债务为46亿元，大部分为银行贷款。2015年到期应偿还债务为27亿元，超过债务余额的一半。

这种数据，普通人都能看明白，无需多言。

前阵子闹得沸沸扬扬的贵州独山县更是刷新了人们的认知，一个人口不到40万的贫困县，竟欠下了高达400亿的债务。要知道，独山县每年财政收入还不足10亿元。

这不是个例。当然，这种现状有着多层次的原因，从历史角度来说，可以追溯到上世纪的分税制改革。

上世纪90年代，中共十四届三中全会通过《中共中央关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定》，明确要求进行财税体制改革。

为了说服各省，朱镕基全国奔波。在说服广东的过程中，作为“代价”，他同意将土地出让收入部分归于地方，这为日后的“土地财政”埋下了伏笔。

分税制确立后，地市政府的财政税收上交到省里，而地市一级则把县乡财政税收上收到地市。这样带来的结果是，省级以下地方政府的财权只有余下不到17%的水平，却负担80%的民生和绝大部分公共事务的支出。

在这样的背景下，地方只好寄希望于借债和卖地。

但如今，在房住不炒的大形势和存量房时代的夹击下，土地财政日渐难以为继。

债务紧逼，钱从哪里？这时候，大家的目光开始瞄向房地产税。

开征房地产税，既不加大实体经济的压力，又能给地方财政一个崭新的税收源头。

庞大的存量房市场，就是地方最佳的“长期饭票”。

在另一个维度，房地产税还能起到调整财富差距的作用。

中国家庭金融调查中心数据显示，房产占我国家庭资产65%—70%的份额，比美国高出2倍，房产增值收入占家庭财产增值90%以上。

纵观过去十年，在财富聚集、传承和抵抗通胀上，没有哪一项资产能匹敌房产，房子也成为有钱人首选的保值标的。

从这个角度来说，房地产税的出台，对抑制炒房、平衡差距无疑帮助巨大。

可以想象，在不远的将来，房地产税将比肩土地财政，成为各大城市的主要税源之一。

尾声

房地产税的意义还不止于此。

黄奇帆就曾列举过房地产税的几个好处——

1、让税制健全。中国普遍是间接税，缺少直接税，房地产税是一种持有环节的直接税。在欧美，直接税占总税收的40%，中国连10%都不到，这是税法体系的一个方向性实践。

2、优化资源配置，利于房屋租赁市场的完善。

3、遏制炒房。

那么，房地产税何时能真正到来？

几个月前，中国社科院发布的《中国住房发展报告（2020-2021）》提了一个建议：

争取在“十四五”期间，试点开征房地产税。

从现在到2025年，将是最佳的时间窗口！

不动产统一登记、全国住房信息联网、70年产权续期这三大问题都已解决——

万事俱备，只欠东风。