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互联网公司这些年圈了多少地?|| 深度

发表时间: 2021-07-20 11:39:31

作者: 广州无冕信息技术有限公司

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粗略估计,仅腾讯、百度、阿里、搜狐四家买地、买楼,所持总房产价值已超1000亿,这还不算另一块更有赚头的地产类投资。


本文由无冕财经(wumiancaijing)原创首发

作者:陈欣苗

编辑:陈涧

设计:岚昇

实习生:武宜和


互联网大佬们的房事,从来都引人注目。


7月12日,字节跳动以底价7.0679亿,拿下总建筑面积14.35万平方米的杭州余政储出[2021]20号地块。该地块为商业商务用地,产业定位即为互联网、短视频媒体等行业;拿地后至项目完成竣工备案后一年内,项目固定资产投资(含地价)不少于20亿元。


近一年来,字节跳动频繁出现在拿地新闻中。6天前,它还买下美国房地产开发商铁狮门旗下的办公项目上海尚浦领世,总面积约19.5万平方米。


字节跳动并非孤例。近年来,互联网巨头们频繁大手笔置办房产,美团、B站分别花了65亿、81亿在上海杨浦拿地建总部,腾讯、京东、阿里等也曾斥资拿地。


他们当中,有些早已变身“地主”,地产版图遍布全国,资产价值以百亿计。更有甚者,市值跌哭,持有的办公楼却升值了数倍。


 买楼哪家强?


财大气粗的互联网巨头们,买起地来毫不手软。


就拿字节跳动来说。自2019年花50亿买下北京方恒国际中心,拥有了首座自有产权办公楼后,便开始在深圳、上海、杭州等地置业;迄今为止总投资额约67.89亿元,总占地面积约24.68万平方米。


近期购入的上海尚浦领世,虽未公布交易价格,但以周边在售写字楼2.8万元/平方米的均价来看,最终价格仍是数十亿量级。


字节跳动之外,近年来,阿里、腾讯、京东等互联网公司也在积极“圈地”。


据无冕财经不完全统计,2019年至今,包括阿里、腾讯、京东、网易、字节跳动、小米、B站、美团等8家互联网企业共斥资约530亿元买地(含联合拿地)、买楼,涉及土地面积约209万平方米。2020年至今,这8家企业的投资额更是高达369亿元。


这其中,腾讯、京东、字节跳动、B站、美团的投资额均超60亿;腾讯、B站单笔拿地金额分别达85.2亿元、81.18亿元;京东则联合卓越、中南等拿下4宗地,总交易额高达161.95亿元。


整体上看,互联网巨头们热衷于买地,并非要“出圈”,更多仍在于满足因业务扩张而带来的办公需求,上述统计的企业中,项目定位便多是置办总部。同时,他们所能带来的就业机会以及产业聚集效应,也是地方政府所期盼的。


如此一来二去,这些互联网企业多能拿到“量身定制”的底价地,且通常位置较佳,升值空间巨大。


相较于美团、B站、字节跳动等互联网新贵,资历更老的巨头们,如腾讯、百度、阿里、搜狐等,早已盘下价值不菲的房产,版图遍布全国。


典型互联网公司所持房产盘点。


无冕财经据公开资料统计,仅是腾讯、百度、阿里、搜狐四家企业,目前持有的总房产价值已超1000亿,当中,腾讯、百度、阿里的房产价值均超200亿,且多位于上海、北京、深圳等一线城市核心地段。


比如阿里,目前在广州、北京、深圳、上海、南京、杭州、西安等地均持有房产。仅是在杭州,据“楼市相对论”统计,阿里巴巴的菜鸟网络、淘宝城、阿里云和蚂蚁金服四大总部园区,总建筑面积达220万平方米,物业总值近440亿元。


难怪有媒体戏称,若将阿里在全国拿地盖楼的面积加在一起,规模可能要超过不少中小开发商,因此还被称为杭州“最大地产商”。


腾讯亦是建楼“土豪”,在北京、上海、广州、成都等城市都建立了自己的腾讯大厦,总建筑面积超300万平方米。当中,已建的深圳腾讯滨海大厦、腾讯北京总部,建筑面积均超30万平方米,估值均以百亿计,后者是亚洲最大的单体办公楼。


仅是在寸土寸金的深圳,腾讯便有腾讯大厦、腾讯滨海大厦,以及在建的前海大厦及全球总部,总建筑面积达258万平方米;全球总部的总投资更是高达318.9亿元。


巨头们耗资盘下的这些核心地段大楼,不仅能自用,还能坐享土地升值红利。


比如上述腾讯滨海大厦,总投资额为18.01亿,而今周边写字楼均价达7万/平方米,总估值达242亿元。


腾讯滨海大厦,图片来自网络。


有趣如搜狐。“中国城市扩张使得资产升值较快,买地盖楼可以盈利。”2010年建造搜狐媒体大厦时,创始人张朝阳曾豪言。


而今回头看,虽然已从互联网行业龙头行列掉队,但搜狐2006年、2010年耗资约34亿元买下的3栋写字楼(搜狐网络大厦、搜狐媒体大厦、搜狐畅游大厦),而今估值已超80亿,远高于其60亿元(7月17日收盘)的市值,以至于常被调侃“公司还不如旗下的楼值钱”。


可见买楼保值,大佬们是有盘算的,毕竟现在囤下的地,哪天可能就成为救急的法宝。


 更有赚头的投资


去年疫情过后,国内有一类地产投资开始火热,那便是物流地产。仲量联行数据显示,2020年中国物流地产的投资额较去年上升77%。


目前国内这一细分领域,参与主体主要是仓储物流开发运营商、物流及电商企业两类。


前者仍以海外巨头为主。虽然此前万科、绿地、华夏幸福、碧桂园、远洋等多家房企介入物流领域,但除了万科旗下的万纬物流,其他房企并未有太多建树。


相比之下,基于业务发展需求,京东、苏宁以及阿里互联网电商,反而在该领域声量较高,凭借自身优势囤下不少地,并开始通过基金进行轻资产运作,以获得更多收益。


据无冕财经统计,截至2020年末,京东物流、苏宁物流以及阿里菜鸟网络的总仓储面积,已超3900万平方米;京东物流的仓储规模最大,是苏宁物流的近2倍。


自2007年起,京东便开始投资自建物流,此后在全国多个城市拿下物流地块。


截至2020年末,京东的物流仓储总面积达2100万平方米,是普洛斯的一半,涵盖900座仓库、1400座云仓以及遍布18个城市的28座“亚洲一号”仓库。


这其中,京东持有并管理的仓储面积达1470万平方米,覆盖全国45个城市。这一自持规模,在克而瑞发布的2020年房企总土储面积排行榜中,可排第61位,算得上一家小型房企。


在投入上,京东也是大手笔。据财报,截至2020年末,其用于购买土地使用权、建设仓库及购买仓储设备的总额达255亿元,同比增长41.67%;同期,其在建工程金额为79.06亿元,同比增幅为36.17%。


财报中称,京东仍将建设高规格的大型仓库设施。可见,其仍将继续扩大规模。


今年初还有消息称,黑石、美团、ESR(易商红木)、京东旗下京东物流,正参与竞购中国物流资产控股权,交易作价或高达20亿美元。


不仅如此,京东已于2018年成立京东智能产业发展集团(下称“京东产发”),开启基金运作,探索轻资产模式。


该平台拥有、开发及管理京东集团的物流设施和其他不动产,以支持京东物流及其他第三方,目前管理的不动产总建筑面积已超1000万平方米。


那么,这一平台是如何运作的呢?


据2020年财报,京东产发已分别于2019、2020年与GIC成立三支物流地产基金,包括核心基金、核心基金Ⅱ、开发基金Ⅰ,涉及资产规模190亿,京东产发担任GP(普通合伙人)并认购部分基金份额。


同时,京东产发与上述基金签订协议,向其出售若干已完工及未完工现代设施物流。


于2019年和2020年,京东已分别录得处置收益为38亿元、16亿元,合计54亿元。此外,处置之后,已从核心基金租回若干完工设施以用于运营。


常见的地产基金运作模式,图片来自东海证券。


也就是说,该模式下,京东产发将募集来的基金用于收购旗下物流资产,迅速回笼资金后用于开发新项目,扩大规模的同时优化资本结构。


另一方面,京东产发还能收取基金管理费以及基金收益分成。


该部分在财报中尚未体现,但参照头部物流资管上市公司ESR来看,光是基金管理费收入就能占比超过40%(截至2020年中期),为8357.8万美元,高于投资及开发业务收入。


这种基金化运营模式,苏宁物流及菜鸟网络亦有涉及。譬如,去年苏宁发起设立的“深创投中金-苏宁云享仓储物流设施资产支持专项计划(疫情防控)”,发行规模为26.5亿元,出售五个物流资产,实现净收益5.39亿元。


相较于住宅、商业地产,物流地产在租金收益稳定及投资回报率这两点上尤其突出。


据世邦魏理仕统计,北京、上海、广州等一线城市的物流地产投资净回报率在6%-8%,远高于商业地产4%-5%和住宅地产2%-3%的投资回报率。


如此有赚头的资产,也难怪大家都想分一杯羹。


今年2月战略入股苏宁的深国际控股(深圳)有限公司(00152.HK,下称“深国际”),便是瞧上了苏宁旗下的物流资产。截至2020年末,苏宁已在48个城市投入运营67个物流基地,在15个城市有17个物流基地在建、扩建。


深国际在公告中称:“此次交易可助力本集团进一步获取稀缺的物流土地资源,促进本集团综合物流港‘投—建—融—管’商业模式的滚动发展。”


只是目前来看,这块香饽饽,房企还分不过互联网电商巨头们。


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