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姚建辉的地产迷局:“二姚分家”实为“分割风险”?|| 焦点

发表时间: 2021-08-09 16:54:35

作者: 广州无冕信息技术有限公司

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从整个宝能系地产业务的发展过程来看,姚氏兄弟一直未能就宝能地产业务该往哪走、要做成什么样达成共识,或正因这样的内耗,地产业务始终未能真正冒头。姚建辉如今自立门户,带走宝能控股,似有不破不立的意味。



本文由无冕财经(wumiancaijing)原创首发

作者:陈欣苗

编辑:雷缓之

设计:岚昇

实习生:武宜和


近月来,姚建辉频频为麾下两只“仙股”护盘。


据无冕财经统计,6月23日至7月23日,姚建辉累计增持宝新置地(00299. HK)20次,共计1144万股,持股比例升至57.82%,涉资约408万港元。几乎同期,7月2日至7月23日,其累计增持宝新金融(01282. HK)14次,共计5310万股,涉资约967万港元,最终持股比例47.45%。


伴随增持,宝新置地和宝新金融的股价一时小幅回升,而后又恢复颓势,8月4日收盘分别报0.239元/股、0.231元/股。


与兄长姚振华不断拓展商业版图不同,在宝能系发展的过程中,姚建辉更青睐地产业务。他买来的这两个“壳”,便一度被认为是宝能系地产业务图谋上市的“工具”。


但事情在今年初发生微妙变化。据多家媒体消息称,姚建辉在内部称与姚振华“经营理念不合”,将彻底退出宝能集团,仅带走地产业务中负责传统地产的宝能控股,产业地产仍归姚振华。


看起来要自立门户的姚建辉,在下一盘怎样的棋?


 “二姚分家”?


“打虎亲兄弟,上阵父子兵”。同父异母的弟弟姚建辉,名气虽不比姚振华,但两兄弟实则是搭档创业。多年来,姚建辉一直在大哥身边,负责公司日常经营管理,内部人称“二老板”。


但不同于姚振华的“折腾”,涉足的业务从地产跨步到金融、汽车、餐饮、医疗等产业,姚建辉始终坚守着房地产业务,而这也成为其与大哥最终“分家”的诱因。


“二姚分家”,网友纷纷表示不信。图片来自网络。


一开始,姚建辉是跟着大哥干的,双方在地产业务的开端是蜜月期。


1998年,姚氏兄弟在深圳福田区开发了建筑面积9.93万平米的“中港城”商业房项目,获得过亿元利润。进军房地产,是宝能的第一次转型,亦成为姚建辉地产情结的开端。


随后二人的生意开始以“宝能”命名,姚振华与姚建辉不断对换董事长、总经理等职位。不久后,宝能便迎来第一次腾飞,通过拆分深业物流集团,获得大量的物业和土地,完成关键的资本积累。


加之此前深圳宝能太古城项目的成功经验,两兄弟开始深度“掘金”房地产。据公开资料,该项目持续卖了好多年,为宝能贡献了数十亿元利润。


乘胜追击,到2012年年底,宝能已在全国直接、间接拥有超2000万平方米的土地储备。此后两年间,宝能更是激进扩张,从一城一盘,扩展至2014年底的约30城40盘,并计划在2015年使宝能地产开发体量达到3500万平方米。


怎奈2014年地产寒冬袭来,宝能资金压力倍增,两兄弟有了第一次分歧。


商量过后,姚振华将重心转移到了已经风生水起的金融保险行业,姚建辉则从 2014 年底开始负责主营地产的宝能控股,并一直在谋划上市。


但没过多久,大哥姚振华的心思又变了。他认为地产业务的发展太慢了,到2016年销售额仅139亿元,于是将目光转向产业地产,另起炉灶成立了宝能城发,通过向地方政府承诺引入实业来实现低价拿地。


若是配合宝能在汽车、制造业、物流等布局来看,做产业地产确实是好盘算。为此,姚振华还请来明星职业经理人余英,准备大干一场,将宝能的地产业务打包上市,规划“2017年至2022年合计销售9767亿元”。


兄弟俩的摩擦再次发生。


姚建辉并不认同大哥的产业地产,他认为产业地产开发周期长、规模扩张慢、持有物业多,不是一个好的发展方向,仍要坚持做传统地产开发销售。此前姚振华想将宝能的地产项目整合在一起,由余英统一管理,但遭到姚建辉反对。


经过2017年至2018年的磨合后,双方又分开做地产,IPO筹划也因未能磨合成功而中止。而今来看,姚振华主责的宝能城发也尚未有多大声量。


许是在分分合合的多年间,姚建辉已意识到与大哥经营理念的差异,这才有了而今的“二姚分家”。


相比于姚振华多变、大开大合的秉性,他更专一,偏爱“囤地生财”,旗下的项目多于早年低价拿下,至今多项目仍在开发中,凭借超长的开发周期,可坐享土地升值的红利。


有宝能内部人事向无冕财经研究员透露,宝能的存量地产业务,大部分在二老板手中,而新开拓的项目,则大多在宝能城发,由姚振华管理。不过,在他看来,两人更多是分工,“怎么可能完全分开啊”。


也有观点认为,“二姚分家”实为“分割风险”,姚建辉看似负责的业务大大减少,但他“带走”的传统地产业务,才是“宝能系”真正的优质资产。


而今可以确认的只有一点,姚建辉仍牢牢守着价值不菲的待开发土储。


 未雨绸缪买“壳”


论起资本运作,姚建辉比起姚振华,也没逊色多少。宝能在香港的投资布局,便多由姚建辉参与。


未雨绸缪,通过收购入主、业务重整、更名,姚建辉早已在港股搭建了两个地产融资平台——宝新置地和宝新金融。


2015年,姚建辉在世达科技(现宝新金融)配售新股之际,一举入主,不久后便更名“中国金洋”。同时,姚建辉还盯上了新体育(现宝新置地)的控制权,“借道”宝能系前高管张晓东和中国金洋举牌新体育,直到2019年,中国金洋以换股方式收购新体育大部分股权,成为单一最大股东。


至此,姚建辉将两个港股上市公司收入囊中,并将中国金洋和新体育分别更名为宝新金融、宝新置地。


与此同时,通过一系列业务调整,宝新金融已被塑造为涵盖金融服务、物业投资及开发、自动化、证券投资、商品贸易等业务的投资控股集团;宝新置地则以物业投资及开发为主,此外还有文化产业。


姚建辉始终坚守着房地产业务。图片来自网络。


从过往路径上看,这两个平台已成为姚建辉装入旗下存量地产的“容器”。


翻阅年报可知,通过收购、增资方式,宝新置地、宝新金融已在深圳、长春、潘阳、渭南、长沙、汕头、云浮、南宁、赣州等9个城市布局项目,项目业态包含商业综合体、精品高档住宅、酒店、花园洋房等。


这些项目大多原本是宝能地产旗下的,过了一手后,装入了姚建辉控制的这两个上市公司之中。


比如,2017年、2018年,宝新金融分别通过收购莱华泰盛100%股权、莱华泰丰100%股权,获得江西省赣州市章江新区宝能城、宝能太古城两个项目。


同期,宝新置地先后收购了深圳博瑞企业管理有限公司100%股权、渭南项目公司60%股权、湖南项目公司51%的股权、云浮项目公司100%股权、汕头项目公司100%股权,并获得深圳华强北—上步片区旧改项目的拆迁补偿权。


从业绩表现上看,这些项目几乎是上市公司业绩的“压舱石”。


2020年,宝新金融、宝新置地的营收分别为78.26亿港元、67.85亿港元,同比下滑28.43%、30.53%,主要原因均系去年疫情冲击下公司物业投资及开发的收入大幅下降,降幅均超80%。过去的2018年、2019年,该板块收入占比均在50%左右。


后续两个平台如何运作,还有待观察。但地产项目的注入,至少意味着,姚建辉主导的地产业务已有接轨资本市场的苗头。


值得一提的是,在那场让姚振华名声大噪的“宝万之争”中,姚建辉还通过宝新金融,来了一把“助攻”。


2016年,姚建辉控制的宝新金融砸下8.31亿港元,参与浙商银行港股IPO。而同年,“宝能系”利用浙商银行资金,开启了举牌万科的大门。


姚建华也是炒股好手,曾通过宝新金融,染指浙商银行(02016.HK)、郑州银行(06196.HK)、康达尔(000048.SZ)、ST山水(600234.SH)、蓝鼎国际(00582.HK)等多家上市公司股票,短线为主,收益颇丰,被称“快枪手”。


 先破后立?


从整个宝能系地产业务的发展过程来看,姚氏兄弟一直未能就宝能地产业务该往哪走、要做成什么样达成共识,或正因这样的内耗,地产业务始终未能真正冒头。去年全年,宝能控股的销售额也仅约122亿元。


同时,宝能的地产业务也错过了最佳上市时期。上述宝能内部人士表示,“现在地产提上市都不合时宜了,当时也只是一个筹划”。


姚建辉如今自立门户,带走宝能控股,似有不破不立的意味。


据“财新”消息,姚建辉有意让宝能控股“去宝能化”,变更为莱华控股。


仅从工商资料变更上看,“去宝能化”的迹象亦在发生。


去年10月27日,“宝能系”旗下的莱华商置有限公司,更名为莱华控股集团有限公司,其注册资本金从25亿元增至50亿元。


今年4月6日,深圳宝能创展置业有限公司(简称宝能创展置业)发生股权变更,由莱华控股100%持有。3个月前,这家公司还由宝能地产持股100%,宝能地产则隶属宝能控股。此外,“宝能系”旗下,公司名称中含有“莱华”字样的已有几十家。


未来,不排除宝能控股名下越来越多的公司,被移入莱华控股。


“宝能系”旗下已有几十家“莱华”。图片来自企查查。


业务拓展也在同步进行。


今年1月,上市公司鹏博士公告称,拟向宝能创展置业出售13个数据中心的相关资产、业务及负债等,具体的资产资产规模、交易金额等细节尚待披露。伴随宝能创展置业的股权变更,这些资产也将被装进莱华控股。


但姚建辉入局的数据中心,尚属首次涉猎。当下,数据中心是不动产投资的新热点之一,多见于产业园区配套,由房地产开发商自建、自持、共建、运营等。由此看,此番占位,或是其在地产业务新方向的探索。


此外,今年1月,姚建辉还通过莱华控股,买入郑州银行H股2066.6万股。增持后,姚建辉个人及通过旗下企业持有的郑州银行股权增至9354.8万股,持股占A+H合计比例约1.2455%。


一边是新业务探索,一边是金融布局,姚建辉的操作耐人寻味。结合他旗下布局已久的地产业务,以及已搭建的上市平台,或许,他正准备重新谋划、搭建起属于自己的地产王国。


姚建辉已提出莱华控股要做大做强,目标是“三年内实现总资产过千亿,净资产200亿”。只是,行业红利期已过,姚建辉要实现这一宏伟目标,注定困难重重。


这不,今年7月,他旗下的宝新置地公告称,在“三道红线”下,为降负债,其拟3亿元出售深圳新恒创实业有限公司全部股权,交易达成后,公司资产负债率将减少约20.5%。


坚持在地产领域冲浪的姚建辉,能走多远?


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