阳光100债务爆雷！多项目停工，曾花2亿捡李亚鹏的“烂摊子”

文|深蓝财经深度研究组 瑞瑞

“万通六君子”中还在做地产的，没人能笑到最后。冯仑早已退出万通，如今在做新媒体，潘石屹盼着把SOHO中国卖了早点跑。而最近，低调的易小迪和他的阳光100因为自曝违约，不得不再次出现在公众面前。

距离上一次阳光100引起外界的瞩目，还是因为2019年1月阳光100中国股价暴跌。

8月9日晚，阳光100中国（02608.HK）发布公告称，公司将于2016年发行的2亿美元6.5%可转换债券即将到期，于到期日，2021年债券的未偿还本金及应付利息总额将分别为5091.6万美元和147.55万美元。截至公告日，公司预期难以于到期日至本金及利息，可能会发生债务违约事件。也就是说，阳光100即将到期的债务合计5239.16万美元，约合人民币3.34亿元。

公告还表示，公司已筹措到所需资金，并预期于到期日后的十个工作日内支付本金连同应计利息。此外，公司一直与2021年债券持有人商讨，以便获得到期日的延长。

但8月11日晚，阳光100中国再次公告内幕消息，称因为未能于到期日支付2021年债券的本金及溢价，已经发生违约事件。此次违约事件还将触发多个其他债务工具的交叉违约条款，包括于2021年到期的金额为1.7亿美元的10.5%优先票据、于2022年到期的金额为2.196亿美元的13.0%优先绿色票据，以及与2023年到期金额为1.2亿美元的12.0%优先票据。

稍早一点的7月30日，阳光100还发布公告宣布或将撤销派付中期股息。此前阳光100还曾多次延迟派付中期股息，不过最终还是决定撤销派付。

即便此次2021年的可转债顺利偿还，但除此之外，阳光100还有超过百亿债务一年内即将到期。这次，阳光100还能顺利过关吗？

百亿债务承压

可转债只是一部分，阳光100的负债可不止这一点点。

据2020年年报数据显示，报告期内，阳光100的资产总额为609.58亿元，总负债为487.88亿元，合同负债为98.41亿元，

截至报告期内，阳光100的贷款和借款总额为263.706亿人民币，其中127.17亿人民币将于一年内或按要求偿还。

而同期，阳光100中国拥有现金及现金等价物30.71亿元，较2019年同期增加6.33亿元。另外，阳光100目前共存续规模5.55亿美元的4只美元债券，有3只将于一年内到期。

而在今年3月，标普上调阳光100评级至“CCC-”的报告中透露，在 2 月份发行 1.2 亿美元高级票据后，其无限制现金余额为人民币 25-30 亿元，仍不足以满足今年的营运需求和其它到期资金需求。报告称，即将到期的包括7月份的2.93亿美元高级票据和12月份的1.7亿美元高级票据。

据观点地产新媒体报道，阳光 100 于今年到期的债券，主要包括 4-7 月到期总额为人民币 10 亿元的境内公司债、信托贷款，以及 7-12 月到期的总额为 5.085 亿美元的离岸可转换债券和高级票据。

也就是说，以阳光100目前的现金状况，是无法应对即将到期的巨额负债。

今年7月，阳光100将主力项目天津阳光100天塔喜马拉雅出售，用于回款缓解流动性紧张问题。从时间点来看，极有可能是为即将到期的债券筹措资金。据了解，2019年，阳光100以4.41亿元购得该项目80%股权，即便是按此价格出售，在阳光100一年内即将到期的巨额债务面前，依旧是杯水车薪。

房地产融资新规更是让阳光100雪上加霜。截至2020年半年报，阳光100已经全部踩中融资新规的“三条红线”，剔除预收款后的资产负债率为76.41%，净负债率为182.1%，现金短债比仅0.38。而2020年末，情况还在持续严重，剔除合同负债后的资产负债率为76.19%，净负债率为187%，现金短债比为0.24。

远低于1的现金短债比意味着，阳光100的短期偿债能力极低。踩中三条红线也意味着阳光100不得新增有息负债。

旗下多个项目被曝停工

项目贷款被举报用于还债

此前，易小迪在2020年年报《主席致辞》中称：

为了应对资金压力，公司一方面加大销售力度，确保全年合约销售过百亿，另一方面，迅速调整，加大原有住宅项目的开发力度。

卖是卖出去了，但是消费者的反映却不怎么好。今年以来，西安、无锡、惠山、温州等多地阳光100阿尔勒相继被媒体和业主曝光。其中，西安阳光100阿尔勒被业主吐槽虚假宣传、签空白合同，房主交房无望；无锡、惠山的阳光100阿尔勒被曝“交房一拖再拖”；温州阳光100阿尔勒也出现大面积停工，交付无期；重庆阳光100阿尔勒一项目被消费者爆料捆绑销售车位。

其中，在今年上半年出现大面积停工的温州项目还曾被阳光100寄托厚望。易小迪曾在《主席致辞》表示：

本公司在温州储备的一级开发项目趋于成熟，价值会逐步释放。

而在7月，刚公告拿到了信达投资为温州中心大厦建设发展有限公司提供的19.8亿元贷款融资，也因遭到阳光100高层的举报，后续贷款发放告吹。

但据风云地产界，贷款拿到后不久，阳光100原高层向信达资产递交了《关于信达投资有限公司违规向阳光 100（中国）公司贷款 19.8 亿元的举报函 》，称这笔贷款融资违反了国家有关部门对连踩三条红线的房地产企业、有息负债总额不得增加的规定，7月30日银保监会要求各金融机构防止银行、保险等资金绕道违规流入房地产市场的要求，以及资产管理公司“坚持紧扣不良资产的主责主业”的原则。

除此之外，还披露19.8亿贷款中已发放的约8亿元中的大部分，已在第一时间被阳光100转移至其在香港的账户，用于偿还其到期外债。

而信达投资在收到举报函之后，也停止了后续贷款的发放。

一步错，步步错

因为投资谨慎，易小迪曾被媒体成为“清醒的悲观者”、“食草动物”，易小迪自己也清楚的认识到因为自己的过分谨慎，导致企业失去很多扩张的良机，尤其是转战三四线城市，错过了房地产高速扩张的十年。

一步错，步步错。之后易小迪和阳光100几乎在错误决策上，一路走到黑。

2014年港股上市后，阳光100开始由传统住宅开发转向非住宅业务，并逐渐放缓了拿地和项目扩展的速度，开始加码对旅游地产、特色文化街区综合体的投资和开发。而此时，正值国内三四线城市房价的上涨，易小迪再次错失良机。

转向非住宅业务后不久，阳光100以1.94亿元从李亚鹏和北京中书投资手中收购了雪山小镇51%的股权。而此时雪山小镇项目已经曝出重重问题，一直以来都很谨慎的易小迪为什么会在尽调后仍然出手接盘，这至今还是个未解之谜。阳光100接手雪山小镇后，其销量依旧没有好转。2015年-2020年，雪山艺术小镇项目销售回款金额总计仅为 2.16亿元。

2020年财报披露，阳光100存货共有109亿元，其中非住宅产品库存或达95亿元。按照2020年销售情况，去化时间或达3年。但阳光100每年的销售额都在下滑，2020年的销售额仅105.3亿元，而今年截至7月31日，阳光100中国的销售额仅为23.05亿元，同比再次减少39.56%。

标普也在不断下调阳光100中国的评级。从2016年4月至今，阳光100 的评级从“B”一路下调至“SD”，虽然今年3月，标普又将阳光100的评级上调至“CCC-”，不过展望依旧是负面。

易小迪曾在2019年表示，“我们土地储备充足，可以一边卖地一边卖楼，加快周转速度”，实现“高周转”目标。同年，阳光100相继出售了重庆阳光100中国国际新城、清远阳光100中国阿尔勒住宅部分股权、东莞市清园孵化器有限公司100%股权，今年再次出售主力项目天津阳光100天塔喜马拉雅。

如今，阳光100的高周转还没能实现，眼前面临的巨额债务问题还在步步紧逼。从曾经与万科、保利比肩的一线房企，一路走下坡路，跌到房企百强开外的中小房地产开发商，易小迪和他的阳光100还有机会吗？