“一觉睡醒缩水百万”，广州楼市短暂冰封？|| 深度

“感觉一觉睡醒，身家缩水了百万。”家住广州天河的一位业主对无冕财经研究员戏称。

8月31日晚，广州市住房与城乡建设局发布《广州市住房和城乡建设局关于建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》（下称《通知》），对广州二手房实行指导价调控。

该业主称，指导价相比起市场挂牌价，相当于打了7折。以一套价值300万元的房子为例，若按指导价7折计算，则价格将“缩水”约90万元。

9月1日，一位进入房屋交易环节的业主在新浪微博发文称，这周准备与买家签约，但因昨晚出的新指导价，签约被迫中止。

此外，无冕财经研究员注意到，在贝壳、链家平台上，目前广州市场上所有在售的二手房历史成交价都已经不再显示。

在今年年初，深圳实行二手房指导价制度后，深圳楼市成交量即刻腰斩，中介出现关门潮。这样的场景会在广州上演吗？

地产圈不眠夜

8月的最后一夜，一张二手房指导价表，把即将入睡的广州人唤醒，广州楼市圈躁动了。

《通知》指出，在过去一年二手住房网签成交价格基础上，综合考虑评估价格、周边一手楼盘成交价格等因素，形成二手住房交易参考价格。

此外，要求房地产经纪机构、房地产网络信息发布平台等应对挂牌房源开展对照自查，不得发布价格虚高的二手住房房源。

当日，广州住建部网站还披露了首批热点区域96个住宅小区二手住房交易参考价格表。

该表格涵盖广州天河、越秀、海珠、番禺、黄埔五个区域，覆盖楼盘指导价基本低于市场挂牌价。例如位于天河区的保利心语花园在链家网挂牌均价为15.38万元/平方米，而在官方指导价中，则约为9.72万元/平方米，二者相差约8.7万元。

▲广州部分热门楼盘二手指导价，图片来自广州房产。

一个楼市微信群在深夜讨论了起来：

“ 这是什么意思？”

“一手房会更好卖吗？”

“这是利好富人，打压刚需？”

家住珠江新城的一位业主在朋友圈点评：“晴天pig pig（霹雳）。”在指导价格表中，她所持有的房产价格的市场挂牌价和指导价相比接近腰斩。另一位于海珠区的业主也表达了担忧：“虽然我们小区没有列入指导价，但总有一天会轮到我们这。”

新措施还关系到地产中介行业。

随着调控升级，深圳中介市场曾出现一次关门潮。对此，深圳市房地产中介协会曾发文称，伴随着调控持续发力，一段时间内深圳二手房市场或仍将处于低迷状态。下半年，房地产中介行业的竞争压力将会持续增大，无论是门店关停并转的数量，还是从业人员队伍离职转行的规模或都将持续升高。

克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓对无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员分析，按照深圳的经验，如果广州的成交量也打个对折，必然会对以交易佣金为生的中介行业产生冲击，行业为了生存一定会开源节流，二手中介卖一手房的生存模式会进一步强化。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出：“此次广州政策出台，引起了二手房市场的较大震动，但反过来也说明，部分房东对于当前的政策不以为然。”

实际上，广州地产界对此指导价政策的出台并不意外。

今年以来，已有深圳、宁波、成都、西安等城市出台了二手房价管控、二手房指导价相关政策。

直到今年8月的最后一日，锤子终于落在了广州。一位地产国企内部人士评论称：“广州做二手房参考价有差不多13年的历史了，现在推行二手指导价，完全没有难度。”

“发布参考价就是最为直接的预期干预。”肖文晓指出，从统计局发布的70城房价指数来看，广州新房和二手房的同比涨幅靠前，这也是为何今年以来广州频频收紧调控的重要原因。而在近几个月新房价格指导逐渐明晰之后，二手房市场的预期管理提上议程也在情理之中。

新政重挫买卖双方？

“现在还能买房吗？指导价之下，真的能买到低价房源吗？”多位购房者提出疑问。

多位业内人士普遍认为，指导价并不代表实际成交价。市场上中仍可以以双合同的形式抬高价格。不过，市场虽能决定价格，却免不了一番博弈。

行业内多方声音指出，在《通知》出台后，广州楼市即将被冰封。

实际上，指导价颁布次日，买方与卖方陷入观望阶段。一方面，卖家不甘心将房源以现有的指导价“折价”出售。另一方面，买家又期待房价能降至指导价格。

无冕财经研究员咨询了指导价房源的相关中介，多位中介表示，目前仍未以指导价执行价格。

严跃进认为，广州二手房的量价都会有下跌的可能，一些私下乱涨价的操作后续也会继续被管控。

地产经济学家邓浩志持同样看法，他认为买卖双方都被新政重挫了，二手市场或将陷入低迷，预计9月的成交量将出现下跌。

肖文晓进一步指出，广州一二手房的联动是相当紧密的，所以二手房参考价会传导到一手房市场。

邓浩志发文指出，由于有指导价的楼盘和目前实际挂牌价差距比较大，所以部分业主可能选择撤销挂牌，采取惜售策略。另一方面，二手指导价大大降低了购买二手房的贷款比例，将使得部分买家因资金不足而无法购买。

银行已开始行动

此次新举措关乎金融层面。

肖文晓认为：“倘若广州各大银行同样跟进，将其作为贷款评估价标准，必然会出现业主不愿妥协、买家集体观望的情况，短期内成交量冰封在所难免。”

严跃进则指出，后续政策将继续收紧，尤其是随着此类二手房参考价的发布，银行信贷也会进行参照。

熟悉深圳二手房交易流程的中介陈园对无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员指出，在深圳楼市，指导价类似官方的建议零售价。指导价主要就是提供给银行等三方放贷机构评估，限制买方贷款的，买方贷款比例会降低，首付多了，真没实力的就不买了。

邓浩志认为，至于房价会不会因此下跌，会不会像指导价那样跌幅严重，目前仍无法判断，需要观察新政执行的实际力度。

在此基础上，监管层是否会对网签价格进行监管？陈园指出：“网签价是真实成交价，如果网签价比指导价高，那就按照网签的价格交税，网签价比指导价低，按指导价交税。”

文件发布次日，银行已经开始行动。

9月1日，广州多家银行已进行房贷评估细则调整。民生银行广州分行对“南方+”指出，将严格遵照广州市限购限贷政策执行房贷政策。