房地产税改革试点来了！上海房东紧急套现93套房？资本市场会有何影响？

这次房地产税真的来了！10月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议通过《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定》（简称《决定》）。

其中有几个重点：

• 试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。
• 土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。
• 国务院制定房地产税试点具体办法，试点地区人民政府制定具体实施细则。
• 按照积极稳妥的原则，统筹考虑深化试点与统一立法、促进房地产市场平稳健康发展等情况确定试点地区。
• 本决定授权的试点期限为五年，条件成熟时，及时制定法律。
• 有关负责人表示，财政部、税务总局将依照全国人大常委会的授权，起草房地产税试点办法（草案），按程序做好试点各项准备工作。
  

全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院

在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定

（2021年10月23日第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议通过）

为积极稳妥推进房地产税立法与改革，引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定：授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。

一、试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。非居住用房地产继续按照《中华人民共和国房产税暂行条例》、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》执行。

二、国务院制定房地产税试点具体办法，试点地区人民政府制定具体实施细则。国务院及其有关部门、试点地区人民政府应当构建科学可行的征收管理模式和程序。

三、国务院按照积极稳妥的原则，统筹考虑深化试点与统一立法、促进房地产市场平稳健康发展等情况确定试点地区，报全国人民代表大会常务委员会备案。

本决定授权的试点期限为五年，自国务院试点办法印发之日起算。试点过程中，国务院应当及时总结试点经验，在授权期限届满的六个月以前，向全国人民代表大会常务委员会报告试点情况，需要继续授权的，可以提出相关意见，由全国人民代表大会常务委员会决定。条件成熟时，及时制定法律。

本决定自公布之日起施行，试点实施启动时间由国务院确定。

财政部、税务总局有关负责人答记者问表示，财政部、税务总局将依照全国人大常委会的授权，起草房地产税试点办法（草案），按程序做好试点各项准备工作。

房地产税试点，外界早有预期

2020年12月，财政部部长刘昆在《人民日报》撰文称，要立法先行、充分授权、分步推进，积极稳妥推进房地产税立法和改革。

2021年3月13日，十四五规划提到，推进房地产税立法，健全地方税体系，逐步扩大地方税政管理权。

4月7日，财政部税政司司长王建凡：积极稳妥推进房地产税立法和改革。

5月6日，财政部部长刘昆在《经济日报》撰文：积极稳妥推进房地产税立法和改革。

5月11日，财政部等四部门召开房地产税改革试点工作座谈会。

10月16日，高层在《求是》发表文章《扎实推进共同富裕》，再次提到要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作。

房地产税或有三点意图

“宽税基、低税率”或为基本基调

西部证券宏观分析师张静静表示，房地产税或有三点意图：缓解财税压力；调节社会结构；助力经济转型。

国际经验表明国内落地房地产税的用意之一或是增加税源、缓解财税支出压力。此外，房地产税还可以有效防止房产相关的资产性收入加剧贫富分化进而达到调节社会结构的目标。就当下而言，房地产税落地亦有助力十四五经济结构转型的意义。

首先，国际经验证明抚养比触底回升后，地产过热容易触发经济危机。2011年我国已经迎来抚养比拐点，一旦中国地产市场整体过热就容易出现经济风险。

第二，房价大幅波动特别是高房价会对一般型消费形成挤出。十四五期间中国经济目标是转型，十四五中国经济的转型方向是“消费大国叠加制造大国”。坚持房住不炒、确保房地产市场的平稳运行，是经济转型的关键。

本次会议指出，国务院制定房地产税试点具体办法，试点地区人民政府制定具体实施细则。国务院及其有关部门、试点地区人民政府应当构建科学可行的征收管理模式和程序。也就是说，此次房地产税试点办法或仍延续了过去5年中国房地产市场的调控思路，也即：因城施政。并且国际案例亦证明了因地制宜、因城施政推进房地产税的可行性。但若试点城市均为过去数年房地产热度较高的城市、且在共同富裕的背景下，预计房地产税或以“宽税基、低税率”为基本基调。

房市“变天”，上海房东套现93套房？

有朋友圈传出，“上个星期，上海房地产圈发生了一件大事，在寸土寸金的陆家嘴，有一名神秘的个人房东，一次性抛售了同一个小区的93套房子，于是周末这个小区就被周围所有的中介以及来看房的人围堵得水泄不通，火到什么程度？小区居民已经要报警扰民了。这个小区叫做‘浦城小区’，位于浦东老牌商场八佰伴的对面，距离‘陆家嘴三件套’直线距离只有1公里。”

房地产税一旦落地，对资本市场有何影响？

在房产税消息落地之前，地产股的股价已经表现不理想。数据统计显示，今年以来A股房地产指数累计跌幅12.05%。虽然地产板块自8月初见底后，反弹已离底部区域有一定的空间，但其市场表现还是位居28个申万一级行业倒数第四。

业内人士认为，房地产税的落地，短期内供大于需的格局不仅可能推动房价适度回落，也可能对房地产A股的投资情绪继续带来冲击。

以下整理出市场关注度较高地区的房地产股名单：

同时，水泥、玻纤、玻璃等相关地产链条的估值修复速度也可能因此受到影响，但不能“一棒子全打死”，这些板块本身有其他硬逻辑。

天风证券认为，水泥受能耗双控限制，供给收缩产生的价格高弹性有望在第四季度持续；玻纤需求端受风电等下游带动，供给侧增量有限，供需紧平衡带动产品价格上涨，龙头业绩有望超预期；玻璃供给刚性较强，需求此前受到下游资金和限电影响，但近期库存或继续迎来下行期，竣工向好具有持续性。

另外，有券商认为大众消费将因此成为受益领域。最新西部证券宏观策略称， 由于全国人大会议在出台房地产税试点的同时亦提及“促进房地产市场平稳健康发展”，因此认为房地产税大概率不会对国内房地产形成极大的负面扰动，但是其信号意义较为突出，预计中低收入群体与大众消费将是受益群体与受益领域。判断以上观点有两点原因：

1）在促进共同富裕的基调下，未来政策大概率将约束高端消费、提高中低收入群体收入并提振大众消费；

2）近年来，中国的政策往往是在相对高增长的年份调结构、增长有压力的年份稳增长。今年前三季度中国实际GDP增速高达9.8%，因此今年是典型的调结构年份。但明年出口放缓、地产投资中枢存在一定下移风险的背景下，经济下行压力渐大，因此2022年或将出台一系列稳增长政策。

综合中国基金报、财联社、期货日报等

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