这家千亿房企，也危险了？

下一个，会是谁呢？

债务阴云

它会是下一个泰禾吗？

这是近几个月以来，盘旋在蓝光头上，最大的问号。

三年前，福建人黄其森误判形势，疯狂的杠杆变成了反噬的黑洞，经历营收骤降、债务违约、诉讼缠身等危机之后，泰禾已经元气大伤。如今，很多业内人士担忧，蓝光，是否正在走向泰禾的老路？

从很多数据来看，这样的担忧似乎不无道理。10月29日，蓝光发展交出了一份三季报，很多项数据不太好看：

第三季度，实现营收29.25亿元，同比下滑81.22%；实现归属于上市公司股东的净利润为亏损19.83亿元，同比下滑251.56%；实现扣非净利润为亏损16.34亿元，同比下滑223.80%。

从整个1—9月来看，蓝光发展的营收同比下滑52.65%，归母净利润同比下滑351.06%，扣非净利润同比下滑430.09%。

这些数据背后，这家西南房企的销售面积和销售金额，都出现了较大幅度的同比下滑。当然，比数据下滑更急迫的问题，蓝光发展在三季报里也说了：

争取在年内就债务重组工作取得阶段性的进展。

债务危机，已经成了蓝光的一块心病。根据蓝光发展的公告，截止到9月24日，蓝光发展光是到期未能偿还的债务本息合计就达215亿元，而截至6月底，公司可以自由动用的资金只有：

3亿左右。

到今年三季度末，蓝光发展账面可支配现金（含受限部分）只有75.97亿元，较上半年进一步减少24.32亿元，现金流愈加紧张。

更多的债务还在步步紧逼。

几天前，上海清算所发布公告称，10月26日未收到蓝光发展付息资金，导致蓝光发展2020年度第三期中期票据（代码：102001988，简称：20蓝光MTN003）出现违约。

更早些时候，蓝光已经出现多笔债券违约，市场上流传的一张图显示，目前其存续的3只美元债，也是都打了2-3折不等。

那家闽系房企的故事，似乎正在重现。

紧绷的资金链

33，38。

这是此前两年，蓝光在克而瑞全国房企销售榜上的排名。这家四川最大的房地产上市公司，一度风光无限。但时至今日，很多迹象都在表明，蓝光已经非常缺钱。

早在“少帅”杨武正上位前，蓝光发展就遭遇了“债股双杀”的局面。

今年以来，蓝光在资本市场的表现十分惨淡。截至11月2日，蓝光发展报价每股1.69元，总市值仅51.29亿。

在债券市场，蓝光的表现更是惨不忍睹。根据此前奇偶派的统计，截至2021年7月6号，蓝光共有15只存量债券，包括一年内到期债券5只，规模高达114.34亿元。

但包括16蓝光01，19蓝光02，20蓝光02在内的多支债券，因价格远低于发行价，在7月份就被停牌处理。

与此同时，大公国际，中诚信等多家评级机构纷纷下调蓝光发展信用等级。7月13日，国际评级机构标普将四川蓝光发展的长期发行人信用评级由“CCC-”降至“D”，并将该公司高级无抵押票据的长期发行评级由“CC”降至“D”。

这已经是标普评级的最低一级。

蓝光的融资困境已经显露无疑。

翻看蓝光发展2021年半年度报告，截至2021年6月30日，公司总资产2205.93亿元，扣除预收帐款后的资产负债率为84.01％，净负债率达到227.78％。

在行业普遍去杠杆的当下，这个负债率令人心惊。

在房地产行业，如果能持续借到钱，这倒也不致命。但从房企融资新规“三道红线”看，截至上半年，蓝光扣除预收帐款后的资产负债率为84.01%，净负债率为227.78%，两条指标均已踩线。

至于现金短债比，南方日报计算数据为0.23。连踩三道红线，意味着有息负债规模不得增加。

如果战投引进不利，等待蓝光的，将是更大的债务危机。

被反噬的“黑马”

蓝光走到如今的境地，很久以前就埋下了伏笔。

上世纪90年代，蓝光从汽配厂变道房地产，长年蛰伏西南。在2015年，蓝光发展销售额才183.7亿元，但到了2019年，蓝光的销售金额就飙升到了1079.8亿元，一下子成了千亿房企。

短短4年，蓝光何以飞速飙长？答案是加杠杆。

在蓝光飞速增长的这4年间，公司的有息负债从2015年末的171.6亿元，增长到2019年末的609亿元，翻了接近4倍！

有意思的是，尽管在狂奔，但在财报中，蓝光的净负债率却从2015年末的102.6%，下降至2019年末的79.2%。

这是蓝光的一个秘密，答案就藏在永续债和少数股东权益里。年报数据显示，2015年—2019年，蓝光发展永续债从0增长至39.7亿元；少数股东权益从24.6亿元，增长至199.1亿元。

永续债，又叫无期债券，也就是说没有明确的还款期限。它是一种负债，但在会计处理上，被列为净资产（权益工具）。

因此，永续债在持续为发行人输血的同时又可以降低净负债率，增加了股东权益的同时又有效避免了摊薄股东的股本，深得许多上市公司的喜欢。

也正因此，永续债被人称之为“资本迷药”，甚至有些人戏称其为“毒药”。一旦上瘾，就很难戒掉。

而少数股东权益，则是“明股实债的温床“。举个例子，投资者通过项目合作的方式入股，但以回购、分红、对赌等形式获得固定收益，与融资方也会提前约定资本金，届时实现刚性退出。

在楼市火热的时候，这种饮鸩止渴的方式可以帮助房企快速扩张，只要周转速度够快，这个游戏就能持续下去。

遗憾的是，狂奔的蓝光迎面撞上了房住不炒的时代。

2019年，蓝光的拿地金额从上一年的288亿猛增到654亿，哪怕是调控趋严的2020年，蓝光还拿了52块地。其中有37块地溢价率超过30%，有21块地溢价率超过50%，5块地超过100%。

更猛的是，这些土地有7成都集中在三四线城市。

高溢价、重仓三四线，都让蓝光赶上了。哪怕是路口的老大爷都知道，这年头，这样的房子有多难卖。

直观的一点是存货。财报显示，2018年起，蓝光已完工房屋中，竣工一年以上的占比均超过50%。

2020年，营业收入规模与蓝光发展相近的首开股份和滨江集团，该指标分别为22%和15%。

高企的存货，折射出蓝光卖房的艰难。比如根据财经杂志的调查，蓝光在天津（北京区域）的项目多位于郊区，开盘后销售情况不佳，只能降价促销，六个项目基本都不盈利。

苦果已经酿成，现在后悔已经来不及了。

尾声

30来年时间，蓝光从成都的一家汽配厂，做到全国前30强、达成千亿销售额的房企，堪称励志。

蓝光的发展历程，是过去这轮房地产大潮下，很多房企的缩影。过去十年，地产界的黑马很多。有销售额三年翻1倍的，有三年翻3倍的，甚至还有三年翻5倍的。

而缔造黑马的，不外乎两大武器：高周转和高杠杆。

这两年，去杠杆的大潮呼啸而来，来不及踩下刹车的房企，都走上了爆雷的道路。中房网数据显示，从2019年至今，全国累计申请破产的房企超过1000家。

不止中小房企，泰禾、福晟、泛海等头部房企，甚至是曾经的“一哥”恒大，也接连出现了债务违约情况。资金链危机、破产、裁员……此起彼伏。蓝光，不过是其中之一。

回头看，蓝光走到如今这一步，最大的问题正是：好大喜功、盲目扩张。很多暴雷的房企，又何尝不是呢？

时至今日，能决定蓝光命运的，只有蓝光自己。回归成都大本营，其它该卖的卖，该打折的打折，这是最快的一条出路。当年的万达就是一个最好的例子，王老板的断舍离，救了他自己；风云一变，转眼就东山再起。

上世纪以来，世界上发生过130多次金融危机，其中100多次与房地产有关。有一句话，银保监会主席郭树清已经说了好多遍——

房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。

这是高层释放的信号，也是决心。看不清楚这一点的房企，真的会像那句老话说的一样——

时代抛弃你的时候，连声再见都不会有。