买房必须选国企？楼市风向扭转背后，可能隐藏一个大坑 || 深长

饶员外有个爱好：逛楼盘。因为房地产市场是经济的风向标，在这里，“你可以读懂中国”。

最近饶员外发现地产销售的话术变了，特别喜欢强调国企背景，有个小姐姐还说：“房地产即将进入国企时代。”

这个文绉绉的句子，当然不是小姐姐的自创，而是那些喜欢带节奏、博眼球、刷流量的地产媒体人发明的。他们总想搞个大新闻，“国进民退”、“国家在下大棋”、“房地产变天”、“买房只能选国企”。

这些耸人听闻的言论看似很有道理，实际上逻辑不通、漏洞百出。

▲图片来自网络。

  你能分清谁是国企、谁是民企吗？

这个世界不是非黑即白的，很多房企的股权结构非常复杂，你根本分不清它到底是国企还是民企。

就拿万科来说，它的第一大股东是深圳地铁集团，而深圳地铁集团是深圳市政府出资的国有独资企业，所以有人把它算成国企。但又有人说，深圳地铁集团所占的股份只有27.63%，万科的决策权在以郁亮为首的管理团队手上，所以说万科是民企。

▲图片来自“万科周刊”。

同理，引入中交集团做股东的绿城中国，引入中国平安做股东的碧桂园、旭辉，能不能算国企？

再比如金地集团，原名叫“深圳市福田区金地实业开发公司”，以前是深圳市福田区属国企，但后来完成了股份制改造，福田区国资占有的股份稀释成了7.79%，第一大股东是潮汕帮的富德生命人寿。你说它是国企，还是民企？

同理，完成了股权变革的海信地产和海尔地产，也很难定性。

我就想问一下，如果万科、绿城、金地的业务扩张了，到底算是国企阵营进了一步，还是算民企阵营进了一步？

  国企就没有债务危机？

近年来，中国房地产行业持续萎靡，从业者普遍感觉“寒冬已至”。销售回款越来越慢，融资越来越难，到期债务越滚越大，导致部分房企出现流动性危机，如泰禾、恒大、华夏幸福、蓝光、新力。

这些深陷债务危机的房企都是没有敬畏心、肆意加杠杆的民营企业，自作孽不可活。它们最近都在甩卖资产，买家往往是有国企背景的企业，如恒大把广州南站附近的足球场项目卖给了广州城投，蓝光把江苏的四个项目卖给了万科。

根据人民法院公告网统计，截至8月23日，今年递交破产文书的房地产企业累计约有260家。而这260家破产企业，几乎都是中小型民营企业。

看到这些现象后，有人就匆忙下结论，说“民企败退，国企胜出”。

可是，国企就一定安全吗？  

我们都知道去年央行和住建部给房地产企业设置了“三条红线”：房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；房企的净负债率不得大于100%；房企的“现金短债比”小于1。

今年7月，中国社科院城市与竞争力研究中心公布了A股和H股共120家房地产企业“三条红线”情况。

不看不知道，一看吓一跳，A股市场共有9家企业在红色档（同时触碰了三条红线），其中就6家是国有控股企业（绿地控股、云南城投、格力地产、华远地产、光明地产、栖霞建设），占比三分之二。

▲数据来源于A股。

最吓人的是云南城投，去年亏损25.86亿元，资产负债率高达97.6%。云南城投原董事长许雷（现已落马），打着云南省原省委书记秦光荣（现已落马）的旗号，疯狂融资、肆意并购，但管理能力却没跟上，项目做得越多，亏损越发严重。

▲图片来自节目《行贿者说》。

“上海一哥”绿地控股的债务情况也很严峻，截至2020年12月末，总负债约为11909.95亿元。去年8月4日，沈阳市自然资源局披露，绿地控股分公司拖欠1.46亿的土地出让金。今年2月2日，多家东北地产媒体向绿地集团东北大区喊话，要求还钱。

所以说，国企发起疯来比民企还要狠，毕竟他们的融资成本比民企更低。

  你知道有多少国企在“退房”吗？

从1998年房改开始，城市房价就一直在涨，房地产行业的利润率居高不下。于是，全国各地的国有企业都涌进了房地产赛道。但这严重违背了国企改革的总目标，所以中央先后多次发布“退房令”，明确要求主业非地产的国有企业尽快退出房地产领域。

早在2005年，国家就要求央企在规定时间内完成主辅业分离，将辅业剥离出去，特别是房地产行业，只允许中建、保利、华侨城、中房、中粮、中铁等16家央企保留房地产业务。

但当时“政令不出中南海”，到2008年又迎来了金融危机，导致计划搁浅。2009年房地产市场反弹，国企央企又大步迈入房地产，开始扩张，频繁成为“地王”，在全国总价和单价“地王”前10名中，国有企业各占8席。

面对国企的疯狂，在2010年国资委第二次打响“退房令”，要求78家不以房地产为主业的央企退出房地产市场。当年就有14家非以房地产为主业的央企退出市场。但由于房地产市场过于火爆，赚钱诱惑实在太大了，大部分央企都舍不得离场。

2020年，国资委再次重申央企“退房令”。这一次，中央动真格的了，高层已经表态：“凡是成功的企业，要攀登到事业顶峰，都要靠心无旁骛攻主业。交叉混业也是为了相得益彰发展主业，而不能是投机趋利。”

随后，央企国家电网、中航工业、东风汽车宣布剥离房地产业务。

地方政府积极响应中央号召，纷纷出台《省属国有企业投资监督管理办法》和《省属国企投资项目负面清单》，明确“非房地产主业企业新购土地开展的商业性房地产投资项目”属于禁止类。

山东高速、山东黄金、中国重汽、山钢集团、紫金矿业、重庆粮食集团、云南锡业集团、杭钢集团等地方国企也陆陆续续退出了房地产行业。

值得一提的是，前两次“退房令”颁布时，房地产市场欣欣向荣，有利可图的国企拖拖拉拉不肯办退，而这次“退房令”发布于楼市寒冬期，炒房失败的国企正好顺坡下驴。

大部分“不务正业”的国企都在退出房地产领域，“全面国企化”的说法完全站不住脚。

  民营房企就没有生存空间吗？

虽然房地产领域的国企总量减少了，但留下来的个个都是精兵强将，战斗力爆表。

根据中国指数研究院发布的《2021年1-9月房地产企业拿地金额与面积TOP100》，前8名基本上都是国企，或者有国资背景。

第2名万科的第一大股东是深圳地铁集团（国企）。

第3名保利发展是中国保利集团（央企）的子公司。

第4名中海地产是中国建筑集团（央企）的孙公司。

第5名华润置地是华润集团（央企）的子公司。

第6名绿城中国的第一大股东是中国交通建设集团（央企）。

第7名招商蛇口是招商局集团（央企）的子公司。

第8名中国铁建是中国铁道建筑集团（央企）的子公司。

▲图片来自中国指数研究院。

而在2017年，也就是四年前，拿地前8名还是以民企为主，碧桂园、中国恒大、融创中国、福晟集团、旭辉集团。

▲图片来自中国指数研究院。

如果说商品房是香喷喷的面包，那么土地就是白花花的面粉，一家房企的未来业绩，很大程度上取决于它现在拿了多少地盘。从这个角度看，国有开发商确实在稳步前进，甚至挤占了部分民营房企的市场份额。

市场上有人开始担心，房地产行业会不会像义务教育一样全面国有化，民营房企还有没有生存空间？

杞人忧天，庸人自扰！义务教育是关系国家命运和民族未来的根基事业，当然要限制非公资本进入。而房地产行业的性质不同，它提供的产品是商品房，天生带有市场化、竞争性属性，怎么可能全盘国有化？

随着经济形势和国家政策的变化，确实会倒掉一大批作死的民企和“不务正业”的国企，行业集中度提高，中国房企数量可能会由十万家压缩为几百家。这几百家笑到最后的房企，必然会包含合法合规、稳扎稳打的民营企业。

就来龙湖集团来说，它是一家百分百的民营企业，但财务非常稳健，资金流动性很好，融资成本比一些地方国企还低，各方面看都是“优等生”，所以能在行情低迷时收购其他房企的优质资产，实现总营收和归母净利润双增长。

▲图片来自“读懂港美股”。

国有企业和民营企业没有高低之分，各有各的优势，各有各的缺点。中国房地产行业已经走过了暴利阶段，进入了高度竞争期，只有那些兼具“国企优势”（融资便宜、财务稳健、品牌可靠）和“民企优势”（机制灵活、赏罚分明、讲究效率）的开发商才能做大做强。

所以，“房地产全面国企化”，这只是卖房小姐姐在忽悠饶员外呢。