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干了这杯毒酒!房地产来到关键时刻,拼老命还上美元债

发表时间: 2021-11-17 10:10:42

作者: 广州无冕信息技术有限公司

来源: 观点

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这是一把双刃剑。


对于现金储备充足、偿债能力强的房企来说,这是火箭的燃料。对于资金链紧绷、偿债能力弱的房企来说,这是一个定时炸弹,随时都有可能引爆。


它的名字,叫做美元债。



1

房地产,进入博弈时刻



吹了几个月的寒风之后,房地产市场似乎迎来了一股久违的暖流。


第一个信号,来自高层。


央行发布的最新一期个人住房贷款统计数据显示,截至2021年10月末,个人住房贷款余额37.7万亿元,当月增加3481亿元,较9月多增1013亿元。


一个多月前,央行曾专门召集全国主要银行座谈,提出金融机构要配合相关部门和地方共同维护房地产市场的平稳健康发展。如今来看,银行已经充分接收到了央行的关键信号,并加大了购房按揭贷款的发放力度。


不止央行,其他高层部委也在行动。10月26日,发改委曾召集包括万科、世茂、建业等8家房企,在北京开了中资房企外债专题座谈会。



流传更广的,是11月8日,国务院发展研究中心在深圳召开的一场房地产形势座谈会,据说会议信息量很大,核心就在于稳房地产市场。


第二个信号,来自地方政府。


根据新京报的报道,在沈阳,房产局直接召集各大开发商线下开会,明确从11月11日开始,放松限购、限售等一系列房地产限制性政策,放松尺度之大令业内咋舌。


像沈阳这么彪的毕竟是少数,但在第三轮集中供地开启后,很多城市也有自己的小九九。


在苏州,第三轮土拍地块保证金比例下调至30%,土地款首付比例由60%下调至50%;在南京,取消了“不得联合报名竞买、不得合作开发,严格限制股权转让”的要求;在杭州,起拍价相较之前下降明显……



很明显,地方想通过这些方式重振房企拿地的信心,不然土地财政的压力就太大了。


第三个信号,来自于境外。


近日,高盛投资组合管理团队在接受媒体采访时表示,一直在通过买进中国房企发行的美元高收益债券,来增加“适度风险”投资资产。


作为一家“最了解中国”的外资投资银行,高盛曾在西部矿业收获974.3%的回报率,也曾从海普瑞一单净赚65亿,获利93倍,可谓吃尽了中国改革开放的红利。


这样一家“精明”的投资机构,却在“二级市场股债双杀,多只房企美元债创下8年最大跌幅”的时候抄底,足以令整个房地产行业感到亢奋。



谁也没有想到,中国楼市信心最低迷的时刻,最大的多头,竟然是一家美国公司。它们笃定,“中国不允许大规模的房企破产”。


这三个信号,给中国房地产市场带来了暖意。受此影响,多家房企股票大涨,就连挣扎在生存线上的泰禾集团,也一度涨停。


暖流涌动,但房地产头上的“紧箍咒”依然存在。就在前两天的第十二届财新峰会上,央行调查统计司原司长盛松成直言:


“房地产调控的大方向不会改变,不会再回到原来的老路上去。在这点上,房地产企业不应该抱有幻想。”


不难想象,中国房地产正在进入一场激烈的博弈之中。




2

美元债,真正的大雷



回过头来看,房地产的这轮危机,始于恒大流动性困境。但真正把危机推向高潮的,是美元债。


10月4日,花样年因未能偿还到期的2.06亿美元债务,构成债务违约。创始人曾宝宝的一封“宝爷家书”,和社交平台发布的《至暗时刻》海报,似乎都在喻示着这家房企迎来了“至暗时刻”。



令市场惊讶的是,花样年此前发布的半年报显示,截至2021年6月30日,集团的银行结余及现金总额约为人民币315.83亿元。账上躺着几百亿的现金,却还不起几个亿美元的债务?


正是这家房企的暴雷,让境外投资者意识到,中国房地产可能真的遇到危机了。此后,多只房企的美元债跌至历史最低,当代置业5笔美元债全线暴跌,其中3笔跌幅超过30%。


紧接着,当代置业、新力控股等知名房企,纷纷出现美元债暴雷潮。根据克而瑞统计数据,截至9月27日,2021年房企累计违约债券只数达到39只,较2020年增长25只,累计金额达到467.5亿元,较2020年增长159%。


一连串的违约,让房企的美元债成本急剧上升。贝壳研究院数据显示,房企境外债利率已经连续三个月维持大幅增长。10月份,房企境外债券利率均值突破10%的高点,达到10.65%,较9月大幅上升157个基点。



10月份以来,伴随着机构密集下调房企信用评级,中资房企美元债价格也出现了大面积下跌,其中不乏绿地、阳光城、佳兆业、绿城中国等知名房企。


房企境外发债进入了冰点时刻,房企的美元债却犹如大山愈加逼近。


据焦点财经不完全统计,自2019年1月以来,至少有84家房企发行过海外债,涉及415只美元债共计1386亿美元,平均票面利率8.18%。


这还只是冰山一角,如果全面复盘,涉及的房企更多、更大。


开源证券数据显示,截至今年10月初,中资房企离岸地产债存量达2118亿美元,占全部离岸债券比重达22%,仅次于金融机构离岸债规模。在其中,2022年上半年到期离岸地产债规模达2150亿元,超过在岸债到期的1716亿元。


不仅如此,未来三年房企海外债偿还压力都不小。据中指研究院统计,2022年-2024年海外债到期分别为3544.2亿元、2878亿元、2263亿元。其中,2022年Q1是到期高峰。



对中国房地产来说,庞大的美元债,才是真正的雷。



3

救命稻草,还是解渴毒药?



中国内地房企的美元债,一度是资本市场上的香饽饽。


内房债一度占据中国高息企业债的八成以上市场份额,是所有亚洲基金配置的必选。究其原因,在于回报丰厚、信誉良好。


这些年来,内房美元债始终都有7-8%甚至以上的回报,对美元世界来说,这简直就是超级大福利,上哪去找这么肥的投资?



更重要的是,在这之前,从2008年以来,内房高息美元债的违约案例只有一个,几乎等于没有。


规模大、回报高、信用好,谁不愿意借给你呢?到最后,甚至还有房企发行无担保无抵押的美元永续债,只要每年还利息就可以。


地产美元债起于2012年,但真正火爆,是在2017年前后。彼时,去杠杆大潮之下,国内房企发债、股权融资及非标等方面渠道受阻。银行开发贷关门后,中小房企只能寻求公司债、短期融资券、ABS资产支持计划、离岸债券等创新性融资。


那些在国内借不到钱的房企,开始把目光投向了海外。


wind数据显示,2017年共发行了172只地产美元债,存量规模达到了1625亿美元,在中资美元债占比暴增至50%。



在房地产横冲直撞的“黄金时代”,美元债曾是房企的“救命稻草”,推动了房企规模的快速增长。


但时至今日,时代变了。在房企“三道红线”、银行“两道红线”的监管潮下,房地产融资环境前所未有的严峻。“借新还旧”变得越来越难,美元债的压力自然也就大了。


对房企来说,美元债作为最后的“救命稻草”,自然是不能断的。当房企出现美元债违约了,基本就意味着,这家房企已经处于“账上没钱”的末期。


但另一方面,在当下的敏感节点,房企如果不能先还掉国内的债务,也很难兑换到美元来还美元债。


这是一个无解的循环。一方面,是步步紧逼、利息高昂;另一方面,是“借新还旧”的压力,是对美元债的依赖。


谁也不知道,这到底是一捧救命稻草,还是一杯解渴毒药?



4

尾声



房企们,终究还是一口闷下了这杯酒。


过去这段时间,多家房企在美元债市场掀起了一波偿付和回购潮。


10月31日,弘阳地产发布公告,已将10月30日到期的价值1亿美元本金总额的优先票据赎回;11月3日,金茂发布公告称,赎回无条件及不可撤回的担保3亿美元的优先永久资本证券;11月7日,新城控股称,提前赎回3.5亿美元债券……



就连此前向河南省政府发送“求救信”的建业地产,也已经将30亿元的资金汇出至离岸银行账户,用以偿付2021年11月到期的美元债。


据时代财经的不完全统计,截至今年11月9日,有超过20家房企进行了美元债的回购,回购次数超过100次。“黑马”中梁,更是在短时间里进行了25次境外债券赎回动作。


在自身难保的时刻,房企们还如此积极偿还美元债,背后的用意只有一个:保住海外信用,以求再次借钱。


哪怕这是一杯毒酒,他们也只能含泪喝下。在这个畸形的循环里,他们一直做着重复的事。


什么是疯狂?也许正如爱因斯坦定义的那样——


疯狂就是,重复做同一件事,却期望获得不同的结果。

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