又一个千亿房企，该着急了

2020年7月7日，一段5分钟左右的监控视频在网上火了。

视频画面有点少儿不宜。只见一男一女坐在出租车后座，摘下口罩热吻，举止很不雅。

我的朋友老六第一时间就看到了这个小视频，看完后他没有转发给别人，还把浏览记录清除了。

网友们显然比老六更有分享精神，那段时间，网上到处是这个视频。还有人说，视频里的男主角，疑似时代中国CFO黄永年，将其出席业绩会的照片与片段中男主进行对比，发现相似度极高。

老六不太相信这个说法，公开资料显示，黄永年毕业于美国宾夕法尼亚大学，还在哈佛大学商学院读过高级管理课程——妥妥的金领，怎么会做这种事？

但好像更多人信了。资本市场上，多家房企股价创历史新高之际，时代中国却遭遇3连跌。更有意思的是，视频爆火5天之后，时代中国发布了一份公告：黄永年已退任时代中国首席财务官。

时隔一年半，桃色新闻还在隐约飘荡，时代中国又有了新的烦恼。

债市引发连锁反应

事情得从一场大跌说起。

2021年12月2日，一只名为“20时代09”的债券，在上交所固收平台发生一笔1000手成交，成交价格50.2元。

这个价格，和前一个交易日中债估值相比，足足下跌了45%，与上一次成交价格相比，也下跌了31.4%，创下该笔债券发行以来最大跌幅。

资料显示，“20时代09”由时代中国（01233.HK）境内子公司广州市时代控股集团有限公司发行，发行规模16亿元，于2020年7月27日上市，发行期为5年，发行票息5.94%。

作为一家排名前50的房企，在不少投资者看来，时代中国基本面还算稳定，为何这一次却在债券市场遭遇大跌？

而且，时代中国旗下债券的大跌，这既不是起点，也不是终点。

在此前的2021年11月29日，“20时代07”上交所就发生了一笔70元成交，较前一个交易日中债估值跌去25.7元。紧接着，“20时代05”上交所也发生一笔72元成交，与前一个交易日中债估值相比，下跌24元。

到11月30日，“20时代07”、“20时代05”两只债券再度下跌。频繁异动之下，到了2021年12月21日，“20时代02”盘中甚至临时停牌，停牌前跌超26%。

不仅是国内信用债，几乎同一时间，时代中国发行的8笔美元债有6笔跌幅超过10%。

在债券市场上，根据公众号“小债看市”的统计，当前时代控股集团存续债券13只，存续规模121.63亿元，其中一年内到期规模有11亿元，大部分债券将于3-5年内到期。

值得一提的是，近两个月以来，穆迪和惠誉先后将时代中国控股的评级展望下调至负面，认为其在非控制性权益方面风险敞口过高，去杠杆进程具有一定不确定性。

对时代中国来说，迷雾重重的债市表现之外，连锁反应还在发生。

房地产的这轮寒冬还没过去，房企依旧得提心吊胆。但更关键的问题，还得从企业内部寻找答案。

降杠杆，依然是当务之急

在地产圈，存在着一条隐形的“生存线”：跨过千亿。

这导致很多房企有了一个执念：千亿才是硬道理，没有规模就没有发展权。2016年以来，为了过线，许多房企使出浑身解数：高周转、加杠杆、做数据、买排行。

2015年，千亿房企还只有7家；到了2018年，这个数字已经来到30家——短短三年时间，这个队伍扩张了三倍有余。

成立于1999年的时代中国没有赶上这波跃进潮，直到2020年，这家房企实现合同销售额1003.81亿元，才正式跨入“千亿俱乐部”。

但荣光仅仅维持了一年时间。2022年1月4日，根据时代中国控股有限公司发布的公告，整个2021年度的累计合同销售额约为人民币955.9亿元，同比减少4.77%。

业绩退回千亿门外令人沮丧，但更大的担忧却来自负债。

根据经济观察报的统计，截至2021年12月2日，时代中国有8笔存量美元债，合计规模30.75亿美元，最早到期的两笔合计4.25亿美元在2022年4月下旬。

截至最新报告期，时代中国控股总资产为2114.63亿元，总负债1706.03亿元，净资产408.6亿元，资产负债率80.68%。

回看过去，时代中国的负债规模不断扩大。2015至2019年，公司负债总额就从366.1亿元增长至1253.9亿元。

▲图源：无冕财经

除此之外，时代中国的流动负债占到总债务的72%。截至2021年6月末，时代中国流动负债有1220.3亿元，一年内到期的短期债务有116.81亿元。

根据“小债看市”的梳理，整体来看，时代中国刚性债务有557.45亿元，主要以长期有息负债为主，带息债务比为33%。

在现金流上，时代中国近三年投资现金流与经营现金流多为负值。2017年至2019年间，其投资现金流分别为-84.96亿元、-70.79亿元及-142.42亿元。在经营现金流上，则分别为-65.85亿元、-5.23亿元及7.98亿元。

从“三道红线”来看，时代中国目前仍踩中一道红线，融资受到一定限制。这也意味着，主要依赖于外部融资渠道的时代中国，将面临不小的融资压力。

对时代中国来说，把前几年加高的杠杆降下来，依然是一道必答题。

“全员卖房”阴影犹在

造血能力有待提高

2021年初，时代中国“忧喜交加”。

喜的是企业，彼时的时代中国刚刚宣布迈过千亿，完成了多年心愿。忧的是员工，那时候，一场裁员潮正在时代中国内部蔓延。

根据自媒体“猫哥观地产”爆料，那年春节前，时代中国在集团总部以补偿“N+1”的方式实行裁员，裁员比例达20%至30%，不少部门都是按顶格30%的比例来裁掉员工，部分部门甚至裁员一半。

对于这个消息，时代中国对媒体的回应是：

“此次架构与人事的调整，是企业已持续多年的数字化转型战略的一部分，裁员的传闻并不属实。”

这话和马老师的“向社会输送人才”一样有水平。

对时代中国来说，这倒并不是新鲜事。早在2019年，时代中国就曾被曝出强制要求全员卖房，从普通员工到副总裁级别，每个岗位都设置相应考核指标。管理层所管部门达成率不足50%的，会面临被裁风险；如果接受不了考核指标，可主动辞职。此举也被外界解读为变相裁员。

▲图源网络

从数据上看更明显，财报显示，时代中国2016年员工总人数为6016人，到2018年，员工总数飙升到9514人。但在2019年末，这个数字又骤降到5955人。

按这个数据来算，也就是说，时代中国在一年之内“优化”了3500多位员工。

这种反常的裁员背后，是时代中国日益放缓的销售增速。

2016-2020年，时代中国从293亿销售规模一路狂奔至千亿，销售增速分别为50.3%、41.9%、45.6%、29.3%以及28.1%。

很明显，在短暂的高光之后，时代中国的销售增速出现断崖式下滑。造血能力疲软，裁员也就成了无奈的选择。

尾声

销售增速下滑背后，时代中国还有另一重隐忧。

时代中国发家于广东，常年的主线都是“区域深耕”。财报显示，在2020年6月底，时代中国共坐拥约2179.5万平方米的土储，但约有9成坐落在广东省内。

在房企的成长初期，扎根某个区域不失为一招好棋，既能扩充实力又能隐藏锋芒。但一家企业要做大，必然需要走出去。尤其在存量竞争时代，偏安一隅极有可能等来被吞并的命运。

但在增速放缓、债务承压、楼市降温的背景下，留给时代中国的时间，似乎不多了。