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又一个千亿房企,该着急了

发表时间: 2022-01-06 11:14:05

作者: 广州无冕信息技术有限公司

来源: 观点

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2020年7月7日,一段5分钟左右的监控视频在网上火了。


视频画面有点少儿不宜。只见一男一女坐在出租车后座,摘下口罩热吻,举止很不雅。


我的朋友老六第一时间就看到了这个小视频,看完后他没有转发给别人,还把浏览记录清除了。


网友们显然比老六更有分享精神,那段时间,网上到处是这个视频。还有人说,视频里的男主角,疑似时代中国CFO黄永年,将其出席业绩会的照片与片段中男主进行对比,发现相似度极高。


老六不太相信这个说法,公开资料显示,黄永年毕业于美国宾夕法尼亚大学,还在哈佛大学商学院读过高级管理课程——妥妥的金领,怎么会做这种事?


但好像更多人信了。资本市场上,多家房企股价创历史新高之际,时代中国却遭遇3连跌。更有意思的是,视频爆火5天之后,时代中国发布了一份公告:黄永年已退任时代中国首席财务官。


时隔一年半,桃色新闻还在隐约飘荡,时代中国又有了新的烦恼。



1

债市引发连锁反应



事情得从一场大跌说起。


2021年12月2日,一只名为“20时代09”的债券,在上交所固收平台发生一笔1000手成交,成交价格50.2元。


这个价格,和前一个交易日中债估值相比,足足下跌了45%,与上一次成交价格相比,也下跌了31.4%,创下该笔债券发行以来最大跌幅。


资料显示,“20时代09”由时代中国(01233.HK)境内子公司广州市时代控股集团有限公司发行,发行规模16亿元,于2020年7月27日上市,发行期为5年,发行票息5.94%。


作为一家排名前50的房企,在不少投资者看来,时代中国基本面还算稳定,为何这一次却在债券市场遭遇大跌?


而且,时代中国旗下债券的大跌,这既不是起点,也不是终点。


在此前的2021年11月29日,“20时代07”上交所就发生了一笔70元成交,较前一个交易日中债估值跌去25.7元。紧接着,“20时代05”上交所也发生一笔72元成交,与前一个交易日中债估值相比,下跌24元。


到11月30日,“20时代07”、“20时代05”两只债券再度下跌。频繁异动之下,到了2021年12月21日,“20时代02”盘中甚至临时停牌,停牌前跌超26%。



不仅是国内信用债,几乎同一时间,时代中国发行的8笔美元债有6笔跌幅超过10%。


在债券市场上,根据公众号“小债看市”的统计,当前时代控股集团存续债券13只,存续规模121.63亿元,其中一年内到期规模有11亿元,大部分债券将于3-5年内到期。


值得一提的是,近两个月以来,穆迪和惠誉先后将时代中国控股的评级展望下调至负面,认为其在非控制性权益方面风险敞口过高,去杠杆进程具有一定不确定性。



对时代中国来说,迷雾重重的债市表现之外,连锁反应还在发生。


房地产的这轮寒冬还没过去,房企依旧得提心吊胆。但更关键的问题,还得从企业内部寻找答案。




2

降杠杆,依然是当务之急



在地产圈,存在着一条隐形的“生存线”:跨过千亿。


这导致很多房企有了一个执念:千亿才是硬道理,没有规模就没有发展权。2016年以来,为了过线,许多房企使出浑身解数:高周转、加杠杆、做数据、买排行。


2015年,千亿房企还只有7家;到了2018年,这个数字已经来到30家——短短三年时间,这个队伍扩张了三倍有余。


成立于1999年的时代中国没有赶上这波跃进潮,直到2020年,这家房企实现合同销售额1003.81亿元,才正式跨入“千亿俱乐部”。


但荣光仅仅维持了一年时间。2022年1月4日,根据时代中国控股有限公司发布的公告,整个2021年度的累计合同销售额约为人民币955.9亿元,同比减少4.77%。



业绩退回千亿门外令人沮丧,但更大的担忧却来自负债。


根据经济观察报的统计,截至2021年12月2日,时代中国有8笔存量美元债,合计规模30.75亿美元,最早到期的两笔合计4.25亿美元在2022年4月下旬。


截至最新报告期,时代中国控股总资产为2114.63亿元,总负债1706.03亿元,净资产408.6亿元,资产负债率80.68%。


回看过去,时代中国的负债规模不断扩大。2015至2019年,公司负债总额就从366.1亿元增长至1253.9亿元。


▲图源:无冕财经


除此之外,时代中国的流动负债占到总债务的72%。截至2021年6月末,时代中国流动负债有1220.3亿元,一年内到期的短期债务有116.81亿元。


根据“小债看市”的梳理,整体来看,时代中国刚性债务有557.45亿元,主要以长期有息负债为主,带息债务比为33%。


在现金流上,时代中国近三年投资现金流与经营现金流多为负值。2017年至2019年间,其投资现金流分别为-84.96亿元、-70.79亿元及-142.42亿元。在经营现金流上,则分别为-65.85亿元、-5.23亿元及7.98亿元。


从“三道红线”来看,时代中国目前仍踩中一道红线,融资受到一定限制。这也意味着,主要依赖于外部融资渠道的时代中国,将面临不小的融资压力。


对时代中国来说,把前几年加高的杠杆降下来,依然是一道必答题。



3

“全员卖房”阴影犹在

造血能力有待提高



2021年初,时代中国“忧喜交加”。


喜的是企业,彼时的时代中国刚刚宣布迈过千亿,完成了多年心愿。忧的是员工,那时候,一场裁员潮正在时代中国内部蔓延。


根据自媒体“猫哥观地产”爆料,那年春节前,时代中国在集团总部以补偿“N+1”的方式实行裁员,裁员比例达20%至30%,不少部门都是按顶格30%的比例来裁掉员工,部分部门甚至裁员一半。



对于这个消息,时代中国对媒体的回应是:


“此次架构与人事的调整,是企业已持续多年的数字化转型战略的一部分,裁员的传闻并不属实。”


这话和马老师的“向社会输送人才”一样有水平。


对时代中国来说,这倒并不是新鲜事。早在2019年,时代中国就曾被曝出强制要求全员卖房,从普通员工到副总裁级别,每个岗位都设置相应考核指标。管理层所管部门达成率不足50%的,会面临被裁风险;如果接受不了考核指标,可主动辞职。此举也被外界解读为变相裁员。


▲图源网络


从数据上看更明显,财报显示,时代中国2016年员工总人数为6016人,到2018年,员工总数飙升到9514人。但在2019年末,这个数字又骤降到5955人。


按这个数据来算,也就是说,时代中国在一年之内“优化”了3500多位员工。


这种反常的裁员背后,是时代中国日益放缓的销售增速。


2016-2020年,时代中国从293亿销售规模一路狂奔至千亿,销售增速分别为50.3%、41.9%、45.6%、29.3%以及28.1%。



很明显,在短暂的高光之后,时代中国的销售增速出现断崖式下滑。造血能力疲软,裁员也就成了无奈的选择。



4

尾声



销售增速下滑背后,时代中国还有另一重隐忧。


时代中国发家于广东,常年的主线都是“区域深耕”。财报显示,在2020年6月底,时代中国共坐拥约2179.5万平方米的土储,但约有9成坐落在广东省内。



在房企的成长初期,扎根某个区域不失为一招好棋,既能扩充实力又能隐藏锋芒。但一家企业要做大,必然需要走出去。尤其在存量竞争时代,偏安一隅极有可能等来被吞并的命运。


但在增速放缓、债务承压、楼市降温的背景下,留给时代中国的时间,似乎不多了。


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又一个千亿房企,该着急了
2015至2019年,时代中国负债总额就从366.1亿元增长至1253.9亿元。
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