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恒大重返广州?20年来两万亿猛操作,公司市值不如猎德一栋楼

发表时间: 2022-01-12 11:57:06

作者: 广州无冕信息技术有限公司

来源: 城市战争

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昨天看新闻说,恒大在深圳交不起租金了,决定把总部搬回广州,然后恒大赶紧辟谣说:没搬,公司注册地仍然在深圳。


恒大公告称:为节约成本,公司于2021年12月办理了卓越后海中心退租手续,搬迁至深圳自有物业办公。公司注册地未变,仍然在深圳。


嗯,这种“输人不输阵”的辟谣风格,还是很恒大。


以下是恒大深圳总部大楼的房东卓越集团,正在拆除恒大的大LOGO????



我认真梳理了一下新闻报道,发现事情也很简单:


恒大在深圳的总部大楼是租的(新总部还没建好),而广州恒大中心是自己的,搬到广州来,省点租金也好啊,更何况,许老板也已经在广州办公了。


世事如棋啊。


5年前的2017,恒大意气风发地出走广州奔赴深圳,彼时恒大的市值超过3000亿港元,如日中天,


五年之后的今天,恒大又灰溜溜地重返广州,公司最新的市值是227亿港元,缩水了93%。



1
恒大市值,输给总部两栋楼


从2017年到2022年,恒大集团总部驻扎、冠名深圳卓越后海中心,已有5年多时间。


对恒大来说,这是沧海桑田的五年。

 

单说资本市场上吧,搬离广州前,2017年7月,中国恒大的市值为3116亿港币,是当时内地市值最高的地产公司。

 

后来,恒大的市值达到巅峰,为3590亿港币。

 

但如今,恒大市值仅为227亿元港币,暴跌93.7%,市值蒸发了3300多亿元。

 

227亿港元,折合人民币约184.5亿元,这是一个什么概念?还不如广州猎德一栋写字楼,比如西塔IFC,估值都有200亿元。


不仅如此,恒大集团这个市值,已经输给恒大广深两个总部大楼的估值。


我们算笔账就清楚了。


恒大位于广州珠江新城冼村地段的恒大中心,由恒大自有物业,总建面约12万方,这个体量的写字楼大约值多少钱?

正好,恒大中心隔壁的越秀金融大厦,去年10月份卖给了越秀房托,估值是80.3亿元,售价是78亿元,这栋楼建筑面积21万方。


按照这一算法,我们可以大致估算,广州恒大中心的估值大约是40亿元


那栋楼长这样????


图源:说财猫


同理,我们再来估算下恒大位于深圳湾的超级总部。


2017年12月,在搬到深圳四个月后,恒大豪掷55亿拍下深圳湾超级总部基地一地块,并确认将在这里自建总部。


项目总建筑面积34.3万平方米,高达400米,计划于2024年竣工。


按照深圳湾甲级写字楼的租售比(4%-5%左右),这栋楼的估值应该有个150亿元。


当然,这个算法的前提是,项目不烂尾,如果烂尾,那就是一堆建筑垃圾。


这么一合计,广州恒大中心和在建的深圳恒大超级总部,加起来刚好190亿元。也就是说,恒大广深两栋楼的估值,已经超过恒大集团市值!


真魔幻啊,我想感叹一句:


许老板20年来两万亿猛操作,到头来不如总部两栋楼。



2
这些企业的市值,正在输给自己的总部大楼


像恒大这样,企业市值输给总部大楼估值的情况,还不少。


最著名的例子是搜狐,其上市公司市值已经输给了搜狐大厦。

 

2011年,搜狐市值曾超过270亿元人民币。目前,搜狐的市值已经跌到了约42亿元人民币。


但它在股价鼎盛时期低价置办的三座大楼:搜狐网络大厦、搜狐媒体大厦、搜狐畅游大厦,市场估值已经高达68亿元。

 

当房东比当CEO还靠谱,不知道现在的搜狐有没有后悔当初没多买几栋楼。


其实近年来,上市公司置办不动产,已经蔚然成风。

 

在一二线城市,越来越多的大企业已经不愿意当租客,而倾向于买地盖楼,或者直接购置不动产。

 

数据显示,中国写字楼市场最大的买家,已经不是金融和房地产公司,而是科技公司。


据报道,全国共有606家A股科技类上市公司,其中275家涉足地产投资,占比高达45%,科技公司买楼已蔚然成风。


其中,最醒目的当属阿里、腾讯、小米、百度、京东、字节跳动、唯品会等互联网巨头,开始在各大城市跑马圈地、拿地买楼。

 

2019年,字节跳动以50亿购入北京海淀区的方恒时尚中心。2020年,字节跳动斥资90亿收购位于北京市海淀区北三环的大钟寺中坤广场,同一年,字节跳动还在深圳湾拿地,与腾讯做起了邻居。

 

游戏巨头三七互娱财报还透露,该公司最近几年在广州,多次购置办公楼,总耗资30亿元。

 

这两年全球大放水,手握大量现金流的互联网巨头,担心现金贬值,拿地、买楼的积极性空前高涨。不唯中国,全球互联网巨头都在当房东。


为什么大企业近年热衷买楼?


广州中原项目部总经理黄韬说,大企业买楼可以一举多得,不仅能自用办公,未来还有机会升值,无论是自持部分还是可租售部分,都会有可观收益。


对于上市公司而言,如果房产升值,还有利于做资产评估,增强企业的融资优势。


更让人玩味的是,企业有楼,在关键时刻还能回笼现金、帮扶主业。、


2020年4月,LG集团成功将中国总部大楼——LG双子座大厦出售给新加坡一公司,售价约约合人民币80.46亿元,用于回笼现金。这栋楼建造于2005年,LG当时耗资约4亿美元。


15年过去,这栋楼升值幅度320%,真是一笔非常划算的生意。


更神奇的是,大企业如果手里有楼,关键时刻还可以卖出回血,有力反哺自身主业。

 

其中,以海马汽车“卖房自救”的经历最有名。


2019年,因连续两个会计年度经审计的净利润为负值,深交所对海马汽车做出退市风险警示。


也是这一年,海马汽车挂出了四百多套房产,卖出三百多套,实现应收款1.68亿元,已收款1.42亿元。


批量卖房第一年,海马汽车实现了四年里首次扭亏为盈,达成8520万元净利润。网友戏言“卖出了开发商的气质”。


到2020年,海马继续变现回血,卖出145套房产,并在2020年6月,实现摘星,由“*ST海马”变为“ST海马”。


再结合代工、卖股权等操作,最终在2021年5月,海马的证券简称由“ST海马”变更为“海马汽车”,成功留在了资本市场


从卖楼中避免退市的,还有中房股份。


2017年全年,中房地产利润总额为0.08亿元,几近亏损,还是房子力挽狂澜、救中房股份于水火。因为,当年中房靠卖出房产就增加了约 0.37亿元。


嗨,要是许老板当初多买几栋楼,现在的日子也会好过一些?


不过话说回来,不动产的魅力就在这里,真正是“时间的朋友”。虽然短期回报率不高,比如写字楼租售比只有5%左右,但可以连续二三十年都能保证这个收益,图的是一个细水长流。

试问,还有什么行业能连续二三十年保持这样一个收益率?

至于其他股票、基金等投资品,短期收益率虽然高,但长期算下来,不见得有多高。比如很多中概股,过去十年,每年有20%的超高收益率,但去年一年就跌了一半。



3
恒大与广深的“爱恨情仇”

 

最后想和大家聊聊,恒大为何有如此魔幻的境遇?


这还得从恒大与广深两个城市的“爱恨情仇”说起。

 

来深圳前,恒大的总部一直在广州。在广州,恒大从无到有,逐步成长为全球第一大房地产企业、世界500强企业,而且风头正盛,备受赞誉。

 

恒大的创立,以及公司发展的多个重要节点,都发生在广州。

 

说广州是恒大的福地,完全没问题。

 

转折发生在2017年那个夏天,恒大集团总部、恒大地产、恒大金融总部入驻深圳办公,这是恒大最核心的业务。


恒大从此在世界五百强的榜单上,变成了一家深圳企业。

 

在深圳的四年多,恒大发展并不顺利,超高杠杆运作、盲目开辟新业务……导致恒大在去年陷入困境。


最后,政府向恒大派出工作小组推进风险处置,广州国资接手了部分恒大资产。

 

恒大近年的激进扩张,真的是非常冒进的。


在去年12月的一次企业家大会上,企业家曹德旺就这样点评:“恒大和许家印能够以39亿元的注册资本,撬动近2万亿的贷款,是不可思议的一件事”。


从2020年开始,很多网友就说,是时候把总部搬回广州了。


“随着恒大新能源汽车的投产和新股上市,恒大把战略重心转移回了广州,总部回归只是时间问题” 


“毕竟现在一些工作人员每天都需要往广州国资部门跑”。


还是那句话,广州这个城市,的确没有那么多风口可以追、没有那么多杠杆可以加、没有那么多概念可以炒,但这个城市最适合踏踏实实做实业。


当然,有朋自远方来,不亦乐乎,我相信广州会永远对踏踏实实的优秀企业、优秀人才敞开大门。


恒大重返广州?20年来两万亿猛操作,公司市值不如猎德一栋楼
在深圳的四年多,恒大发展并不顺利,超高杠杆运作、盲目开辟新业务……导致恒大在去年陷入困境。
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