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房价全国第一,房租却跌回四年前!深圳魔幻背后,藏着一个扎心现实

发表时间: 2022-01-14 12:05:09

作者: 广州无冕信息技术有限公司

来源: 观点

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房价在涨,为何房租却在跌?



1

租金跌回四年前



“宇宙无敌”的深圳楼市又上热搜了,这一次是因为房租。


深圳中原研究中心监测的数据显示,过去的2021年,深圳租金总体呈现持续下降走势,至12月租金为70.4元/平·月,较2021年上半年下跌5.6%。


而2017年6月,深圳租金水平为72元/平·月,换句话说,深圳的租金水平已经回到了四年半前。


▲图源:中原地产


从累计涨跌幅(1月至12月变化)来看,除盐田区外,2021年深圳其他各区租金水平均出现不同程度的下跌。其中福田租金累计下滑6.7%,跌幅最大。


我留意了一下,这个数据监测的是全市商品住宅租赁数据,小产权房等非商品住宅并没有包含在内。


但一叶知秋,深圳租赁市场的惨淡,已经无需掩饰。


根据央视财经《正点财经》栏目的调查,这两年,深圳租金处于持续下跌的状态,2020年较2019年整体下跌6%左右,2021年较2020年整体下滑5%左右,两年降幅在11%左右。


在深圳福田、南山、宝安等多个区域,不少房东都面临出租难、出租周期拉长的问题,有的房子甚至空置了3-4个月。



在很多影视作品和媒体报道中,深圳的“包租公”“包租婆”一直是人们羡慕的对象。在很多人眼里,他们每天的日常就是提溜着人字拖,拎着一大串钥匙去收租,逍遥至极。


但现实划破了人们的美好幻想。在深圳南山科技园片区,往年的房源一放出来很快就被签下,但2021年底的带看量与成交量不及往年的一半。


在深圳福田区,某中介对媒体直言,2021年空置半年以上的房子,占到目前市场放盘量40%-50%,尤其是中心区的房子,而过去最多空置两个月。


在“深圳房东交流群”里,一大批房东感到无比煎熬。他们中很多人主动将房租下调,甚至一降再降,只希望在春节前将空置的房源租出去。交易周期一再拉长,房租也在不断下降——


大冲都市花园一套整租的120㎡四房,从14000元/月下调到了13000元/月;


皇岗附近的一房一厅,原本租金6000元一个月,现在小区挂的同户型已经降到了5000元;


还有一个房东,一套两室的房子7月份到现在都没有租出去,空租5个月,损失了1万块……


房东们愁眉苦脸,租客们却笑开了花。以前3000块才能租到的房子,现在只要2500,还能砍价。


很多人感到疑惑,4年半时间,深圳房价涨了近40%,为何房租却原地踏步?


2

房价全国第一,租金频频遇冷?



前几年,一个段子在网络上传得很广——


有一个人卖掉深圳南山的房子去创业,辛苦打拼十几年,公司上市了,结果一年利润还凑不够原来那套房子的首付。


在深圳,这可不是段子,是赤裸裸的现实。


根据统计局公布的70城房价测算,2010年12月相比,深圳的二手房价涨了276%,累计涨幅全国第一!



《证券时报》此前有篇文章提到,2020年,深圳的二手房均价达到了创纪录的87957元/平米。


这个价格,比北京贵23236元/平、比上海高近50%,是广州的2.2倍,是杭州的2.6倍,同样是当之无愧的全国第一。


这还只是被平均的价格,在深圳湾,这里的房价从2020年上半年的18万/平,爬升至8月的19万/平,再到2021年初突破20万/平。最高的价格,甚至已经到了28万/平。



我的朋友老六看着自己干瘪的钱包瑟瑟发抖,这深圳湾的一个厕所已经顶的上他老家两套房的价格了。


有人说,深圳的房价虽高,但那里人的收入也高。从2020年50城的房价收入比排名来看,排在前五位的城市分别是深圳、三亚、上海、北京和厦门,房价收入比分别为39.8、27.1、26.2、23.8和23.1。


也就是说,在深圳,领着平均工资的人,不吃不喝不花钱也要近40年才能买得起一套房子。


这还不是最扎心的,2014年有媒体做了一个对比,按照当年的数据,73%的新三板挂牌企业一年利润买不起深圳一套房。其中19%的企业(1099家)别说一套房,连个3平方米大的洗手间都买不起。



这样一个房价一飞冲天的城市,为何租金却频频遇冷?


这个问题,得回归到基本的经济学原理。在供给端,严厉的调控之下,深圳楼市出现了成交低迷、空置率进一步高企等情况,可供租赁房屋的增加不可避免。


而在需求端,由于疫情防控、经济下行、户籍政策等多重因素,深圳的“抢人大战”已经进入一个拐点,人口涌入的增速也在下滑。


市场供大于求,这是租房市场低迷的根源。



3

写字楼空置率魔咒



对深圳来说,租金在下跌的,不止是住宅。


几个月前,第一太平戴维斯发布的2021年二季度深圳房地产市场报告显示,深圳的甲级写字楼租金,已连续下跌了11个季度。


最新一季度,这个数据已经恢复到新冠肺炎疫情爆发前的水平,但仍处于高位。深圳仍然是四大一线城市中写字楼空置率最高的城市。


更早的时候,这个数据更夸张。第一太平戴维斯数据显示,在2019年全年,深圳甲级写字楼空置率同比增长6.33个百分点,飙升至22.04%,四个一线城市中排名第一。



2020年,为促进成交,深圳不少写字楼甚至推出了“99元/平方米/月特价房”吸引客户,要知道,这可是在寸土寸金的深圳。中国经营报采访的一个业内人士称:


“以前在福田中心区要找2字头以下的写字楼很少,现在居然还有99元特价房,我们感觉这房子跟不要钱一样。”


你很难想象,在中国最具活力的城市里,有如此大比例的高档写字楼被闲置。要知道,深圳优质写字楼连续下跌五个季度的情况,只有2008年金融危机的时候出现过。


深圳的写字楼,到底经历了什么?综合来看,主要有两大原因。


一是供应量太大。数据显示,早在2019年,深圳甲级写字楼存量就达到553万平方米,同比增长19.3%。


二是互联网的崛起。近年来,互联网电商极度压缩了商铺与写字楼的需求。在互联网时代,很多企业只需要一个小作坊,甚至直接在家,就能实现正常运营。


此外,这些年,受宏观经济下行影响,再加上P2P行业暴雷不断,写字楼的空置率更加严重。


多因归于一处,深圳写字楼的命运早已注定。



4

尾声



房价上涨,房租下跌——


这种现象不止存在于深圳。早在2020年3月和4 月,CPI涨幅都在3%以上,而房租CPI 同比分别下降-0.2%和-0.3%,创下有数据以来最低水平。20个大中城市里,有17个城市房租出现下跌。


在很多大城市,房价与房租,都不同步,甚至经常出现背离。此中的关键在于——


房价取决于有钱人,房租取决于普通人。


用子木聊房的话来说,房价反映金融杠杆,代表富人购买力;而房租反映真实收入,代表穷人的购买力。


疫情以来,尽管全世界央行都在大放水,疯狂印钱,但大水的流向是不均匀的。


伦敦政治经济学院的两位教授对疫情期间伦敦房地产市场做过一个调研,他们得出了一个结论:


房价上涨,几乎完全是由富人推动的。


在新西兰,据统计,有房者的财富通常是无房者的14倍。而在美国,2020年,一个典型的房主,就已经躺赚了大约2.4万美元的财富。


在中国,也是一样的。疫情期间,在上海深圳,千万豪宅门口排着长队。许多人第一次见识到,有钱人买房,真的像买白菜一样。


所谓的复苏,原来是一场“K型复苏”。



原因我们之前也分析过,大放水一来,富人们资产配置齐全,且懂得适时抄底各种资产,有更多手段截流货币超发带来的财富。而穷人的收入来源单一,主要靠工资。疫情之后,他们失去了工作,或者被减薪,收入急剧减少。


大放水超发的货币并没有涌向普通人,而是变成了富人手里的筹码。富人又用这些筹码率先抢占了那些优质核心资产,实现了财富的增值。


抢到筹码的有钱人涌向楼市,就缔造了房价的飞升;而绝大多数普通人,能保住工作就不错了,房租再高一点,干脆就回了老家。


这就是为什么,房价可以无限高,房租却很难一直涨。


说到底,房价与房租走向背离的真相,同样是基尼系数的一次狂欢。


房价全国第一,房租却跌回四年前!深圳魔幻背后,藏着一个扎心现实
房价取决于有钱人,房租取决于普通人。
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