2020年5月95后女生伍小姐,花745万首付,买了上海黄浦区一套180.09平的商业用房,并开开心心开始了装修......
这怎么听都是一个走上人生巅峰的剧本,没想到接下来的剧情急转直下——因为银行贷款审批延误,最后伍小姐房子没买成,还要倒赔业主近500万,成为史上最惨买房人!
房贷审批延期是很常见的事情,然后就这么平常的一个事情,为何让伍小姐倒赔房东几百万呢???2020年5月,伍女士看上了上海黄浦区一套180.09平、总价1550万的商业用房(办公楼),便与卖家范先生等签订了房地产买卖居间协议和补充条款,约定首付5成、贷款5成。签完协议,卖家同意6月份交房,伍小姐在给完745万首付后,也开始装修了。7月2日,房屋买卖合同正式签订,双方在合同上约定了尾款到账时间为2020年8月30日前,以及违约金、赔偿装修费等相关条款。没想到的是,直到2020年10月29日,银行才批准了那5成贷款。在银行贷款审批延误的近两个月里,卖家已不愿出售房子,伍小姐也因为没能在合同规定时间付上尾款,被卖方告上法庭。法院最终判决买家伍小姐败诉,不仅要退还房子,还要支付违约金、房屋整修费、案件受理费等总计497.32万。
据九派新闻报道,伍女士目前已搬走,正和律师商量上诉的事情。
“银行贷款审批延误的原因,又不是未通过贷款,怎么就违约了?”“房子不卖就不卖了,咋还将人家女孩子告上法庭索赔那么多呢!”“7天内将房屋恢复原状,神仙也难搞啊!赔180万房屋整修费后,房子还要被收回去,伍女士花在装修上的钱岂不是也打水漂了?”到底谁是谁非呢?镁姐咨询了房产按揭专家郑大源,他的观点如下:“这种银行贷款审批延期的情况,是时有发生的,太正常了,特别是2021年,这类纠纷也是很常见的,但违约赔付金额这么大的,他从来没见过,连听都没听过。”连从业20的郑老师,都觉得这个时期匪夷所思,在他的经验里,如果买卖双方因为房贷审批延期产生纠纷,一般是这样两种处理方式:一是吵架,吵一吵就算了;
二是买家陪几千块给房东,最多几万块吧,绝对不会太离谱。
像现在房地产政策三天两头变化,房贷放款也是有松有紧,加上这么一大笔贷款数目,审批自然也是需要时间的。也就是说,房贷审核延期是交易中可能产生的风险,伍女士在签订合同前就该考虑到,所以尾款到账时间应以房贷放款时间为准,而不是买卖双方直接约定一个时间。
而且,伍小姐和卖家约定的尾款支付时间太紧了,合同条款里明确了尾款截止支付时间是2020年8月30日,这与7月2日正式签订房屋买卖合同仅相差不到两个月。二是忽视了合同中不合常理的条款,例如伍小姐与卖家签订的合同中,违约金是房屋总价20%,这超过了一般房屋买卖合同的违约比例;
还有一项,特别约定了因乙方违约导致合同无法正常履行,乙方应在解除合同7日内将该房屋恢复原状或赔偿甲方房屋装修费180万元。不知道买卖双方有没有通过中介,如果有,那就是这个中介不够专业,没有把好关,及时提醒买家。
当然,购房合同和补充协议都是伍小姐自己签的,她没在约定的时间支付尾款也是违约事实。所以,这个结果也必须她自己来承受。
郑大源还提到他身边一个案例,“我曾有一个客户,银行放款晚了4个月,但买房也就赔了卖方1万块。”
那为什么伍小姐要赔偿近500万这么多?法院给出说法是“一方违约所引致的相对方的所承受的经济损失亦相应较大”。可能是造成卖家连锁反应违约、经济损失巨大,如未能正常另行购房成功等。
今后大家买房会不会碰到这种情况?如果银行放款推迟,又遇到一个不近人情的卖家,该怎么办?最关键的是合同要看清楚,不要把银房贷尾款到账时间定得那么精确,要补充一条“以银行实际放款时间为准”。如果真的发生纠纷,要与卖家好好沟通,商讨银行贷款审批后便及时过户。实在不行,找朋友者贷款公司,通过抵押贷款等方式过渡一下,也比赔违约金、鸡飞蛋打好。如果沟通不畅,那就直面事实,交违约金。一般来说,只要逾期时间不是太长,违约金不会太高,可能就是几千几万,补偿卖家需要出去租房住或减少了租金收入的损失。
另外,像这类大宗交易,一定要请专业人士陪同,委托专业中介或律师处理,签订协议及合同应多留个心眼,看看每一条条款是否合理。