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深圳楼市“冰冻”,这个地方的炒房客被坑哭了 || 关注

发表时间: 2022-01-27 10:45:55

作者: 广州无冕信息技术有限公司

来源: 无冕财经

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惠州临深区的惠阳区、大亚湾区库存超400万平方米,有楼盘以21%佣金鼓励中介推盘,但前一波炒房客还套着呢。


本文由无冕财经(wumiancaijing)原创发布

作者:方斯嘉

编辑:陈涧

设计:岚昇

实习生:罗婉儿


“海口、北海、惠州”被称为上世纪90年代三大炒房热土,即使不久后,一个个击鼓传花的游戏被喊停,但“炒地炒楼”基因似乎已植根其中。


楼市泡沫的伤痕,多年后仍未痊愈。2022年1月,《南方日报》发布文章指出,惠州楼市正在加速“去泡沫”。


惠州大亚湾区、惠阳区是临深片区,由于接壤深圳坪山、龙岗区,而且可开发土地较多、房价较低,曾是深圳投资客的乐土。


惠州临深区域曾吸引深圳投资客入市,图片来自城建小明。


深圳投资客对当年的场景仍历历在目。身边的人在聚会、下班等场合,无不聊起那场亲身经历,或间接听闻的炒房狂欢。在金钱的裹挟下,深圳客不断涌入惠州楼市,一次又一次听中介、投资者讲述惠州临深区的黄金未来,于是,他们付下定金,做起楼市暴富的美梦。


几年后的今天,手握房本的人发现,当年买入的房产,如今有价无市,接盘者寥寥。他们意识到,当年的楼市狂欢,如今看来更像一个骗局。


2021年,深圳二手房成交创近十年新低,惠州临深区也随之降温。CRIC、惠民之家、中原地产等多家数据显示,2021年,惠州商品住宅全年成交量同比下降超三成。在这背后,惠州楼市的真正价值正在被重估。


投资客被套惠州?


在惠州投资的深圳客,大多被房价套住了。惠州临深区是如何从楼市香饽饽,变成万人吐槽的“坑”?


“宁要深圳一张床,不要大亚湾一间房。”陈呈对无冕财经(ID:wumiancaijing)研究员回忆,2017年时,他正在深圳一家企业工作。当时,身边同事都纷纷加入深圳看房团,于是,他也在惠州购置了一套房产。


“当年大家都觉得买房可以‘搞钱’,既然深圳买不起,惠州房价又合适,结果就买下了。”于是,陈呈以90万总价买了一套住房,之后一直空置,直到需要购买第二套房时,他才意识到,自己被这套房套住了。


2021年,陈呈打算在广州买房,打算将惠州的房子卖掉换取现金,这时他发现,这套房的市场价不过100多万。


他算了一笔账:“一年利息4万,地税差不多交了2万。”了解行情后,他将房子挂价108万元,但半年仍无人问津。不仅如此,他在广州也只能以“第二套”房标准购房,需要支付7成首付。


2018年至今,惠州新房单价维持在万元水平,数据来自世联行。


另外一些投资客则反映曾踩过“海景房坑”。


由于大亚湾地处沿海区域,具有天然的海景资源,因此吸引了部分客群。但在实际投资或居住之后,“面朝大海,春暖花开”变成一种想象。投资客发现,手握噱头十足的海景房,却面临“有价无市”的局面。


一众惠州房产投资无果的案例出现后,深圳客越来越理性。


一位购房者认为,双城通勤上班并不现实。从地图上看,深圳龙岗到惠州惠阳的行车距离约30公里,如果驾车上班,理想状态下只需要40分钟左右。不过,考虑到沈海高速的堵车情况,实际通勤时间超过1小时。


中介喊了多年的深圳与惠州两地的“地铁14号线”至今仍未落地,因此被戏称“中介白天卖房,晚上修地铁”。除此之外,关于深圳扩容到惠州的论调此起彼伏,但最终,只落地了“深汕合作区”,与惠州并无关系。


不难发现,“临深区”中介们画的大饼,买房人早已吃不下,惠州楼市的泡沫一步步被戳破。



临深区为何变成“深坑”?


“大亚湾的海水都是购房者的眼泪。”新浪微博上,关于深圳临深区的话题颇多。对于网友所称“深圳临深区未来的房价绝对直追深圳”的论调,购房者早已免疫。


据乐有家研究中心显示,2020年、2021年期间,惠州的深圳客超50%,是承接深圳刚需客的主要城市。其中,在惠州购房的深圳客中,有34.8%选择了大亚湾。


“惠州楼市需求严重的依赖于深圳的外溢。” 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉提到。


 “从量价走势看,惠州楼市和深圳楼市可谓同起同落。只不过,惠州要滞后半年左右。” 李嘉宇研究发现,惠州房价上涨,主要受深圳影响。例如,深圳二手房成交量4年来首次突破1万套,一个月后,利好传导至惠州。


在深圳楼市寒冬之下,惠州成交量明显受到影响。乐有家数据显示,惠州2021年全年仅成交40699套,创下了15年来的新低。


惠州商品房交易情况,图片来自世联行。


无冕财经研究员关注到一组数据,CRIC数据统计显示,2021年惠州大亚湾区成交套数为10973套,与2020年同期相比跌幅为58.4%。


也就是说,在疫情发生的第二年,市场稍有回温之时,大亚湾的成交量依然掉了一半。


市场普遍认为,原因在于惠州被国家住建部约谈后,2021年8月,官方发布一则规定称,惠阳及大亚湾暂停向区域内拥有一套及以上住房的非本市户籍居民出售新建商品住房。


这在一定程度上拒绝了外地投资客,同时,也堵住了在这两个临深片区购房人套现的路子。


从数据看,惠州楼市并不健康,呈“供大于求”状态。据惠州中原战略研究中心数据统计,截至2021年底,全市新房库存趋势走高,库存为1764万平方米,同比上升22%,去化周期达29个月,同比上涨超3.5倍,创近六年新高。


被称为惠州临深区的惠阳区、大亚湾区正是库存积压地。在大亚湾区自然资源局发布的数据显示,大亚湾存量住宅用地为全市最多,共83宗,存量住宅用地总面积约256.43万平方米。惠东县存量住宅用地51宗,存量住宅用地总面积约158.51万平方米。

由于临深区库存量大,销售疲乏,业界传出,惠阳区一个楼盘向中介抛出21%的佣金,以激励中介积极推货。不过,萧条的二手楼市并未激发从业者信心。据中国房地产报消息,惠州部分房产中介已进入长达一个月的春节假期。


那么,回到最初的话题:就算深圳楼市遇冷,刚需或投资客也不会来到惠州“临深”区了,因为他们知道,前一波投资客的“紧箍咒”依然没有解除。相反,遇冷的深圳楼市,一定程度上正在削弱接盘者的信心,令临深区楼市“雪上加霜”。


(文中“陈呈”为化名)


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