地产商要发年报了，审计师不配合的赶紧换人 || 深度

地产商被审计机构吓怕了。

2月9日，龙光集团(03380.HK)火速发布公告，澄清“计划更换审计师”纯属谣言，公司与审计师沟通良好，双方确认没有就该事项进行任何讨论。

龙光集团之所以如此紧张，都是因合生创展(00754.HK)一事而起。合生创展因更换审计机构、辞退2021财政年度核数师罗兵咸永道（普华永道在香港的名字），股票在2022年1月28日创下2009年以来最大跌幅，盘中跌幅达到31.46%。

与“前任”分手后，合生创展火速牵手新伙伴。1月28日，合生创展发布公告，称董事会建议任安永为新任核数师，以填补罗兵咸永道辞任后的临时空缺。

奇怪的是，从2022年1月起，包括和泓服务、合生创展、中国奥园、雪松发展、世茂股份、宋都服务等涉房地产企业相继发布变更审计机构的公告。

此时正是房企年报发布前的敏感期，一有风吹草动，资本市场就会反应剧烈。在此敏感时期，地产商为何扎堆更换审计机构，背后的原因是什么？双方是否出现分歧？这些动作，对地产年报，乃至地产行业产生什么影响？

异常的“分手”

地产商与审计机构的解约潮正在出现。

据无冕财经不完全统计，1月以来，约有7家房企与涉房业务企业更换审计机构。数量之多，以至于市场已注意到这些反常动作，一些监管部门甚至发函质询。

▲今年更换了审计机构的房企与涉房业务企业。图片由无冕财经制作。

1月24日，雪松发展(002485.SZ）因拟更换年审计构收到深交所关注函。此前的1月21日，雪松发展以“考虑业务发展及审计工作安排等情况”为由，宣告与中兴华会计师事务所解约，新聘任中喜会计师事务所。

在回函中，雪松发展解释称，公司变更会计师事务所的原因系中兴华所对公司主营业务的判定、营收扣除新规的认定存在不同意见，且原项目团队主审人员也发生了变动。

然而，深圳证券交易所对此仍持有疑问，并在2月7日发函继续询问称：“请你公司结合前述情况，自查是否存在购买审计机构专项核查意见，以规避被实施退市风险警示的情形，并请独立董事发表明确意见。”

据工商资料显示，雪松发展的第一大股东为广州雪松文化旅游投资有限公司，该公司是世界500强雪松控股集团旗下公司。

合生创展与普华永道的分手风波更显扑朔迷离。1月27日晚间，合生创展公告称，董事会已通过决议，要求罗兵咸永道会计师事务所考虑辞任2021财年核数师。合生创展对外解释原因为“因双方审计费用未达成共识”。

▲合生创展辞退普华永道。图片来自网络。

奇怪的是，普华永道的解释却不一样。该机构在公开发布的辞任函中提出：“与合生创展就多个事项进行讨论，并要求管理层提供进一步的资料，由于普华永道尚未就相关事项取得所需资料，因此暂时无法计划并完成必要的审计程序。”

双方的不同说法，引起市场猜测，双方是否出现分歧。受此消息影响，合生创展股价当日下挫超30%。

无冕财经注意到，除了世茂股份是因与机构合作达到年限解约之外，包括中国奥园、和泓服务等企业，都是因“无法就年度审核费用达成共识”而与审核机构解约。

行业质疑声音大多指出，会计师事务所不愿意按照上市公司的意愿做会计处理，所以选择“审计费未能达成共识”的说辞。

房企爆雷，审计机构有压力

“上市公司在年底更换审计机构是个很敏感的现象。”锦华基金总经理、中国注册会计师秦先生对《证券日报》表示，尤其是业绩不佳或存在退市风险的上市公司，不排除因上市公司和审计机构对某个重大事项的会计处理存在重大分歧，最终导致双方无法就审计机构出具的审计意见达成一致所导致。

业内人士普遍认为，从表明上看，存在服务价格分歧、定期更换审计机构等原因，但在背后，或许是因为审计机构“爱惜羽毛”，不愿被财务状况差的公司牵连，因此双方选择结束合作。

这里要回答一个问题：审计机构的作用是什么？

在证监会发布的“有关部门负责人答记者问”中提到，会计师事务所是资本市场重要的“看门人”。公司聘请审计机构对财务数据进行核验，同时，审计机构及相关人员需要对数据负责。

由于审计机构与公司存在雇佣关系，但审计机构又起到“把关”作用，因此会无可避免地产生一些灰色事件。例如康美药业造假案中，监管部门认定，广东正中珠江会计师事务所在该审计项目执业中存在诸多问题，并对事务所及相关人员处以惩罚。

事实上，审计机构在资本市场的地位非凡。《证券日报》发文指出，财报质量能否保障，财务数据是否真实，审计是关键一环。香港独立监管机构财务汇报局亦指出，核数师（香港审计机构人员）担当重要的把关角色，确保上市实体和申请在香港上市的实体的财务报告完整准确。

可以看到，作为资本市场的一环，监管机构对审计机构的查处趋严，审计机构也更加谨慎。监管部门发现更换审计机构的反常举动时，会发出“是否存在购买审计机构专项核查意见”的质问。

除此之外，房企自身频繁爆雷，更是让审计机构压力倍增。知乎上一位审计从业者认为：“本身地产行业审计业务就比较复杂，除了风险太高，容易踩雷以外，最大的问题还是审计成本提高。”

无冕财经注意到，在2022年更换审计机构的房企，大部分出现不同程度的流动性问题。例如奥园、雪松就出现了投资产品逾期问题。

前花旗银行首席中国策略师、奥陆资本总裁兼投资总监蔡金强对媒体分析称，审计师与地产商的争议点聚焦在“非受限现金是否真实”、“表外负债”、“结转入账的利润‘水份’ ”上。而上述财务问题，正是2021年内房企爆雷的“元凶”之一。

“之前高周转作为内地房企发展模式的重要特点必然包含了高杠杆、高负债以及大量的表外负债、明股实债等，因此导致房企的流动性与现金流普遍紧张。”IPG中国区首席经济学家柏文喜对无冕财经分析，“地产企业和地产行业的周转速度与负债率将会有所下降，发展与运营将会更加稳健，而审计机构未来也会更为严谨与谨慎。”

哪家听话选哪家？

可以预见的是，审计机构与房企的解约潮还将继续蔓延。

彭博行业研究分析师安德鲁·陈认为：“普华永道突然辞去合生创展审计师职务，可能会引发审计行业的大规模辞职。”

柏文喜对无冕财经（ID: wumiancaijing）表示：“近年来的行业调控已经改变了行业基本面，高周转模式也势必退出历史舞台，而高周转模式所引发的问题尚需较长时间的消化，这一过程中会让房企更多的隐含或者隐藏的问题暴露出来，必然导致之前给房企提供审计服务的机构此时出现较大规模的辞任与更换。”

花旗银行分析师则指出，随着审计师对开发商的现金流和流动性展开审计，可能出现盈利延迟。部分港股上市公司的财报可能会推迟到3月31日最后一天发布。

信达国际发布研报称，若核数师未能向管理层拿到所需数据发表确实结论，因而对财务报表做出保留意见甚至辞任，不排除或有部分内房企未能及时公布业绩。

无冕财经观察到，在此次“解约潮”中，出现了新现象：开发商不再一味选择德勤、普华永道、安永、毕马威这全球四大审计机构，而是将目光投向了更小规模的机构。

例如，在1月26日，中国奥园与德勤解约，新聘任了信永中和。1月6日，和泓服务告别了致同（香港）会计师事务所，转投香港立信德豪会计师事务所。

值得注意的是，信永中和因为涉乐视网财务造假案，曾被监管层立案调查。据“投资有道”统计，受到信永中和被调查影响的约有67家公司，在首发和再融资审核中，均进入“中止”状态。

▲在被立案调查前，2021年12月，中国证监会四川监管局还对信永中和及两名注册会计师出具警示函。图片来自证监会网站。

在这种情况下，中国奥园依然选择信永中和。柏文喜认为：“这样的审计机构目前的市场形象与品牌是会遭到市场和投资者质疑的，自然也会让市场对奥园财报的真实性和准确性信心不足。”

据证监会证网站通报，2019年以来，累计查处中介机构违法案件80起，涉及24家会计师事务所、8家证券公司、7家资产评估机构、3家律师事务所、1家资信评级机构。

目前，房地产上市公司被纳入审计风险较高的名单。2021年，中国注册师协会中注协将房地产列为年报审计重点关注行业。

2022年1月，该协会发布的《中国注册会计师协会关于做好上市公司2021年年报审计工作的通知》仍提到，注册会计师还应关注房地产行业、教育行业等政策变化对上市公司业务的影响，并关注业绩异常波动、变更会计政策和会计估计、频繁或临近年报披露日期更换事务所等情况所存在的上市公司年报审计风险。

通知提到，对涉嫌违反执业准则和职业道德相关规定的事务所和注册会计师，将在2022年度执业质量检查中予以重点关注。

香港资本市场也对审计机构提出要求。2019年10月1日，中国香港开始实施新核数师规管制度。新制度下，财汇局成为独立的公众利益实体核数师监察机构，负责就有关核数师进行查察、调查和纪律处分。

值得思考的是，近年来，监管机构的审核明显趋严，这也意味着，开发商的年报“炫技”时代或许将落幕。审计机构再怎么在年报里“炫技”，房企经营的真实图景不可能一直掩盖下去，这个锅也不应该只由审计机构来背。

正如港媒提出的，每当财报严重出错，核数师往往成为代罪羔羊。按理说，若财报出现重大错误，财报负责人应该和核数师一并处罚。

可以预见的是，在监管趋严、房企财务紧张的背景下，地产审计将呈现两极化格局。一方面，审计机构更加谨慎，房企财务数据更加透明化；另一方面，部分“慌不择路”的房企急于掩盖债务问题，只能与审计机构冒险踩雷。