图片展示
搜索

激荡24年,从黄金白银到黑铁,中国楼市惨烈洗牌

发表时间: 2022-02-17 11:52:17

作者: 广州无冕信息技术有限公司

来源: 深蓝财经

浏览:

来源 | 深蓝财经

作者 | 杨波


这是最好的时代,也是最坏的时代。一个时代的落幕,意味着另一个时代的开始。2022年,房地产行业进入“黑铁时代”?


以史为鉴。深蓝财经梳理了中国房地产市场24年激荡发展历程,试图为读者找到答案。


1


黑铁时代



2月11日,一份《郁亮主席在万科集团2022年会上的总结发言》流出。郁亮表示,房地产行业已进入“黑铁时代”,进入缩表出清阶段


对此,建业集团董事长胡葆森也深表认同。2月14日建业集团召开媒体恳谈会,胡葆森坦言,从黄金时代到白银时代,再到黑铁时代,房地产直接跳过了“青铜时代”。对优秀的企业来说目前至少还在白银时代,但对很多已经躺平的企业来说,黑铁时代都不是了。


作为行业举足轻重的头部企业,万科的每一次判断,都能引发“核级别”的影响力。黑铁时代的论调一出,引起了强烈反响。不同于以往的是,这一次“黑铁时代”的观点,支持者众,反对者寡。


讽刺的是,2018年万科大喊“活下去”的时候,嘲笑的声音不绝于耳。相反的是,很多房企憋足了劲要“赶超万科”。


2021年以来,越来越多TOP50房企相继出现债务违约,工地停工,甩卖资产,降薪裁员等“暴雷”事件。更多的雷,还在持续发酵,令人叹为观止。


房地产真的变天了?


2


回顾:黄金时代



真正要理解黑铁时代,我们还得从房地产的黄金时代、白银时代说起。


在古希腊神话中,人类时代被划分为黄金、白银、青铜、英雄和黑铁时代:


在黄金时代,人们生活富足,衣食无忧,不用担心衰老与疾病,可以像神灵一样快乐自在。

在白银时代,人们的力量与智慧开始下降,开始遭遇不幸和痛苦。

在青铜时代,人类更不敬神,为了资源整天热衷于战争。

在英雄时代,人类比过去变得更勇敢而公正,他们与半神和英雄们共同生活。

到了黑铁时代,众神将痛苦的烦恼带到人间,人类为了生活不断地陷入忧愁和沉重的劳作所折磨。


这种划分的说法被用到了中国房地产行业。


首先,来看中国房地产行业的黄金时代。


中国房地产的发迹和崛起,始于1998年。


当时,亚洲金融危机席卷而来,中国尽管没有受到直接冲击,但面临着内需不足、消费不旺的局面。要保证经济增长目标,拉动内需成为当时经济工作中的迫切任务。


房改——横空出世。


1998年7月3日,国务院颁发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》。正式开启了以“取消福利分房,实现居民住宅货币化、私有化”为核心的住房制度改革。在新中国延续了近半个世纪的福利分房制度寿终正寝。


显然,房地产消费是被决策层所看中的那台“内需发动机”。房地产行业拥有广大的上下游,一旦启动,将会成为推动经济的全新引擎。事实也同样证明了,这个决策影响了中国经济24年,直到今天。


万科的王石,认定了房地产的时代到来了。从那时候开始,万科调整策略,专注房地产开发。


1998年,全国房价均价仅2000元。上海均价刚刚突破3000元,广州也是在3000元左右,北京和深圳也没超过5000元。


房改释放的活力一发不可收,房地产进入了高速发展期。在房地产经济的带动下,中国不但迅速走出了金融风暴,还进入了黄金发展时期。1998年到2007年间,中国的GDP增速从7.8%,逐年提升至14.2%,增速越来越快。

 


在黄金时代,政策非常宽松,企业的盈利模式建立在土地的持续快速升值上。宽松的信贷环境,房企资金成本比较低,房企财务杠杆比较高。这10年,对于房地产开发商来说是黄金十年,许多开发商单是依靠土地增值,就使得企业财富得到了野蛮增长,比如囤地之王——李嘉诚。


我们从数据可以看出,2000年至2007年,全国商品房销售总额从0.5万亿上涨到2.41万亿。复合增长率超过25%。毫无疑问的,这是中国房地产的黄金时代。



然而,过热的楼市,高涨的房价,让大量底层民众怨声载道。由此引发了一轮又一轮的调控。“遏制房价过快上涨”,成了当时高层最主流的声音:


2005年,国八条发布,房贷优惠政策取消,个人房贷首付比例从20%上调到30%。

2006年,国六条、国十五条发布。“70/90政策”面世,即90平方米以下住房须占项目总面积七成以上。购房不足5年转让须交营业税。土地闲置2年将被收回。

2007年,房贷新政发布,二套房首付不低于40%,贷款利率不低于1.1倍;当年贷款基准利息7.83%。


是的,遏制房价过快上涨,但是房价还是在涨。从1998年,全国均价不到2000元/平,上涨至2007年的3863元/平。


脱缰的房价,直到2008年次贷危机爆发后,才按下了暂停键。2008年,全国房价均首次下跌。当年的大事件,是万科带头在全国进行高调降价促销,一时间房地产行业风声鹤唳,哀嚎不断。


2008年,许家印的恒大就差一点倒下了。因为金融危机,恒大上市融资的计划被迫搁浅。直到2008年6月,郑裕彤联手科威特投资局、德意志银行和美林银行等投资机构出手,斥资5.06亿美元入股恒大,恒大方才起死回生。


 


2008年国际金融危机全面爆发后,中国经济增速快速回落,出口出现负增长,大批农民工返乡,经济面临硬着陆的风险。


后面的事情大家都知道了。


2008年11月,中国推出进一步扩大内需、促进经济平稳较快增长的十项措施,总投资额4万亿元。同时,全方位刺激购房需求政策出台。6月,买房退税政策出台。12月,国十三条公布,个人购买二套房贷款放宽,个人住房转让营业税免征时间由5年改为2年。首套房首付降至20%,利率7折优惠。


自此,房地产的黄金时代得以延续。2009年,楼市大爆发。当年全国房价创新高,达到4681元/平。


暴涨的房价,引来了新一轮楼市调控。


2009年12月,个人住房转让营业税免征时间由2年改为5年。

2010年,新国十条公布,二套房首付不低于50%,贷款利率不低于1.1倍。中小户型不低于70%供应量。

2011年:新国八条公布,限购政策首次出现。二套房首付不低于60%,贷款利率不低于1.1倍,第三套停贷。有2套及以上本地家庭、1套及以上外地家庭不得购买住房。上海、重庆试行房产税。


2012年,任志强一语惊四座,他当时提出了一个观点:房地产就像夜壶,需要的时候拿出来用一用。话音刚落,2012年,央行连续两次降息,楼市又火了一把。


那个时候的楼市调控,就是一个艺术,毕竟房地产还是“支柱产业”,不可动摇楼市的根基。过热了,压一下;太冷了,暖一下。


2013年,新国五条再次出台。重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策,坚决打击投资投机性购房。

2014年,楼市再次熄火。当年,全国商品房销售额7.63万亿,同比下跌6.3%。当年全国商品房成交均价6323元/平,几乎没涨了。当然,这只是全国数据,具体到单个城市,房价下跌的非常多。

 

 

 

3


回顾:白银时代



2014年,楼市降温、销售下滑,房地产行业正式告别快速增长、高额利润的通道。


当年万科董事会主席王石大喊,中国房地产行业的“黄金时代”已经结束,白银时代”到来。开发商不再“低头遍地是黄金”,而是需要动一番脑筋、费一番功夫,才能寻找到机会。


进入白银时代后,中国房地产行业的各个数据指标也开始回落,房地产投资平均增速下降至个位数。行业毛利润率下降到30%以内,净利率下降到20%以内。


2014年开始,在库存、营销等的多重压力下,许多大型房地产开发商开始转型,多元化、海外扩张的都有。如恒大地产,将触角伸向农牧、矿泉水、足球等多个领域;而绿地集团则在9国13城频频落子,加快国际化步伐。


然而,转机再次来临。


2014年,央行新政,实施首套利率最低可打7折;非限购城市执行首套贷款首付比例二成、二套贷款首付比例三成;限购城市执行首套贷款比例三成,如果贷款已结清,二套贷款比例也可只付三成。非核心城市全部取消限购限贷。

2015年3月30日,实施增值税由满5年免征放宽到满2年免征。

2014年至2015年,央行6次降息,5次降准,中国房地产市场犹如注入“强心针”。

2015年年底,中央连续强调“去库存”,提出“要化解房地产库存,促进房地产业持续发展。”楼市再度火热。


 

 

2015年全国商品房销售总额8.73万亿元,同比增长14.4%。

2016年全国商品房销售总额11.7万亿元,同比增长34.7%。

2017年全国商品房销售总额13.37万亿元,同比增长13.7%。

2018年全国商品房销售总额15万亿元,同比增长12.2%。

2019年全国商品房销售总额15.97万亿元,同比增长6.5%。


2015年,意气风发的融创老板孙宏斌惊呼——哪有什么白银时代,分明是“钻石时代”!大公司的钻石时代,因为大公司在不断地合并小公司的市场份额。融创2015年销售额仅734.6亿,2021年达到5974亿,发展速度如同火箭一般。我们来看另一个数据。融创2015年负债额950亿,2021年负债9971亿。


也就是说,2015年开始的这一轮房地产行情,催生了包括恒大、碧桂园、融创、阳光城等众多依靠高负债、高周转操盘模式发展壮大的房企。他们疯狂扩张,利用“赢家通吃”法则,将大量融资能力不强的中小房企挤出市场,成长为“巨无霸”,吃成了“肥胖症”。


然而,2017年10月,“房住不炒”的提法横空出世。自此,作为一项长期的制度安排,一锤定音。房地产“白银时代”正式进入尾声期。


白银时代的万科,则保持克制,保持清醒与警惕。2018年,万科在财报中提到,楼市单边快速上涨的时代已经结束了,行业整体快速扩张的时代已经结束了。


2018年,在万科秋季例会上打出了“活下去”的字样,调整策略,主动降杠杆。那时候,没有多少人信。嘲笑的声音还不绝于耳,很多房企,甚至憋足了劲要“赶超万科”。


急于用发展速度证明自己的房企,仍然在疯狂的加杠杆,疯狂的扩张。他们在土地市场拼命抢地,规模持续壮大。激进型民企的代表,比如融信、泰禾、阳光城、融侨等。


2016年8月17日,融信110亿拿下上海静安地王,创中国土地成交史上最贵纪录 。楼板价超10万/平方米!溢价率139%。从拿地到开发再到销售,耗时近5年。15万一平才能保本的项目,遭遇新房限价政策,不得不以血亏收尾。


2018年,泰禾花费了108.62亿,从三大央企手中接下了当时北京“第三高价”的北京丰台地王。不久后,泰禾集团陷入流动性危机。


这似乎也印证了那句话:上帝欲让其灭亡,必先让其疯狂。


房地产占用了太多的信贷资源,而且已经“房住不炒”了。终于,压垮房企的“杀器”来了。


2020年,央行出台新规,对房企融资进行“三条红线”管理。“三道红线”即剔除预收款后的负债率不超过70%,净负债率不超过100%,现金短债比不低于1。


紧接着,2021年1月,央行发布房地产信贷的“三道红线”。明确房地产贷款集中度管理制度,分档定制房地产贷款占比上线。去年全国房贷额度吃紧,部分地方贷款发放周期竟然长达6个月至1年。


两头吃紧,房企遭遇双面夹击。开发贷款,红线卡死了;销售回款,困难了。犹如釜底抽薪一般,房企流动性危机一触即发。高歌猛进的房企一下被击中了命脉。地产行业由野蛮增长迅速转入去杠杆状态,行业急速掉头,导致很多企业无法有足够的流动性应对监管要求,由此也让整个行业开始暴露各种此前高杠杆、高资金成本运作模式的弊病。


三道红线以来,诸多房企相继出现问题。恒大、富力、融创、金科、世茂、新城、佳兆业、阳光城、正荣、融信......这个名单也越来越长。


有人调侃说,这些房企“年前还在KTV,年后就在ICU了”。


行业大洗牌,已经开始。


4


穿透迷雾,看清未来



时间来到2021年底,任志强的“夜壶论”似乎又要应验了?


2021年12月开始,政策暖风频吹。

中央经济工作会议指出“稳定宏观经济大盘”。

国家发改委相关负责人重提“房地产是支柱产业”。

2022 年初,国家发改委支持“合理住房需求”,促进“住房消费健康发展”。

2022年2月,央行调低了贷款利率。去年普遍存在的房贷额度紧张、放款慢等问题已经解决。


分析认为,一切放松的调控,不是拯救ICU的房企。当前,中国面临来自疫情持续考验、国际宏观环境转冷等内忧外患下,稳经济才是当务之急。房地产作为国民经济第一大行业,大面积爆雷式的硬着陆对稳经济显然不利。指望房地产重回白银时代,不现实。


根据克而瑞研究中心发布数据显示,2022年1月份百强企业实现销售5256亿,同比下滑39.6%。根据中指研究院统计数据显示,2022年1月,TOP100房企销售额均值为61.8亿元,同比下降23.1%。


行业向上的窗口已经关闭。


风口来了,猪都能飞上天;风口过了,再怎么折腾,也是深陷泥潭,越陷越深。从国家发展的大战略而言,房地产再也不会有这样的风口了。


在黑铁时代,企业的战略不是发展,而是把“活下去”作为策略。正如万科郁亮说言,行业已经进入缩表出清阶段了。国家不允许房地产占用过多金融资源,也不能允许居民因买房背负了高额的债务负担,因为这些金融资源没有有效地支持实体经济。去金融化是一个必然的趋势,也是痛苦的过程。


郁亮还提到,2022年是集团破釜沉舟、背水一战的一年。要么死、要么活,没有中间状态。房地产行业必须快速、坚决出清,能解决过去累积的包袱,就有开始新征程的机会,包袱甩不掉就活不下去。“黑铁时代”,万科倡导节衣缩食,打造战时氛围。


这是一个惨烈的过程。但是,不破不立。


黑铁时代,房地产真正回归居住属性,房地产行业,也将变成一个普通的行业。




激荡24年,从黄金白银到黑铁,中国楼市惨烈洗牌
黑铁时代,房地产真正回归居住属性,房地产行业,也将变成一个普通的行业。
长按图片保存/分享

热门文章

每周人物

图片展示

版权声明

凡来源为无冕财经的内容,其版权均属广州无冕信息技术有限公司所有。未经广州无冕信息技术有限公司书面授权,任何媒体、网站以及微信公众平台不得引用、复制、转载、摘编或以其他任何方式使用上述内容或建立镜像。

粤ICP备19143347号-1

 

联系我们

地址:广州市海珠区新港中路376号浩蕴商务大厦1610

邮编:510000

咨询电话:020-89562149


 

关于我们

九段财经媒体人创办的新媒体,奉守专业主义,为优质的商业阅读而生,作者遍布国内国际近20个热点创投城市,深度调查,一手原创采写,只为“互联网+转型,创业,投资”案例发声!


添加微信好友,详细了解产品
使用企业微信
“扫一扫”加入群聊
复制成功
添加微信好友,详细了解产品
我知道了