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最猛楼市新政来了!这是标志性信号

发表时间: 2022-03-02 10:58:50

作者: 广州无冕信息技术有限公司

来源: 深蓝财经

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来源 | 深蓝财经

作者 | 杨波


楼市或许真的发生重大变化!


就在今天下午,郑州居然发布了房地产新政19条。这是2021年以来,第一个“国家中心城市”出台可谓是“赤裸裸”的房地产支持新政,具有非常重要的“风向标”意义。



根据郑州市人民政府办公厅发布的通知《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》。通知共提出19项措施,涉及5个大项,具体包括:支持合理住房需求、改善住房市场供给、加大信贷融资支持、推进安置房建设和转化、优化房地产市场环境。


分析人士指出,郑州新政中,包括:给与购买共有产权房购房补贴、允许投靠家庭新购一套住房(放松限购)、支持居民改善性住房需求、对销售限价给予一定比例的上浮(存在涨价预期)、下调住房贷款利率(执行“认贷不认房”的新政)、大力推行货币化安置(释放需求)。



与此同时,今天还传出郑州二手房交易“差额税”靴子落地。原先二手房交易个人所得税是差额的20%,现在可以选择按照1%征收了。



国家中心城市出台“一揽子”救市政策,与各地近期出台的政策可谓相互呼应,这系列信号是否暗示着全国楼市发展趋势正在发生悄然变化?



1


“零首付”依然不断



寒冬已过,但倒春寒依然很冷。


尽管政策层面已有加速宽松的迹象,比如全国房贷利率普遍调低,多城首付比例降低,各种“救市”政策接二连三出台。不过,在刚刚过去的2月,房企们还是没有等到他们期望的那道“曙光”。


据中指院监测的16个主要城市新房成交数据显示,今年2月,各线城市成交同比下降23.4%,环比下降31.3%,延续下跌的态势。2022年1-2月,TOP100房企销售额均值为103.0亿元,同比下降34.0%。



“躺平”还是“自救”,是摆在开发商面前的一道选择题。躺平策略,等待楼市热起来,或许可以满血复活。然而,在内忧外患的压力之下,更多的开发商选择的还是自救策略。


去年下半年开始,全国楼市下行明显。开发商去化、回款压力山大,送装修、折上折、一口价、送家电、送车位等各种楼盘优惠活动就没有停过。


近期,广东惠州、湖南郴州等多多地又爆出开发商“零首付”的骚操作。业内人士表示,所谓的“零首付”,一般都是噱头。常见的操作模式有:首付贷、首付返还、首付分期等方式。



比如惠州出现了典型的“首付贷”。据当地销售人员透露,楼盘开发商会“赠送”1-2成的首付,客户只需要付1成的首付。如果1成首付的钱都没有,就可以做“首付贷”,从而实现“零首付”。


第二种操作,是“首付返还”。


去年9月以来,广西南宁多个楼盘出现了一种操作,具体如下:假设房款100万,首付20万,银行贷款80万。购房者需先交20万首付款,等银行放款80万后,开发商再以“买房补贴”的名义退回首付款20万,从而实现开发商所说的“0首付”。



还有一种模式,是“首付分期”。


四川天府新区眉山视高片区,个别楼盘偷偷在做“首付分期”。根据销售人员发布的信息,视高某四代住宅可以做“首付分期,分期3年”。



不得不说,开发商为了卖房子,也是蛮拼的。


那么,对购房者而言,所谓的“零首付”是馅饼还是陷阱?


对开发商而言,“现金流回款是当务之急,是生死存亡的大事件”。帮购房者提供“零首付”的骚操作,只要购房者能够顺利贷款下来,相当于房子卖出去了,开发商现金流就能大为改善。“活下去更有希望了”。


但在去年上半年,“零首付”几乎不可能的事情。


因为去年,央行实行“三道红线”管理,各地银行严查购房首付来源。首付必须为家庭自有资金,兄弟姐妹借款、垫资过桥等都会被“拒贷”。


今年以来,银行对首付资金“审查放松了”,这才有了开发商“零首付”的操作空间。


但是对于购房者而言,“零首付”的楼盘一定要慎之又慎。购房者面临的风险“不容小视”。


首先,这本质上是“加杠杆”的购房行为。推出“零首付”的地区,大多是楼市需求不振,库存较大的三四线城市。如果房价横盘或者下跌,加的杠杆越大,购房者实际亏损越多。


其次,推出“零首付”的楼盘,一般而言都是开发商资金链非常紧张了。购房者面临较大的预售资金挪用风险,楼盘可能面临交付困难,甚至烂尾的风险。对此,购房者一定要谨慎。


再次,首付分期是建立在“银行放松首付款审核”的前提下,但是仍然违反了按揭贷款的相关规定。如果银行后期被发现,购房者或将承担违约责任,被银行收回贷款。如果无法提前还款,购房者的房子将沦为“法拍房”,个人征信也会受到影响。


最后,交付定金后,如果购房者不能在规定期限内交齐首付款,到时候可能定金都没了。


很多地方是明令禁止这种行为的。对于“零首付”楼盘,购房者一定要谨慎。审慎评估自己的“筹资能力”,避免遭遇更大的损失。



2


楼市持续下滑,但春天不远了



2月的楼市,似乎“乍暖还寒”。


据中指院监测的16个主要城市新房成交数据显示,今年2月,各线城市成交同比下降23.4%,环比下降31.3%,仍延续调整态势。


中指院数据显示,2月,一线城市新房整体成交面积环比下降34.0%。


其中北京降幅最为明显,成交面积为30.16万平方米,同比下降31%,环比下降46%;深圳降幅位居第二,同比下降26%,环比下滑45.1%;广州同比下滑22%,环比下滑26%;上海环比下降30%。


2月,超九成的二三线城市新房成交也出现下降。


二线代表城市新房成交环比下降32.5%,同比下降28.4%。环比下降的城市中,苏州降幅最大,为53.3%;福州次之,降幅为46.0%。


而三线代表城市新房成交环比下降16.4%,同比下降48.5%。其中惠州环比降幅较大,为41.3%。


新房市场的寒意,似乎并未散去。


房企们期盼的2022年楼市“开门红”,仍然未见踪影。


根据中指院数据,2022年1-2月,TOP100房企销售额均值为103.0亿元,同比下降34.0%;其中销售额超百亿房企30家,较去年同期减少24家;超五十亿房企26家,较去年同期减少16家。


2022年1-2月,TOP100门槛值为20.9亿元。其中,TOP10房企门槛值为200.4亿元,较上年下降50.3%;TOP30房企门槛值为100.5亿元,较上年下降40.4%;TOP50房企及TOP100房企门槛值分别为62.6亿元和20.9亿元,同比分别下降43.4%和54.1%。



从以上数据我们不难看出,开发商急于推广“零首付”后背的焦头烂额。因为成交量太低了,购房者观望情绪浓厚,开发商回款压力很大。


不过,从全国楼市来看,一些积极的数据“正在发出新的信号”。


根据中指院全国100个城市新建及二手住宅的调查数据,2022年2月,百城新建住宅平均价格为16184元/平方米,价格结束三连跌态势,环比上涨0.03%;同比上涨1.89%。2月百城新房价格下跌的城市为52个,较上月增加6个。


百城二手住宅平均价格为16009元/平方米,价格结束四连跌态势,环比上涨0.14%;同比上涨2.72%。二手住宅方面,2月54个城市环比上涨,较上月增加20个,上涨城市数量自2021年9月以来首次超过半数。


由此可见,2月全国楼市二手房价格同比涨幅是超过新房的。同时,多数城市新房价格仍呈下跌态势,但是二手房价格上涨的城市要多于新房。


这是一个新的情况。



3


新房惨遭抛弃

二手房成“避风港”



放在2021年以前,“烂尾”这个词注定与绝大多数购房者无缘。因为那时候还没有“三道红线”。


然而,改变从去年开始了,“能不能交楼”、“会不会烂尾”成为购房者买新房的“第一个灵魂拷问”。


自去年以来,恒大、富力、泰禾、阳光城、蓝光、当代等头部房企陆续“暴雷”,各个地方项目经历了停工,购房者维权等一系列事件。到了今年,房企暴雷潮仍在持续,正荣地产、融信、世茂等开发商相继爆出负面消息。


购房者对期望“烂尾风险”的担忧加剧,对新房的“风险厌恶程度”逐渐加深。


比如成都双流区楼盘“锦云天府”就是一个案例。去年11月该楼盘首次开盘摇号,在周边二手房普遍2万+,这个楼盘均价仅1.3-1.6万的情况下,摇号中签率仅56.67%。而且,中签的购房中,还有不少人弃选。价格优势如此明显,又是新房,该批次房源至今仍然未售完。核心原因就是“购房者担心项目烂尾”。



在这种挤出效应下,更多的购房者,转向“所见即所得”的二手房自然不难理解。


以成都楼市为例,自去年11月以来,二手房成交量持续扩大。根据深蓝财经统计,去年11月份以来的四个月二手房成交量合计达3.5万套,这一数据已经超过了去年1-10月二手房成交量的总和(3.2万套)。



据贝壳研究院数据显示,2月贝壳50城二手房成交量环比增长约4%,考虑春节假期及自然天数较少,2月市场修复力度明显。特别是春节后成交量快速回升,2月7日至月底,贝壳50城二手房日均成交较1月日均水平增长约40%,超过去年12月日均水平约10%。


分城市来看,50城中超过四成的城市2月成交量环比增长,典型的如西安、天津、郑州等1月受疫情影响较大的城市,2月住房需求集中释放带动二手房成交量环比大幅增加。其中,西安成交量为1月的9倍,较去年12月增长20%以上;天津、郑州成交量环比增长超过60%。


同时,政策端持续改善中。


据统计,2021年12月至今,全国超过60城市,发布了各种稳定楼市的宽松政策。从取消限价、放松限购限售、房贷利率下降、降首付比例与调整认房认贷标准、降低交易税费、放宽落户限制、人才与农民工购房补贴、提高公积金贷款额度等方面对调控放松,释放出新一轮住房刺激信号。



业内人士表示,目前楼市宽松政策从需求侧和供给侧双向发力,政策广度、密度、力度近年罕见。与之形成强烈反差的是,2020年疫情初期很多城市尝试出台政策刺激楼市,但很快都遭到约谈和敲打,沦为一日游。


但是,本轮楼市宽松政策,目前均“顺利过关”。包括“首付降低至20%”这样的“重磅级”政策。分析人士认为,“政策底是真的形成了”,地方政府和相关部门,从“你看我、我看你”的观望期进入了“小心试探放宽底线”的发力期。


业内人士表示,随着相关扶持政策进一步宽松,3、4月一线及部分二线城市楼市有望迎来“龙抬头”。需要注意的是,本轮宽松始终在不违反“房租不炒”的政策框架,期望再来一波“涨价去库存”,可以省省了。


黎明前的黑暗,是最黑暗的时刻。可这最黑暗的时刻终归也会过去,从这第一丝曙光出现,这巨大无比的黑暗就注定要退散,天色终归要亮起来。


黑暗终究是敌不过光明的。



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