又一个千亿房企，出事了

千亿房企祥生，今年有点悬。

风雨飘摇

上市一年多的祥生，从意气风发，到风雨飘摇，烦恼不断。

第一，业主维权。

近日，据“龙湾频道”的网络爆料，祥生有楼盘因疫情原因，将延期交付。

即便是延期了，可交房质量堪忧，买的是“精装修”，到手却是“惊装修”。

有业主曝光：房子电梯破烂、地砖有裂缝、下雨有积水......

某项目的交付现场，业主拉起黑白横幅，控诉祥生的“不要脸”。

（图源：龙湾频道  ）

第二，高层大变动。

据公告显示，祥生集团独立非执行董事及审核委员会主席辞任；财务总监离职；授权代表及联席公司秘书。

短时间内，三位高管或辞职或变更，不免让人怀疑，祥生到底发生了什么事情？

第三，股价震荡。

动荡的不止是高层，还有公司股价。

据公开资料显示，从2021年3月开始，公司股价开始阴跌不断，到2021年11月19日，股价直接跳水，跌幅高达63.4%。

业主投诉、高层出走、股价跳水......祥生到底发生了什么？

债务违约

据黑猫投诉平台显示：2021年12月20日，爆料称“祥生控股集团网络骗钱，通过qq群，私密app里的交易进行骗取钱财”。

（图源：黑猫投诉）

公司的回应是：“不法分子主要通过畅APP、星链APP等平台及端银期货交易所平台发布刷单返现任务，并在任务过程中要求受害人垫资，骗取受害人财产，与公司无关。”

天眼查显示：杭州潜龙投资管理有限公司（下称“潜龙投管”），由祥生系的创始人陈国祥持有20%股权，高管陈冠群持有80%，并由祥生房地产执行董事、总经理梅苗琴担任法人代表。

潜龙投管设有一只基金名为“宁波祥程股权投资合伙企业（有限合伙）”，由潜龙投管持股3.7%，其余股份由26名自然人均分。这26名自然人，至少14人在其他祥生系公司任职，是祥生系的员工。

祥生集团在这次风波中，到底是被冒名顶替还是真有其事，还需警方的调查。

“诈骗风波”还不是最严重的，最要命的是信用降级，债务违约。

2021年11月2日，标普将祥生控股(集团)有限公司的发行人信用评级从“B”下调至“B-”，展望“负面”；

在2021年11月26日，惠誉评级将祥生的长期外币发行人违约评级从“B”下调至“B-”，展望“负面”；

与此同时，还将其美元票据的长期发行评级从“B-”下调至“CCC ”。

标普、惠誉接连下调祥生的信用等级，进一步地反映祥生的债务风险。

果不其然，祥生债务违约了！

公开市场消息显示，祥生控股一笔美元债其实已显示发生实质违约！

 该笔美元债利率达到12.5%，合计未偿还金额为1947万美元，偿还日期应为2022年1月23日。

据2021年半年财报显示，祥生控股还有两笔存续美元债，共计4亿美元，将分别于今年的6月和8月到期。

此时，一道亮光闪过祥生的天空。

2022年1月18日，公司公告显示：公司完成3亿美元的境外票据的交换要约。

面对债务的步步紧逼，公司能否凭借这一利好消息，打通融资渠道缓解债务危机呢？

遗憾的是，祥生想要缓解债务危机，似乎难于上青天。

据公司财报显示：截至2021年的上半年，祥生控股的负债总额高达1530.93亿，资产负债率为88.67%；而2017年公司负债总额747.06亿，也就是说在四年时间里，公司负债翻了一倍。

其中，流动负债总额为1287.64亿，占总负债的84.1%。

就流动负债而言，合约负债为778.6亿，占流动负债的60.47%；计利银行及其他借款为174.86亿，占比为13.58%；其他应付款项及应计费用为132.59亿。占比10.3%。其他为201.59亿，占比15.66%

（图源：公司财报）

需要警惕的是：祥生控股还有两笔存续美元债，共计4亿美元，将分别于今年的6月和8月到期。

就融资成本上，2021年上半年为4.76亿，较上年同期增长了27.4%。

在融资成本高企的环境中，这两笔存续美元债的利率分别达到10.5%和12%。

营收层面上，2021年全年，祥生实现权益销售额约为803.4亿元，同比仅上升2.78%。

而2021年毛利率为18%左右，下滑了6%。

高企的负债率，营收表现疲软，公司的流动性问题突出，2021年上半年的流动性为1.29。

（图源：公司财报）

负债压力加剧，融资成本高企，营收疲软，这些因素综合到一起将会严重影响融资，更难从负债的泥潭里脱身。

资本狂飙

祥生的发家史，用“狂飙突进”四字来形容，也不为过。

2015年，祥生销售额为109亿元；三年后，祥生就突破千亿，达到1070.6亿元，复合增长率超过100%。

2020年11月，祥生地产正式登陆港交所，成为最新一家上市千亿房企。

祥生和已经暴雷的恒大走的是“双高”道路——高负债、高杠杆。

在债务上，据招股书显示，2018年至2019年，祥生净资产负债率分别为1380%、740%。

采用“双高”的房企，若没有高周转，这根本玩不转，分分钟玩崩。

在毛利率上，据招股书显示，2018至2020年，祥生近3年的毛利率13.2%、21.1%、23.9%，而2019年TOP80房企毛利率处于24%~36%，公司毛利率明显低于同业水平。

就现金流而言，祥生经营性现金流净额到2019年才由负转正，流动性紧张。

自三道红线出台后，国内房企不能像过往一样，大幅举债，杠杠拉满；房企要集体过冬了。

据2021年半年财报显示，祥生控股剔除预售账款后的资产负债率79.4%，净负债率96.6%，现金短债比1.2，位于“黄档之列”。

值得注意的是，祥生负债率和少数股东权益变化极大，2021年上半年年负债率为79.4%，下降幅度高达89.3%；而2021年少数股东损益为4.4亿元，按年同比大增700%

这两个指标，一个猛降，一个激增，祥水的“黄档之列”存在明股实债和隐藏债务嫌疑。

（图源网络）

结语

祥生发家于浙江诸暨，江湖上流传着“一部祥生史，半座诸暨城”的说法。

在诸暨当地人的描述中，被称为“陈半城”的陈国祥却一向是个衣无华靡、谈吐朴实的实干家形象。

陈国祥有着绍兴人典型的精明，会做生意。和许多第一代企业家一样，陈国祥起于田亩，早年做过拉车工、酿酒员、纺织工，后来靠着尼龙丝绵纶丝生意积累起原始身家，一度被称为诸暨当地的“丝大王”。

90年代，诸暨金鸡坞村支书陈国祥，因承担村子拆迁改造工作而涉足地产，祥生地产由此诞生。

在2013年后开启的上一轮房地产发展周期中，祥生借由旧改和疯狂揽地，在三四线城市拿到大量土地，赶上了三四线城市的发展红利，从此一发不可收拾。

2018年，祥生地产迈过千亿，以1029.2亿元的销售额位居百强房企第28位。

从百亿走到千亿，万科和保利走了5年，绿地走了8年，祥生控股只用了3年。

数十年间，陈国祥的祥生地产，成为了金鸡坞村飞出的凤凰。

但也正是在高速发展的幻梦中，力求低调的陈国祥，错过了祥生上市的最佳时机。

后来被资金链逼到悬崖边，才后知后觉匆匆上市。

遗憾的是，哪怕上市，形势也已经不利于祥生。

要知道——

当时代的列车撞倒你的时候，是不会和你说一声对不起的。