信息量巨大！郭树清再谈楼市，态度有重大变化

今年以来楼市“暖意十足”，寒冬已然过去。

就在昨天，银保监会主席郭树清在出席国新办新闻发布会上的最新表态，信息量很大，耐人寻味。郭主席表示，“房地产泡沫化金融化势头得到扭转”。同时，不希望房地产价格“调整得太剧烈”。

郭主席的最新表态，隐含了什么信息？

最新表态“不寻常”

3月2日，银保监会主席郭树清在出席国新办新闻发布会时表示，2021年重点领域金融风险持续得到控制，宏观杠杆率下降大约8个百分点，金融体系资产扩张恢复到较低水平，房地产泡沫化、金融化势头得到扭转。

他还提到，楼市不像以前那么活跃了。目前房地产的价格做一些调整，需求结构产生一些变化，对金融业来说是一个好事，但是不希望调整得太剧烈，对经济影响得太大，还是要平稳的转换。

对此，分析人士表示，我国之所以取得“房地产泡沫化金融化势头根本扭转”的成果，主要是最近两年的几大组合拳同时发力，包括“三道红线”、房地产贷款集中管理、土地双集中管理等。郭主席的表态，意味着过去一年的严格调控卓有成效，风险释放了，现在可以“松口气了”。

三年表态回顾

作为中国银保监会主席、央行副行长，郭树清每一次公开表态，都具有非常重要的“风向标”意义，令人寻味。

2019年6月13日，银保监会主席郭树清在陆家嘴论坛指出，“凡是过度依赖房地产，实现和维持经济发展的国家和地区，最终都要付出沉重代价。凡是靠投资、投机房地产来理财的居民企业，最终都会发现，其实都很不划算。”

这是一次“非常严厉”的喊话，是作为监管当局对楼市发出的一次预警。主要目的在于防范金融风险。对于依靠“高杠杆”扩张的开发商和依靠过度负债的“炒房客”，相当于一次严厉的“警告”。因为这预示着可能的“融资环境收紧”。

聪明的开发商，从这个时候已经开始着手降低负债，降低杠杆，降速发展。不过，还是有一部分开发商，乘势而上，继续疯狂扩张。

2020年8月16日，郭树清在《求是》杂志上发布署名文章，首次提及“房地产泡沫是威胁金融安全最大的灰犀牛”。他表示，防范化解金融风险攻坚战取得实质性突破，房地产金融化泡沫化势头得到遏制。

4天后，重磅政策出台。2020年8月20日，住房城乡建设部、人民银行正式提出重点房地产企业资金监测和融资管理新规，提出“三道红线”。“三道红线”一出，直接卡住了开发商的脖子，由此拉开了“高杠杆”房企“暴雷”的序幕。

2020年12月1日，郭树清发表署名文章，再次提到“灰犀牛”。他表示，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。可以说，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。

30天后，重磅政策出台。2020年12月31日，央行发布对银行房贷“五档分类”要求。对银行等金融机构的房地产贷款占比，进行集中管理，也就是房贷“五分档”控制。限制银行及金融系统流入房地产贷款领域的资金额上限。

由此，房地产金融监管正式形成“三道红线+五档分类“金融调控格局。开发商、银行、投资客，都被“限制了”。

2021年3月2日的国新办新闻发布会上，郭树清再次强调：房地产领域的核心问题还是泡沫比较大，金融化泡沫化倾向比较强，是金融体系最大灰犀牛。

24天后，3月26日，银保监会、住建部、人民银行联合发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，严防经营用途贷款违规流入房地产领域。

一系列政策的加持下，2021年全国楼市“急速转冷”。各地房贷额度告急，房贷利率飙升，放款时间拉长至6个月甚至1年。各地银行严查首付来源，除了父母的转款，其他“来历不明”的首付资金，通通拒贷。

楼市进入“急转直下”的调整期。

2021年6月10日，第十三届陆家嘴论坛上郭树清再次强调：经过化解重大金融风险三年攻坚战，我国多个方面的金融风险都出现了收敛趋势。但是，防范风险是金融工作的永恒主题。必须居安思危，一刻也不能松懈。那些炒作外汇、黄金及其他商品期货的人很难有机会发家致富，“正像押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价一样”。

回顾最近3年郭树清关于楼市的每次重要表态，都具有强烈的风向意义。

预示“还将宽松”？

那么，昨日郭树清谈到，“不希望调整得太剧烈，对经济影响得太大，还是要平稳的转换”，是否预示着金融政策“还将宽松”？

我们先来看这两个前提。第一个，房地产“泡沫化得到扭转”，这是有数据支撑的。

根据国家统计局数据，2021年9月，70个大中城市新建商品住宅价格环比涨幅为-0.08%，标志着70城新建商品住宅价格自2015年5月以来在连续上涨76个月后首次由涨转跌。全国楼市全面下跌，进入冰冻期，泡沫化由此得到扭转。

第二个，房地产“金融化得到扭转”，亦有数据支撑的。

根据央行公布的数据。2021年末，人民币房地产贷款余额52.17万亿元，同比增长7.9%，比上年末增速低3.7个百分点。全年增加3.81万亿元，占同期各项贷款增量的19.1%，比上年全年水平低7.2个百分点。从公布的数据来看，个人住房贷款中90%以上用于支持首套房需求。

2021年末，房地产开发贷款余额12.01万亿元，同比增长0.9%，增速比上年末低5.2个百分点。个人住房贷款余额38.32万亿元，同比增长11.3%，增速比上年末低3.3个百分点。

经过调整，基本排除了“炒房的”金融需求，楼市回归到“居住”的需求。

由此可见，“房地产泡沫化金融化势头得到扭转”。

为什么“不要调整的太剧烈”呢？就是“不希望房价大跌”，要“稳”。

根据国家统计局的数据，2021年第四季度房地产业GDP同比下降2.9%，建筑业同比下降2.1%。也就是说，从四季度开始，房地产和建筑业对于经济的贡献为负，开始“拖后腿”了。这是“不稳”的直观体现。

但毕竟房地产业还是“支柱产业”，房地产要为经济社会做出贡献。

这也是为什么去年4季度开始，国家各个层面开始“释放暖风”。尤其去年12月6日，中央政治局会议强调，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。这标志着国家调控楼市“适度宽松”的信号。

1月20日，央行首次下调5年期以上LPR5个基点，降至4.6%。标志着房贷利率下降空间已经打开。

目前，全国各地房贷利率持续调低。2022年2月贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷利率为5.47%，二套利率为5.75%，均较上月回落9个基点；本月平均放款周期为38天，较上月缩短12天。

上海、苏州等多个城市已有银行将首套房利率降低至4.9%了。

分析人士指出，今年的货币政策仍将保持稳健。但考虑到经济下行压力及去年宏观杠杆率水平有所下降、货币政策发力空间较为充足，今年扔会降准降息，进而带动贷款利率继续下行。

与此同时，开发商的信心似乎也回来了。多地开发商宣布收回折扣，甚至宣布涨价。难道真是“给点阳光就灿烂”？