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新房库存全国前三,成交大跌50%,武汉却上演了“新政一日游” || 深度

发表时间: 2022-05-26 10:52:26

作者: 广州无冕信息技术有限公司

来源: 无冕财经

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部分城区解除限购的新政一天就撤回,新房库存量居全国前三的武汉,在卖不动房的情况下,为何还不大力救市?


本文由无冕财经(wumiancaijing)原创发布

作者:方斯嘉

编辑:陈涧

设计:岚昇

实习生:罗婉儿


中部第一大城,也坐不住了?


5月22日凌晨,武汉经济技术开发区融媒体中心官方微博发布消息称,武汉经开区的沌阳、沌口、军山新城区域全部解除限购。


图片截自武汉经开区微博。


然而,一夜沸腾过后,消息被删了。媒体在当日致电上述城区房管局,得到回复是:“未接到放松限购通知”。


对于这场新政“一日游”,易居研究院智库中心研究总监严跃进评论称,“撤回自然说明政策发布存在问题,和政策擅自发布、政策规定过于粗糙、市场对于政策放松出现过激反应等有关,总体上和政策发布后出现的新情况有关。”


需要注意的是,在今年前四个月,武汉新房交易量锐减近50%,接近腰斩。在这个当口,武汉为何还不大胆救市?它在等待什么?


新政“一日游”,武汉楼市怎么了?


“二手的还是限购的。5月23日开放了一天,之后就又限购了,但一手房还不限购。”5月24日,武汉一位房产中介说:“现在可以直接网签,说不定哪天就关了的,要搞就抓紧了。”


但到了5月25日,一手房就关上了“门”。


“沌口一手房现在限购了。买的新房当天认购当天就把资格核查做了。”武汉沌口区一位房产中介对无冕财经(ID:wumiancaijing)研究员说。


该中介表示,房价并未闻声而涨,但成交量高了不少,“新政开放的首日(即5月22日),沌口新房成交了80套。”要知道,沌口所在的武汉经开区,今年4月的总成交量,才219套。


但武汉并不是完全放弃救市。


5月21日,武汉市建立和完善房地产市场长效机制领导小组办公室发布消息称,湖北省武汉市出台支持刚性和改善性住房需求、加大金融支持力度等多项措施,促进武汉市房地产市场良性循环和健康发展。


具体出台的措施有三条:


1.对父母来汉投靠子女,或子女来汉投靠父母的本市户籍居民家庭,除了在武汉的2套房外,可以在限购区买多一套房;


2.“二孩或三孩”家庭,在武汉有2套房外,还可以在限购区买多一套房;


3.针对首次购房的刚需购房门槛,在武汉市缴纳社会保险或个人所得税年限由2年调整为1年。


政策背后,是武汉一手、二手房销售量走低。


看一组武汉房管局发布的数据:


2022年1-4月,新建商品住房网签销售36639套,网签销售面积404.48万平方米,同比减少47.26%。


与往年四月份一手住房销售量对比,今年成交量仍低于疫情期水平。


近几年前四个月武汉新房成交情况。


2020年全年,武汉的销售情况也并不算火热。


当年1-12月,武汉新建商品住房销售202916套,销售面积2333.8万平方米(其中,预签约2724套,预签约面积32.65万平方米),同比增长6.3%。


此外,据克而瑞统计,武汉、青岛、沈阳三城,截至今年4月末的狭义库存量均超过了2000万平方米,位列库存量前三


要知道,新房销售关乎土地出让行情,而武汉恰恰是土地财政依赖度较高的城市。


据中指院测算,2017至2021年,武汉的土地财政依赖度约为120%,为全国第四大城市,仅次于杭州、佛山、南京


图片来自国民经略。


转言之,房地产销售乏力,但房地产对武汉尤为重要。于是,官方出新政“试探”,但又不敢大力“救市”。


中部人口第一大城,为啥卖不动房?


武汉楼市并非都是坏消息。


今年发布的《2021年武汉市国民经济和社会发展统计公报》显示,截至去年末,武汉全市常住人口达到1364.89万,较上一年增加120.12万人。


120.12万人,直接让武汉成为2021年人口增量全国第一、全国人口第八多的城市。


新增100多万人,房子怎么还那么难卖?


这要考虑两个因素。第一个,是这120万人,从哪里来?


湖北省统计局副局长叶青对媒体解释,2020年,湖北特别是武汉曾遭遇严重的疫情影响,大量外出人员无法返鄂,随后疫情蔓延至其他省份,进一步延长了这些人员的滞留。


说白了就是,2020年的疫情让很多武汉人滞留在外地,回不来。于是,2021年返乡后,将常住人口数据推高了。


当然,也有“后疫情时期”的政策优势。2021年9月,武汉将落户几乎降低至“零门槛”


无论人口增量多少,都无法改变武汉是中部城市人口第一大城的事实。


那么,既然不缺“潜在客户”,第二个考虑的问题则是:武汉人买得起当地的房子吗?武汉房价高吗?


天下苦房价久矣,没人会说当地的房价便宜。不过,若对比东边的长三角区域,武汉房价还真不贵。


目前,武汉中心区域的房价,基本在2万元/㎡以上,包括武昌、江岸、东湖高新区,均价分别在2.3万-2.1万元/㎡。周边的洪山、汉江、硚口、汉阳、青山基本都在1万-1.9万元/㎡。


武汉几大区域二手房价格,图片来自贝壳网。


但问题在于,武汉人均收入赶不上长三角。


参考智联招聘发布的数据,2022年第一季度,武汉平均月薪是9757 元,武汉东边的杭州是11388元/月。


差距似乎不大,但这个数据存有争议。


武汉当地人对无冕财经研究员评价:武汉月入过万的人肯定有,但没有长三角的人多。甚至有网友吐槽:“全日制大学理工科,毕业三四年,两千多一个月,食宿五险一金都是梦。”


可以看下500强公司数量。


截至2021年末,湖北仅有一家世界500强企业——东风汽车,营业收入为868.56亿美元,在国内排名仅次于上汽集团、一汽集团。


在长三角,500强企业就有7家,其中苏州有3家。从企业数量看,武汉跟长三角没得比。


但武汉已成为中部房价第一高的城市,高于郑州、西安、成都等城市。


全国省会城市房价地图,图片来自公众号“米宅”。点击可看大图。


所以,归根结底,当地人的收入,还追不上房价。加之疫情影响,当地人本就不“富裕”,如今又怎能掏出钱买房?


不想大力“救市”,在打什么算盘?


从楼市放宽的力度看,武汉还在小心翼翼试探。为什么武汉不敢大力“救市”?


其一,武汉的卖地情况还未跌入谷底


今年3月31日,武汉第一批集中供地推出11宗土地,卖出10宗。其中,一宗位于武汉硚口区(中心商务区)的住宅用地,被房企拍至封顶价,最终由新加坡凯德集团拿下。按成交楼面价15821.92元/㎡保守计算,届时的新盘售价必然在2万元/㎡以上。


相比起“无人问津”、依靠国企托底的地方,武汉行情还算可观。


在此次土拍中,除了中交、武汉城建等国企“托底”外,还有凯德集团、武汉九蓉置业两家民营企业拿地。


从2021年全年卖地情况看,包括万科、龙湖、新希望、香港置地、香港瑞安、南京维恒等内地港资企业,仍有在武汉拿地。


房企青睐武汉,是因为拿地门槛并不算高。在2022年首批供地上,企业抢破头的武汉中心商务区用地,到手单价不过1.5万/㎡出头。


相比往年的前四个月,今年武汉土地供应明显增加。


其二,武汉的产业正在逐步发力。


一些产业正迁移到武汉。目前,包括小米、中国联通、长江沿岸铁路集团、霍尼韦尔等企业,均在武汉设立总部或地方总部。2022年1月,武汉市发布《政府工作报告》显示,在武汉投资世界500强企业有309家。


拉勾招聘创始人、CEO许单单曾提到,由于一线城市互联网企业的高薪人才争夺战,不少企业正退居武汉、成都等二线城市设立分部,以便在合理薪酬下,留住人才。


要知道,武汉被称为“大学之城”。


据教育部统计,截至2021年9月,武汉共有84所高校,数量仅次于北京,位居全国第二。其中,教育部主管的高校就有7所,分别为武汉大学、华中科技大学、中国地质大学、华中师范大学等。


丰富的大学毕业生资源,为武汉高新产业打下人才基础。


武汉早已意识到,人才就是黄金。武汉市委副书记、市长程用文曾表示:“解决新市民住房困难,让人才留得住、住得好。”


更难得的是,武汉一直是长三角、珠三角等劳动力输送城市。也就是说,武汉还具有大量劳动力基础。


上不缺高技术人才,下不缺劳动力,又占据全国中部枢纽位置,武汉具有极高的发展潜力。


万事俱备,只欠东风。现在看来,“东风”便是企业、产业落地武汉的风潮。长年以来,武汉因“知名高校多,但留不住人才”一直被外界诟病。这缺的,就是企业与高薪岗位。


所以,回到最初的问题,武汉为什么不大力“救市”?


“救市”是把双刃剑。正面来看,可以去库存,救房企;但反面看,限购放松过大,可能为炒房客撕开一道口子,助推房价上涨。像是杭州、东莞,在“救市”政策发出后,已有卖房者涨价上百万。


武汉要学的,是长沙“重产业,轻地产”的路子。从长期发展角度看,武汉绝不能盲目推高房价。如果房价过高,无异于为外来的人才竖起一道高高的围墙,阻断这座城市的发展进程。


所以,武汉“救地产”,会慎之又慎。


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