地王贱卖，楼市不振，福建富人们正抛弃厦门？|| 深度

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“网红城市”厦门，房价一骑绝尘，甚至超过广州。但在近期，厦门曾经的“地王”，却连楼面价都卖不动了。厦门，要被富人们抛弃了吗？

本文由无冕财经（wumiancaijing）原创发布

作者：陈欣苗

编辑：易鸣

设计：岚昇

实习生：叶敏

厦门，又跌了。

据克而瑞6月13日数据，过去一周（6.6-6.12），厦门新房成交环比下滑10.4%，成交均价结构性下跌至34022元/㎡。过去的5月，新房供求均低位运行，成交同比下跌达272%，同期，二手房成交虽环比微涨，但同比仍下滑约38%。

据每日经济新闻消息，厦门2016年的57亿总价地王，而今连楼面价都卖不出。

这些年，厦门可是地王的制造机。论炒房热土，厦门，也丝毫不亚于深圳。

既非一线，又非省会，这个距离万亿GDP还有近3000亿距离的“网红城市”，房价却是一骑绝尘——仅居北上深之后，超过广州。

支楞起如此“逆天”房价的，绝大部分是福建有钱人。据称，“厦门有房是成功的标配”，是闽南人深入骨髓的观念。

可如今，高价地赔本卖、楼市低温运行，难道福建的富人们，也买不起厦门的房子了？

遇冷，但楼市很“妖”

应该说，行业下行大势下，热点二线城市厦门，也是无法独善其身的。

去年下半年开始，厦门的新房和二手房同频趋冷，今年来受疫情反复的影响，市场并未出现好转趋势。

据克而瑞，1-4月，厦门新房供求双双走低，同比大跌60.9%、56.0%，到4月底，新房消化周期达27.5个月，较去年同期大幅攀升。同期，二手房成交增量缓慢。

也正因此，厦门卡在第二轮集中供地前夕，接连发布稳楼市政策，包括降准降息、放宽购房政策等等。

但土拍仍明显降温，9宗成交地块中仅触顶成交1宗，平均溢价率仅为1.4%，较首轮下降了5.4个百分点。购房政策效果也是反响平平，市场信心不足，成交规模仍在底部摩擦。

“现在厦门房地产市场感觉观望的人很多。”知乎上，一位计划今年在厦门买房结婚的网友发出疑问，“2022年要不要在厦门买房”，他们准备了一百万首付，但担心房价会跌。

有趣的是，应答者无论是劝买还是不劝买，多数都吐槽了厦门的高房价，“厦门房价远脱离实际价值”、“我也不知道为什么厦门房价贵的这么离谱”。

可见的事实是，即便是楼市进入僵持期，厦门的房价，仍旧是盘踞在高位。

全国房价行情网显示，5月，厦门的二手房价格均价达5.37万元/平方米，环比、同比分别涨了1.8%、5.65%。

全国横向对比，厦门的房价，也仅次于北上深，超大城市、一线城市广州，以及长三角地区的特大省会城市南京和杭州，都被它甩在身后。

就是福建的省会福州，房价也仅有厦门的一半。

▲图片来源：全国房价行情网。

拉长时间线，你会发现，过去十年，厦门房价都保持上涨势头，即便是2014年全国房价下行调整，厦门房价仍持续上涨，10年房价涨了约5倍。和上海同期相比，差距可是越来越小。

▲图片来源：自媒体“真叫卢俊”。

和自身要素比。贝壳研究院发布的《2021年新一线城市居住报告》显示，厦门房价收入比20.7，也即，单个家庭不吃不喝，要近21年才能在厦门买得起一套房，仅次于深圳、北京、上海、三亚，位居全国第五。

租售比，据全国房价行情网，厦门为80年，排在全国首位，就是说房子要出租80年，才能把购房成本给捞回来。

如此高企的房价，全然与厦门的基本面背离，这才是厦门“妖”之所在。

相比之下，2021年，厦门GDP总量仅7034亿元，位居全国各大城市第34位，与排在TOP10的广州、南京、杭州差距很大；距离福州也还有10个身位；总人口也仅为528万，在全国压根排不上号。

那么，这么“离谱”的房价，到底是谁在支撑？

高房价，谁在支撑？

要说厦门的吸引力，宜人的海滨城市风光首当其冲，加之教育、城市建设、医疗方面的突出优势，对省内城市有明显的虹吸效应。

回到供需层面分析。

一方面，厦门紧俏的住房供应，跟不上人口和住房需求增长步伐。

这就离不开厦门政府这个“操盘手”了。

“饥渴供地。”厦门大学经济学院经济学系副教授、福建省和厦门市土地和房产协会理事丁长发去年在接受媒体采访时，就提到了这个问题。

他说：“比如说厦门某一年要供15块地，假设要卖600亿人民币，刚卖完十块地就赚到了预期的600亿，剩下五块地就不供了。其实厦门有地，所以这两年厦门响应中央号召，增加土地供给。”

“稀缺”效应下，土地遭哄抢，厦门地王频出，地价飙涨，房价随之水涨船高。

特别是，2019年以来，厦门岛内外分化加剧。

人口密度大、教育、医疗资源高度集中的岛内，思明、湖里两区，用地紧张，曾连续5年断供，2019年推出3宗优质地块，成交楼板价皆超4.2万元/平方米，并一举刷新全市总价、单价地王纪录。

此后2年，每逢岛内优质地块竞拍，就异常火爆，实际地价由4.5万热炒至6.7万。

▲图片来源：克而瑞。

于是，岛内撑起厦门房价，与岛外割裂。总体来说，出了厦门岛，房价就降了一半左右。

上述卖不出楼面价的地块，实则是2016年那波高位站岗的岛外地王，而今亏本卖也并不稀奇。

一个有意思的点是，厦门本土国企常年出现在拿地序列，特别是地王名单中。据克而瑞数据，2021年，建发房产和国贸地产这两家房企，就占了厦门24.6%的权益销售份额。

特别是建发房产，据称，厦门楼市有个“建发定律”：建发重仓哪儿，哪儿就火。

另一方面，需求端，与高房价相匹配的，是福建的藏富于民：经商群体大，民间资金也很多，财富便如虹吸一般，源源不断地涌向厦门。

“全福建省的富豪绝大部分都在厦门买房子，‘爱拼才会赢’的闽商在中国很有名的。”丁长发称。

以在厦门岛内拥有住房、子女在岛内读书为荣的福建人，特别是与厦门同处“闽南金三角”的泉州、漳州两地富人，是买入厦门的主力军。

一位在厦门工作了十几年的网友在回答上述问题“2022年要不要在厦门买房”时就指出，她身边的年轻人买房的，基本都是父母出钱，泉州人居多，漳州人次之，据说现在龙岩三明人似乎更多。

一边，是开发商们炒地皮，另一边，福建有钱人愿意把钱放进厦门楼市，厦门的高房价，就这么撑了起来。

也怪不得这位网友感慨：“厦门房价这样畸形，完全是政府、本地国企加无数炒房人的杰作。”

她还劝诫题主，“如果你们不是富二代，如果你们对厦门真的喜欢得不得了，又能赌上自己现在的一切甚至父母养老的钱，那就随意买吧，与2022没什么关系。”

年轻人逃离厦门？

这样的厦门，对刚需从来都不是友好的。

克而瑞就分析指出，目前，去投资化时代下，厦门市场价格高部维稳，以居住为目的的改善需求保持稳定输出，刚需的观望情绪则被迫加速，预计接下来，刚需产品若无价格和重磅资源的支撑，走量将会愈发举步维。

奇高的房价正击退一批年轻人。

以福建唯一的985高校厦门大学为例，2013年留在厦门的占比约34%，到2019届，这一数据为22.5%，留厦占比基本逐年递减。

他们的去处，往北，是上海、杭州，往南，是深圳、广州。

“性价比低”，出现在多数年轻人对厦门的判断中。简单来说，是就业机会少，薪资一般，但与之相对的，是居住和生活成本太高。

“如果有房，在厦门可以过的很幸福，但是对需要买房的年轻人，房价是一道很高的门槛，全国第四的房价，工作机会很少，工资不高。”一位成长于厦门的网友就这样说。

她感慨，厦门的工作机会真的很少，“互联网软件行业集中在软件园，出名的可能就4399，美亚，传统行业特步、安踏、华祥苑，大家在找工作的时候不是很了解，国企像建发、国贸、象屿是厦门绝大多数年轻人的向往，金融公司招聘人数也很少，绝大部分更喜欢社招（工资也不行），剩下就是考公、考编制。”

在她看来，大部分在厦门学习的孩子们，如果去了一线城市，或者靠前的二线城市（苏州、成都之类），都不太会坚持回厦门，比如她自己。

说厦门有什么？印象中似乎只有旅游了。从产业结构上看也确实是，第三产业占厦门GDP均超58%，这一产业以旅游业为主。

▲图片来源：厦门市人民政府网站。

换句话说，厦门缺乏有竞争力的核心产业。虽然从2014年厦门就提出培育十大千亿企业，包括生物医药、新材料、旅游会展、航运物流、软件和信息服务等，但目前仍未形成规模化和影响力。

并且，从企业看，厦门国企强势，唯三的世界500强企业，建发集团、国贸控股、象屿集团，均是国企，亮眼民企则相对较少。

这样的产业基础，确实较难为年轻人提供足够的就业机会，逃离，也不足为奇。

可厦门差吗？

仍会有人青睐其优美的环境，稀缺的岛内资源，小资的生活情趣。支撑其高房价的那两股力量，看起来也是不容易熄火的。

只是，特区厦门，如果只是房价的特区、福建富人的特区，而无法吸引更多年轻人，城市的未来又从何说起呢？