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“欢迎深圳炒房客接盘,再涨30%” || 深度

发表时间: 2022-07-12 10:17:48

作者: 广州无冕信息技术有限公司

来源: 无冕财经

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东莞临深区的一个楼盘,最近挂牌价为850万,比去年1月上架时涨了200万,东莞这一轮放开限购,本地人又指望上了深圳客。


本文由无冕财经(wumiancaijing)原创发布

作者:陈欣苗

编辑:陈涧

设计:岚昇

实习生:龙钰虹


网友A:“欢迎深圳炒房客来接盘,再涨30%。”


网友B:“真当深圳客是韭菜?还是觉得深圳客的投资眼光比东莞土著低?”


这是7月4日东莞大幅解除限购后,网友们就话题“深圳客,来不来东莞扫货”展开交锋。根据新政,除中心城区(莞城、东城、南城、万江)和松山湖外,东莞其余28个街镇,全部放开限购。


东莞楼市的上一轮暴起暴落,深圳客功不可没。而今楼市低迷,又指望上深圳客了?向来被诟病“抱深圳大腿”的东莞,未来还是只能跟着大哥混?


业主呼唤深圳客


7月4日楼市新政后,东莞业主对深圳客翘首以盼。


“深圳客,快点过来买吧”、“深圳客有购买能力,(他们来了)我们东莞业主也好卖掉手头的房子”,多次降价又没能将房子卖出去的东莞业主们对媒体表示,他们期待深圳客来带热市场氛围,以促成自己的交易。


部分业主甚至大幅涨价。


无冕财经研究员在诸葛找房平台上看到,位于临深区的塘厦、凤岗等,不少二手房源涨价,其中塘厦楼盘“金地博登湖”的一套房,今年7月7日挂牌850万,比2021年1月13日上架时,涨了200万;3.95万元的挂牌单价,比小区历史最高价、挂牌均价都高。


核心区松山湖,也有楼盘涨价超50万。


东莞部分二手房挂牌情况,图片来自诸葛找房网。


中介、房企以及本地房产号也开始吹风,目标瞄准深圳客。


“取消限购第二天,深圳客已经杀入横沥,招商雍景湾,单价:2万左右。”一位房企销售人员在社交平台上如此表示。


诸如“深圳客杀到”、“深圳客返场”等字眼,多次出现在房产号标题中。


业主、中介、房企们这般“疾呼”背后,到底还是东莞楼市的不给力。这也是继4、5月份两次松绑过后,东莞政府再放大招的原因。


实际上,此前两次政策优化后,市场确实扳回了一些。


特别是二手房,据合富研究院数据,近4个月东莞二手房成交量低位回升,6月网签量环比增加了55%;一手房也在6月出现“小翘尾”迹象,供求创下年内新高,成交环比亦超5成。


但上半年的成交,多聚焦于热门区域优质楼盘、案场营销政策更贴合市场需求的楼盘,购房者对于政策和优惠探底等待的心态仍较强。


换句话说,转好不等于回暖,东莞楼市而今的低迷,仍是超预期的。


可看同比数据。


今年上半年,东莞一手房供需大幅萎缩,供应量和成交量分别同比下滑43%、52%,这一供求量,创下2007年来的同期最低位。同期,二手房成交量6234套,同比减少55%。


东莞一手房交易情况,图片来自合富大数据。


楼市低迷直接影响土拍,东莞一轮集中供地就直接惨淡收场。


到第二轮供地,政府不得不拿出核心区优质地块,并给开发商让利,以此来提振市场情绪,这才有了土拍“火热”之说。


但卖地,光卖好位置肯定是无法持续的,外围区域的地后续也得想办法卖出去。


所以这次东莞政府再添“火”,直接触及“退出限购”的底线,把房票塞给除中心城区以及核心区松山湖外的28个镇街,刺激外围区的去化。


曾是东莞楼市兴奋剂


既然如此,多方期盼的深圳客,能来为东莞楼市添一把火吗?


首先,这个期盼,是有“前情”可回顾的。


上一轮暴涨,东莞以“房价涨幅全国第一”的姿态,力压深圳。2020年,其房价平均涨幅高达47%,居全国之首,排名第二的深圳,平均涨幅仅34%。


彼时,全款房源遭疯抢、业主抱团涨价、二手房价格暴力拉升等骚操作不断,外界称之为“癫狂”状态。


六大片区房价齐涨,松山湖最猛,有楼盘从4万直奔6万;多区房价也从2万+跳涨到3万+。


2020年东莞楼市涨价情况,图片来自“米宅珠三角”。


随后的剧情就是政策重锤出击,楼市急转直下,成交下滑,价格涨势被抑制。


而支撑起这轮暴涨的,正是深圳客。


乐有家研究中心的数据显示,2020年,东莞二手房买家中,深圳客占比是22.9%。2021年楼市回调,在莞购房(含新房、二手房)的深圳客大幅下跌至9.8%。


回顾一下,2020年,疫情出现后的4月,深圳进入行情后半程,大量热钱需要找到新出口。


这时候,大湾区的广州、佛山还未启动,另一临深的惠州经济基本面远不如东莞,作为长期承接深圳外溢产业和人口居住的超级卫星城,且二手房还不限购的东莞,就成了炒作的圣地,深圳客蜂拥而至。


东莞再上一轮暴涨是2016年,也是紧跟深圳的脚步,此前的2015年,深圳的房价暴涨。


显然,这两个城市的行情是联动的,历史经验告诉我们,深圳行情起来,购买力外溢,买房需求才会传递到东莞。


“深圳是深莞惠楼市的发动机。什么时候深圳楼市有了起色,捂热了居民那颗心,大家要去买房了,才会给东莞楼市带来新鲜的血液。”广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,现在,这个发动机比较寂静,这也是东莞连续两轮政策刺激后,楼市依然不温不火的主要原因。


未来只能看深圳脸色?


“东莞的房价未来还是要看深圳脸色,如果深圳继续涨,且东莞继续承受外溢的深圳产业,东莞楼市可能会上涨。”知乎上,一位网友如此表示。


深圳这位大哥,确实给了东莞“膨胀”的动力,但这座城市楼市的未来,就真的只能“抱深圳的大腿”吗?


非也。


单看这次政策,东莞是有自己的小心思的:抢夺大湾区有限的资金。


从资金吸引力上看,深圳、广州之后,就是佛山、东莞,再往下才是珠海、惠州、中山等。现在的情况,深圳、广州是死守防线,佛山已经划定了不限购区域。


此时撕开限购的口子,可见东莞的野心。可它的底气来自哪里?


抛开临深这层概念,东莞实际上是有底子的。


虽然是普通的地级市,但东莞而今已经是万亿GDP、千万人口的强二线城市。


目前,东莞已形成以电子信息制造、电气机械与设备制造业、纺织、造纸、食品饮料加工业为支柱的新型产业体系;高新企业超7200家,位居地级市前列,华为、OPPO、VIVO、立讯精密等,都是东莞的名片。


人口吸引力也在线。近十年,东莞人口增长224万人,排在中国所有城市第13位;人口年轻优势也很明显,是广东老龄人口占比最低的城市之一,仅次于深圳。


如果同等级横向对比,无论是经济体量、产业,还是人口,东莞都不逊色于兄弟城市佛山。


特别要提及的是,东莞是典型的强镇经济,每个镇都有自己的主导产业。


2021年,东莞15镇入围全国百强镇,包括长安、虎门、厚街等,这些百强镇,主要位于滨海湾片区、松山湖功能区和东南临深片区。


2021年全国百强镇,图片来自“国民经略”。


镇域经济发达的结果就是藏富于民,企业家、小老板,构成东莞房价的强大支撑力。


东莞因此被誉为“老板之城”。数据显示,截至今年4月中旬,东莞实有市场主体150.27万户,也就是说,每7个东莞人里,就有1个是老板。这150万户市场主体占全省10%、全国1%,居全省地级市第一。


打铁还需自身硬,仅靠临深炒作,终究是不耐扛的。


可参照另外两个典型城市,惠州、中山。


同样是楼市冷场,惠州、中山的境遇更惨。前者,产业欠缺,人口吸引力不足,加上天量供应,库存压力巨大,现在完全放开限购;后者,没啥基本面,就靠着深中通道炒作了一波,而今房子卖不动,降价遍地,7月4日还出台了个限跌令。


另可以印证东莞不依赖临深的一点是,在上一轮暴涨中,东莞涨幅最大的不是临深,而是松山湖和南城,其次是滨海新区。


松山湖,东莞的科创中心,高学历人才和高收入群体的聚集地;南城,属东莞中心城区,有CBD、有产业;滨海新区,强经济镇长安、虎门都在这。


三者对应的松山湖片区、中心城区和滨海新区,是目前东莞发展的三大核心片区。


此番没放开限购的区域,就包含了松山湖,和四个中心城区——莞城、东城、南城、万江。东南临深片区,并未涵盖在内。


当然,上一轮大起大落后,目前的东莞楼市仍处于挤泡沫的深度调整期,与经济分化相匹配的分化在所难免,这次官方的松绑政策,就指明了东莞的价值区域所在。


而作为“打工人的天堂”,东莞接下来应该思考的问题可能是,如何加速从“东莞制造”迈向“东莞智造”,将人口红利转换为人才红利,让房价有更扎实的支撑。



“欢迎深圳炒房客接盘,再涨30%” || 深度
东莞临深区的一个楼盘,最近挂牌价为850万,比去年1月上架时涨了200万,东莞这一轮放开限购,本地人又指望上了深圳客。
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