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最会赚钱的地铁公司,靠地产“副业”,年挣上百亿 || 深度

发表时间: 2022-10-12 19:15:09

作者: 广州无冕信息技术有限公司

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深圳新一轮土拍中,深圳地铁拿地金额超过一半,它去年也花了179亿拿地,靠卖票挣钱的地铁公司,竟有这么多钱搞房地产?


本文由无冕财经(wumiancaijing)原创发布

作者:陈欣苗

编辑:陈涧

设计:岚昇

实习生:龙玉


换挡期,地产行业出现一股新势力。


典型代表是深圳地铁。不久前的9月28日,深圳今年第三轮集中供地中,深圳地铁再成土拍赢家,斥资60.38亿拿下坪山三宗地,贡献了这次土拍过半金额。


冠着“地铁”的名号,这公司早把房地产这一“副业”干得火热,由此成为内地最赚钱的地铁公司。可谓,收着几十亿的地铁票钱,赚着上百亿的房钱。


其他地方地铁公司也纷纷效仿,广州、北京、杭州等地,均能见到地铁公司在土拍市场扫货。


怎么都学起深圳地铁,干起房地产的营生了呢?


净利润超百亿,比好多房企还赚


一众城市地铁集团中,深圳地铁称得上一枝独秀,人称“搞钱NO.1”。


为什么这么说?


公益性质下,政府限定票价,地铁的票务收入增加主要靠客流量的自然增长,收入上升空间十分有限。


单靠几块钱一张的票务收入,远难以覆盖地铁业务这一庞大工程的成本。


就拿深圳地铁来说。


排在全国客运量前列,近3年,深圳地铁的年票务收入在35亿-44亿元间。


可供对比的是,截至今年3月末,公司在建项目16个(2018年至今),总投资额达2293.64亿元,当中已完成的投资达898.78亿元。


这还只是建设成本,包括轨道线路折旧、维护保养、人力等,都是要花钱的地方。


按照这个逻辑,亏钱,才是地铁运营的常态。数据显示,全球90%的地铁线都在亏钱。


但深圳地铁的画风截然不同。


它的赚钱能力,常年盘踞在全国TOP1,并甩开其他同行。


2019年、2020年,深圳地铁的净利润分别达116.67亿元、111.02亿元。2021年,受大环境影响,其净利润缩水至28.9亿元,但仍排在全国首位。


就拿2020年来说,111亿元的净利润,超过排在其后面21家地铁公司的总利润,彼时营收排在第二位的京投地铁(全称“北京市基础设施投资有限公司”)净利润不过31.56亿,第三位的广州地铁,净利润才2.3亿,是深圳地铁的一个零头不到。


2021年主要地铁公司收入排行,图片来自界面新闻。


这样的利润水平,不仅同行羡慕,房企也垂涎。同期,TOP50上市房企净利润超百亿的,也才13家,深圳地铁的净利润比排在第13位的金地还要多7个亿,跑赢其他37家房企。


更为凡尔赛的,还是深圳地铁的“自力更生”。


与国内大多数地铁靠大额政府补贴来扭亏为盈不同,深圳地铁在这方面的依赖甚少。


比如,去年,净利润排在深圳地铁后面的京投,政府补助金额达到216.66亿元,苏州、青岛、成都等,额度也在60亿-70亿,而同期,深圳地铁仅为1.37亿元。


那么问题来了,不靠补贴过日子,深圳地铁是如何做到的?


“副业”搞得风生水起


答案很简单,做房地产开发和投资。


长于寸土寸金的深圳,这一“地利”,是深圳地铁绕不开的优势,它也充分利用了。


“以房养铁”,深圳地铁最早学到港铁的精髓,即在地铁沿线进行房地产开发,以此来反哺地铁运营,公司将该业务称为“站城一体化开发”。


自从搞了房地产这一“副业”,深圳地铁尝到了什么叫“真香”。


2016年起,公司的房地产开发收入开始大幅增,从最初的十几亿增长至而今百亿出头。


近3年(2019年-2021年),“站城一体化开发”板块占总营收的比例均在58%以上,2020年达到71.75%,是地铁运营收入的4倍。


深圳地铁营收中很大一部分来自地产开发,图片来自大公评级报告。


同期,这一业务毛利率高达65.73%、72.02%、69.67%,地铁运营全是负数,当年期为正的毛利率,全仰仗地产撑着。


这毛利率,房企们看了,也只有眼红的份。行业均值仅有20%,个别能做到20%多多的,就算好的。


其实,从拿地开始,深圳地铁就优势尽显。


公司的拿地方式,一是招拍挂,二是深圳市政府拨付。“政府注入的土地均处于地铁沿线,且大部分位于深圳市主城区,具有较大升值空间”,大公国际资信评估在公司2022年度跟踪评级报告中指出。


看看人家正在开发的项目,多在深圳南山区,位置优越,还多是地铁上盖,不愁卖,增值空间更是有。


也难怪有这么高的收益,来充实公司利润。


而今深圳地铁旗下的地产业务,已成气候。


深铁置业(公司旗下主要地产平台)官网显示,其目前拥有21个轨道沿线上盖项目的综合开发权,开发建设规模约1260万平米,连续七年销售额过百亿,连续五年位列“深圳市房地产开发企业综合实力排名”前三甲。


据克而瑞数据,今年前9个月,深铁置业在深圳当地的权益销售金额为168.62亿元,仅次于华润置地,排名第二;176.76亿元的流量销售金额同比增长达38.1%。


公司的另一赚钱利器,则是作为万科第一大股东带来的投资收益。这一部分收入,独立于营业收入之外,是深圳地铁另一大盈利来源。


投资收益成深圳地铁盈利重要来源,图片来自大公评级报告。


数据可见,公司的投资收益十分可观。2019年、2020年,其投资收益分别达到117.25亿元、116.54亿元,2021年受地产环境影响,大幅缩减至64.09亿元,但仍是公司利润的主要来源。


成房地产新势力


卖楼的营生远比卖票赚钱,尝到甜头的深圳地铁不会放弃这块香饽饽。


当下众多房企危难之际,深圳地铁更是瞄准机会,在土地市场大杀四方。


9月28日的深圳第三轮集中供地,揽金106亿,深圳地铁贡献过半,3宗地块均为底价成交。


而早在去年深圳第三轮集中供地,深圳地铁便赚足眼球,179亿元揽下5宗地块,成为最大赢家,除2宗定向出让地块之外,还底价拿下位于坪山、宝安和光明的三宗地块,逆势扩张之心昭昭。


今年5月,深圳地铁还牵手央企华润置地,双方签订战略合作框架协议,打造一批以枢纽为核心的“站城一体”世界级标杆。


有深圳地铁成功在前,其他地铁公司在这时候也纷纷盯上房地产这块蛋糕。


广州地铁在今年的土拍市场上亦十分活跃。据克而瑞数据,今年1-9月,广州地铁以165.2亿元的拿地金额位列拿地排行榜第16位,新增货值达698.2亿元,而去年,公司都还没上榜。


广州地铁同样选择了参股房企,于2019年成为广州本地国企越秀地产的第二大股东。与深圳地铁不同的是,广州地铁与越秀地产的项目合作更为紧密,大多数项目均由前者拿地,后者开发,待项目成熟后,再并入后者的上市主体中。


此外,北京、杭州、厦门等地方地铁公司,均在今年的土拍市场上崭露头角。


地铁公司,俨然成为当下不容忽视的一股地产新势力。


“地铁公司越来越成为地方土地市场的生力军。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。


他分析称,一方面,区域综合开发越来越成为土地出让的重点;另一方面,热点城市地铁进入大规模开发阶段,房地产给地铁建设输血,已经成为地铁开发的主要支撑;再次,国企或政府平台中,地铁的实力相对雄厚,生地拿下,地铁开通后卖房子,溢价比较高。


不容忽视的是第三点。


多数地铁公司拿下的地,是“轨交+物业”项目(俗称“TOD”),房价跟着交通涨价,地价又低,中间利差十分可观。上述深圳地铁的高项目毛利即说明了这点,也难怪大家都想下场分一杯羹。


而今正处行业洗牌期,不知这股“生力军”,能掀起多大的波澜?


最会赚钱的地铁公司,靠地产“副业”,年挣上百亿 || 深度
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