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再见,学区房

发表时间: 2021-07-06 11:14:25

作者: 广州无冕信息技术有限公司

来源: 金角财经

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作者 | 城叔
原创首发|金角财经

这一次,“坚挺学区房,一房解千愁”的局面,要彻底改变了。


最近,西城区放出了学区房的终极大招。

多校划片政策,以一种比预期狠太多的情况正式落地,整个北京的天价学区房都吓懵了!
 
原本那些倾注全家6个钱包的鸡娃家长,已经受到一轮暴击,无奈接受了摇号安排。
 
心里嘀咕着:好歹还有一定概率能抽中好学校。
 
结果到了7月2日,坐在电脑前给孩子选意向学校的家长大吃一惊。

他们发现,名校的学位已经被提前占满,可供选择的,只有一些“渣校”。
乐坛片区后台结果
 
德胜片区后台结果
摇号摇来摇去,自己孩子也只能到学区资源相对羸弱的学校上学。

换句话说,多校划片正式执行后,那些优质的小学干脆对“7.31”购房者关上了大门,原因是:名校的学位已经被占满。

受此影响,不少家长留下了两行辛酸泪。

西城德胜片区有房源紧急降价,业主报价从1000万元降至920万元,一下降了80万。

要知道,西城区是学区房资源最密集、学区房最贵的片区。

在不少家长眼里,德胜、月坛、金融街等片区随便摇号基本上都能就读名校,这一基本情况成了万千家长趋之若鹜追高学区房的核心点。
 
西城区还一度是北京学区政策调控最硬的那块“骨头”。前几年,当海淀、东城等多个城区纷纷铺开多校划片政策,西城区仍然坚持“一套房对口一所学校”。
 
结果风向大变,高层以一种猝不及防的方式啃下了“硬骨头”,言外之意便是:北京西城区都可以这样做,其它城市其他城区,又有什么理由不能呢?
 
学区房调控,走到了伤筋动骨的新节点。

与此同时,北京东城区也是如出一辙。不少家长表示,即便学位充足,还是会被派位到其它学校。

一下子,那些动辄二三十万一平的老破小学区房,等于买了个寂寞。


西城区德胜片区一处仅12.2平方米的老破小,2019年7月成交,总价高达360万元,单价30多万元/㎡

经此一役,学区房要彻底凉透?


无论是将普通学校硬生生地“鸡”成区重点的奇葩业主,还是确保孩子能拿到学位、跑到教育局门口下跪的无奈家长......

过往一系列魔幻又真实的案例表明:

学区房,始终是大部分中国家长逃不掉的梦魇。

于是,这些年呈现出了一大新趋势:政策尽管出,疯抢学区房热情却丝毫不减。

比如西城区的多校划片、“六年一学位”政策,早在去年4月就已出台。消息一出,本应对学区房是重大利空。
 
但令人匪夷所思的是,越调控越有人买。在多校划片落地前,不乏一批家长争分夺秒抢夺最后的窗口期,哄抬起一波涨价潮。
 
最典型的案例,莫过于曾创下每平米单价超30万元的“宇宙中心小学”宏庙小学学区房——丰汇园,在去年新政释出后的五一,就成交了3套千万元级老破小,最高单价超过25万元。
 
直到去年7月政策正式实施,市场才遇冷了两个月。但到了去年10月,学区房市场再度回暖,重新恢复到了正常交易水平。
 
可以说,时过境迁,这一政策并没有明显影响到内卷严重、优质资源依然不够分的北京,西城金融街、德胜和月坛学区的学区房还是中产抢夺的“香饽饽”。
 
凡是西城区的学区房,价格至少涨了20%。

图/中关村三小、万泉小学、西颐小学片区房价 来源:贝壳找房

可惜,看似坚挺的学区房,实际上十分虚弱:政策能给到的,同样也能拿走。

4月30日召开的中央政治局经济形势会议,是重拳调整学区房的一大分水岭,其中关于房地产的表述是:
 
坚持房住不炒的定位,增加保障性租赁住房和共有产权住房供给,防止以学区房等名义炒作房价。
 
这是中央重大会议上,首次提到学区房。这意味着,一天一个价的学区房炒作问题,已经严重到惊动了中央。学区房问题,到了不得不解决的关口。
 
一时间,各地整治方案陆续公布,速度之快,让人吃惊。
 
为进行规制,宁波特意制定了113个学区房小区二手房参考价;
 
合肥首提“学区限购范围”、对9个优质二手学区房进行限价,一夜之间,学区房直降70万;
 
深圳更夸张,一片政策严打下学区房也不放过。“最坚挺”的学区房——国城花园价格出现松动,最终以狂降662万元的结果成交,令人唏嘘......
 
再到这次,北京东西城区“多校划片”全面落地后的真实情况摆在眼前,再次彰显了盲目追高学区房而教训惨痛的教训。

那些为了孩子教育买下30万一平房子的家长,到头来发现,其实效果和买下10多万一平的房子无异——像是被迫交了一笔逆政策而行的学费,有苦说不出似乎却只能认栽。


既然北京东、西城区这个“终极大招”都祭出了,预计多校划片将成为未来大城市的主流政策。
 
如此一来,通过买下学区房锚定住学位的投资逻辑将大受冲击,试图盲目追高顶尖学区房的做法,只会面临更大的不确定性。
 
未来,学区房不再是香饽饽了!
 

某种程度上,今天的学区房热,背后是中产被放大的焦虑不安。

但在中长期看,这种焦虑还是基于人多、赛道拥挤的预期。
 
在“成绩决定命运”的应试理念下,“无法停止焦虑”似乎已经成为每一个家长的普遍情绪。
 
在大部分京沪中产家长的逻辑链条里,孩子想要找到一份好工作,需要清北名校毕业;想要清北名校毕业,需要高考考出好成绩;而良好的学校和学区才能够保证优异成绩;好学校学位相对有限,人人都想上。
 
毕竟多数家庭只有一个孩子,谁又会希望孩子输在起跑线上呢?
 
实际上,从教育回报来看,教育本身的边际回报在降低,盲目追高学区房未必是好的选择。
 
比如一直流行的一个段子就说:花重金买学区房,就是为了上清华北大;但结果发现,清华北大毕业也买不起学区房。
 
但在大多数情况下,孩子是情感消费品。哪怕能守住万分之一的可能性,这些鸡娃家长也愿意掏钱。
 
于是,学区房便成了现行教育规则下的扭曲产品,一众家长眼里的硬通货。
 
短期内,想要打破这种观念很难。
 
毕竟,学区房价=房子价格+学位价格。想要让家长们降低对学区房的狂热,根本上还是要从教育平权下着手。
 
房地产管理部门要行动,教育部门也要行动。

譬如,继续破解优质教育资源的均质化、学位分配的公平性等问题,把优质教育资源的蛋糕做大;实现彻底的教师轮岗制度,让小学、初中阶段没有名校.....

《小舍得》剧照

实际上,一场事关教育公平的“改革大戏”也在徐徐拉开。

最近一个月以来,你能从各种出台文件中,清晰感受到教育改革的步履: 
教育部成立了校外教育培训监管司;
多地叫停了寒暑假的辅导班;
公立学校不再招收复读生;
大量在线教育关停、裁员、收缩业务,将K12作为主营业务的教培机构,不得不开始向素质教育转型……

上周五,还有一个消息炸翻了天:北京启动小学生暑期托管服务。

基本操作如下:
提供学习场所,开放图书馆、阅览室,有组织地开展体育活动等。不组织学科培训和集体授课,适当收取费用(家庭困难的免收)。教师寒暑假上班的待遇是带薪+每天46块补贴......

明眼人都能看出,这相当于变相取消了小学生的暑假,是一项利好家长、利空老师的新举措。

并且,这表面上看,是寒暑假取消的问题,背后却是教育体制根本性变革的其中一大步。

《小欢喜》剧照

至少,先精准打击校外培训机构,整治目前过度弥漫的鸡娃情绪,从多个层面降低孩子的养育成本。

毕竟,国家前不久才放开三胎政策,想劝更多适龄夫妇生娃,需要一个廉价而公平的教育环境来作为配套。
 
从这个意义上看,学区房无疑是处于政策调控的焦点上,再严厉的调控都可能发生。

一系列信号表明,教育改革还将提速。

随着教育公平改革进入深水区,未来还将有更多举措从纸面落实到行动中,以回应家长和学生面临的过于内卷的求学现实。
 
随着政策变动、学区资源重新分配,学区房面临的风险只会越来越大,投资属性也将被打得七零八落。
 
到了这个时候,就千万不要盲目追高学区房了。

否则很可能买不到“好未来”,还被活活收割了“焦虑税”。

北京那些受困其中的鸡娃家长,就是摆在眼前的鲜活例子!

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    再见,学区房
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