史诗级大招！戳破学区房泡沫，从北京开始

2013年3月，北京海淀区华清嘉园。

一间37平方米的房子叫价350万，每平米逼近10万。由于价格实在骇人，这个地方被称为“宇宙中心”。

但仅仅3个月之后，这个记录就被打破了。东城区景山东街，一个400平方米的四合院，报价1.3亿元，每平米32.5万。

由于报价过高，这两套房源很快就被下架了。但从它们这里，绝大多数人第一次听到这样一个概念：

学区房。

经过这些年的疯狂发展，如今学区房已经家喻户晓，名震全国。动辄数百万上千万的价格，让很多人一听到这个词，就想起“奢侈品”三个字。

如今，北京一声惊雷传来，每一个关心学区房的人都应该明白：

学区房的逻辑，要变了。

北京放大招，学区房迎来重击

这个暑假，在北京西城区，坐拥学区房的业主正经历着前所未有的沮丧。

从7月2日开始，北京西城幼升小的部分学生家长，就陆续接到了调剂电话。

原本可以上德胜育翔小学的，被调到本区“西师附小”和新街口“志成小学”，甚至还有调到什刹海学区“鸦儿胡同小学”的。

本可以上金融街宏庙小学的，被调剂到了本区的“华嘉小学”、“实验二小涭水河分校”。

更惨的，是在2020年7月31日后购房的家庭，无论你买的是哪个名小的学区房，只有普通小学可以选。

要知道，为了能挤进名校，这些家长都曾斥大几百万甚至上千万巨资，才抢到了德胜、月坛和金融街片区的学区房。

一夜之间，稳上名校变成了“绝缘名校”，这学区房算是白买了。

导致这种现状的直接原因，是北京西城区最近明确，2020年7月31日后购房家庭，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。

这个著名的“731政策”，早在去年就掀起了热潮，如今算是尘埃落定。

所谓的“多校划片”，就是指一个小区对应多个学校。多校划片会将热点小学、初中分散至每个片区，确保各片区之间大致均衡。

在具体操作中，实行多校划片将通过随机派位方式分配热点学校招生名额。派位未能进入热点学校的学生，仍应就近安排至其他学校入学。

这个政策完全颠覆了学区房的既有逻辑。在过去，就近入学的背景下，只要你买到了名校旁的房子，就一定能上名校。但现在不一定了，就算你买了15万一平的学区房，照样有可能给你分配到5万一平的房子那上学。

至于分配到哪个学校，全凭公开摇号，拼的是运气。

15万一平买来的学区房，上的却是5万一平段位的学校，这里头的差价，就是家长们交的学费。

西城区此举极具象征性意义。在北京，西城区的教育资源堪称顶级。作为“中心地区”之一，西城区有着众多部委机构且名校林立，属于教育资源的“珠峰地带”。

在媒体的报道中，前几年，这里曾因“11平方过道学区房挂牌150万”、“半地下室学区房卖出1050万天价”等新闻引发广泛关注。

此前，一个小区对应一所学校，只要能买到名校对应的学区房，100%可以入读名校，即便是过道房、地下室都会引起疯抢，学位房热度高居不下的原因正在于此。

但如今，“多校划片”正式实施后，斥巨资买下学区房的家长和投资客都傻眼了。

根据第一财经的报道，消息出来后，西城德胜片区有房源直降80万。

在北京西城，押注学区房的人迎来了最大的滑铁卢。

学区房，到底有什么魔力？

在这之前，学区房一直是买房人心中的信仰。

以北京为例，作为全国教育资源最集中的城市，这里的学区房从来不缺惊心动魄的案例，尤其是在义务教育资源顶级的西城。

据每日经济新闻报道，2016年3月，一篇题为《46万一平，谁买走了北京天价学区房》的文章引爆朋友圈。

这篇文章开头的第一句便是：

“11.4平米，530万。每平米46万的单价创下了近期学区房单价纪录。”

尽管这篇文章最后被央视曝光为虚假信息，但房屋所在的西城区文昌胡同，依旧是天价学区房的主儿，只因其对口北京市第二实验小学。

据央视当时的报道，文昌胡同在2013—2015年3月期间成交了4套学区房，面积分别是8.1平方米、14.59平方米（2套）和10.9平方米，3套的建筑年代是1980年，1套1990年。但这4套房的单价最高达27.34万元/平方米，最低的也有21.25万元/平方米。

2019年7月初，西城区德胜片区还成交了一套仅12.2平方米的老破小，成交价高达360万元，单价逼近30万元/平方米。

学区房的疯狂，没有经历过的人无法想象。

不只在北京，全国各大城市，凡是优质学区房，都是一片“群魔乱舞”。

在深圳，华强北有个学区盘叫阁林网苑，一套44.58㎡的房子，2020年4月卖出时成交价632万，每平14万，上一年同期的成交单价是10万。换算一下，一年时间，房东每天躺赚5000块，买房人则要多掏近180万。

2019年，南京出了一套“迷你”学区房，13㎡大的房间内，只够放一张床、一张桌子。

但因为总价低，房东报价168万，看房人排到了门口。更魔幻的是，这是一套“瓦房”，房龄已经39年。

这个“破房子”跑火的原因，在于它属于南京市琅琊路小学的学区范围。琅琊路小学是南京最有名的三所小学之一。

最后，这套疯狂的瓦房并没有卖成，因为房主只有居住权没有房产证。这只不过是中介利用市场焦虑，制造的一场营销。

荒诞的现实背后，是学区房巨大的魔力。

《中国教育报》曾公布的一组数据显示，2015年北京大概有16万名儿童进行了小学入学信息采集。其中，京籍学生大概10万名，非京籍大概6万名。但东城、西城和海淀三个区口碑最好的25所小学，只能接收大概5000名学生。

一边是16万人的潜在需求，一边是5000个优质学位名额，而学区房，就是通往名校的那张船票。

你想想，这样的学区房能不火爆吗？

学区房火爆的深层次原因，是优质教育资源的稀缺与不平等。

来看一组数据：

2019年大学本科录取率，河南考生108.4万，本科批次录取36万，率取率是33.2%，广东、四川、安徽、河北、湖南、江西、甘肃这一数据在35%-43%之间。而北京是68.9%！

这意味着，同样参加高考，北京的孩子10个里头7个上本科，河南是3.3个。

导致这种现象的根本原因是内部教育资源极度不平衡。

在绝大部分城市，重点高中的升学率都远远高于普通高中，而能否进入重点高中，取决于能否进入重点初中乃至重点小学。而初中小学都是免试入学，能否上全凭划片或者摇号。

最后的焦点，就落到了那套决定命运的学区房上。

买下了学区房，就赢在了起跑线上。

哪怕再不济，孩子不是读书的那块料，学区房也是市场上的“硬通货”，转手一卖也能赚上一笔。

就这样，在稀缺教育资源和金融属性的裹挟下，学区房逐渐走上了狂欢的巅峰。

学区房，进入调控时代

优质教育资源稀缺的现状、不断攀升的价格，与家长们“望子成龙”的焦虑一碰上，就滋生出了学区房的魔幻与疯狂。

从某种程度上来说，这和我们目前的人才选拔方式密不可分。激烈的社会竞争下，我们的人才选拔，依然是以应试教育为主，能考高分、一路上名校才是王道。

在这样的环境下，家长们或主动或被动地走上了“鸡娃”之路。

上海一位5岁孩子的15页简历曾在社交媒体上刷屏：

幼儿园大班时，他的中文识字量达1500字，英文书年阅读量500本，每周还附带3篇英语日记。

在这些父母的世界里，孩子的每一次升学都像一场大型战争，每一步都不能错。在他们看来，要更大概率找到“最好”的工作，孩子就要上最好的大学、最好的高中、最好的初中、最好的小学，甚至最好的幼儿园。

这个鸡娃链条，环环相扣，丝毫不容懈怠。

而学区房，就成了他们进入名校的关键切口，哪怕是耗资千万、倾家荡产，他们也在所不惜。

与此同时，在“鸡娃”的过程中，这些人也发现了教育和房价之间的微妙关系：孩子成绩越好，小区的房价越高。于是，有人组建孟母群、自办奥赛班，自觉成了房价的“保卫者”。

更关键的是，学区房的不断上涨还引来了炒房客，他们调动巨量资金大手笔囤入学区房，捂一段时间又转手卖给需要的接盘侠，从中牟取暴利。

但享受学区房红利的这些人很少能意识到，优质的学校资源，是市政规划、教育团队、优质生源共同作用的结果。

这波社会带来的红利，被拥有学区房的少部分人攫取。而其他普通民众，为了在教育资源上往前走一步，就要花费天价，从业主的手上购买这种垄断权。

打破这种垄断，正是学区房调控的意义。

4月30日，高层会议明确提出——

增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房等名义炒作房价。

在这之后，广州、成都、石家庄、南京等多地将学区房的整顿作为重点。

在上海，自2021年起，上海市委属试验示范性高中，将拿出招生总计划的65%，通过“名额分配综合评价录取”的方式分配到区和学校。政策出台后，有房源挂牌价一天降近80万。

在深圳，官方首提“全区试点大学区制”，在民治街道小一和初一各自选取5所学校，纳入到大学区招生学校中，狙击高价学位房。

更多的城市已经在行动。作为政治文化中心的北京，亲自下场开炮，足以见高层整治学区房的决心。

尽管学区房不会这么快终结，但不难想象，未来那些顶尖学区房、老破小学区房，注定不会再有过去的荣光。

那些学区房泡沫的鼓吹者，也注定会被历史浪潮拍打在沙滩上。

尾声

学区房的巨大泡沫，正在被不断挤出。

这一点很多人都已经感受到了。但很少有人意识到，学区房调控的背后，藏着一个巨大的信号——

教育资源的重新分配。

学区房概念的真正兴起，是在2006年《义务教育法》颁布、“就近入学”被强调之后。

后来的“小升初”直升制度，更是把“学区房”推上了神坛。有资深地产中介就曾表示，多年来，学区房一直是砍价最少、交易周期最短的房源之一。这样的氛围下，“一个过道”卖出天价也就不足为奇。

但随着时间的变迁，学区房已经变成了教育垄断和阶层固化的砝码。

早期政策倾斜导致的教育资源严重分配不均，成了既得利益者极力捍卫的阶层门槛，在市场的浪潮和家长们“望子成龙”的焦虑中，这个门槛被不断抬高。

如此一来，教育内卷加剧、躺平主义开始泛起。在这样的背景下，高层开启了一场利益分配的重构。

教师轮岗制度、叫停寒暑假辅导班、严控在线教育，甚至试点启动小学生暑期托管服务……这些，都是改革的一个个小步伐。

触碰到既得利益的改革，注定是阻力巨大的。

北京西城区刚刚推动“多校划片”的时候，据说直接有老干部闯到区教委办公室胡闹，甚至有人当着工作人员的面在办公室里大小便。

但无论如何艰难，这一步已经迈出去了。

未来，希望房住不炒，也能迈出这关键的一步。

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