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雅居乐卖血装大款,财务真相吓你一跳

发表时间: 2021-08-25 10:20:52

作者: 广州无冕信息技术有限公司

来源: 深蓝财经

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8月19日,雅居乐发布2021年中期业绩报告。这份年中成绩单,有几个数据可圈可点:


  • 营收385.88亿元,同比增长15.1%;
  • 净利润64.71亿元,同比增长2.1%;
  • 销售金额753.3亿元,完成全年过半的销售目标;
  • “三道红线”全面达标绿档。

不过值得注意的是,这些数据没有让雅居乐管理层开心,相反,他们暂无上调全年销售目标的计划,并表示“未来3年要更加审慎。”

他们好像在担心什么,另一边,资本市场也不买账。中报业绩公布后,雅居乐收盘价连续多日下降,高盛、富瑞、德银纷纷下调雅居乐目标价。

种种现象表明,浮在雅居乐财报上面的数字经不起推敲。利润来源、现金流承压及债务……每一个问题,都在狙击着雅居乐的心脏。

1


增收不增利
真实情况远比想象严重


中报显示,2021年上半年,雅居乐营收385.88亿元,同比增长15.09%。

所有收入中,包含物业发展与多元化业务收入两个部分,前者占比83.2%,后者占比16.8%。

其中物业发展,即房地产开发业务的营收为320.92亿元,较去年同期上升9.5%。可见,房地产开发业务的增速相较整体是在下滑。

盈利方面,公司期内毛利润为108.49亿元,同比下降5.8%;毛利率为28%,较2020年同期的34.4%下降6.3个百分点;公司期内净利润为52.9亿元,同比微增3.2%;净利率16.8%,较2020年同期的19%下降2.2个百分点。

很明显,雅居乐陷入了增收不增利的窘境。

如果再把时间线拉长一点,则可以发现雅居乐近几年的真实情况远比想象中严重。

1、营收增速开始放缓;
2、毛利润增速极其不稳定,呈现两极走势,两年正两年负;
3、毛利率创近4年来新低,且首次低于30%;
4、净利润增速断崖式下滑,从2018年85.6%的同比增速下滑到今年上半年的2.1%;
5、净利率已经连续3年下滑。


深蓝财经制图

2


卖“子”换钱,回款率低走
融资频频还不够“解渴”


更尴尬的是,雅居乐在上半年的净利润之所以能够微微增长,相当一部分还是靠出售资产换来的,颇有一种卖“子”换钱的感觉~

中报显示,公司上半年的其他收益净额高达42.53亿元,相较于去年同期的28.32亿元增加了50.2%,增幅主要来自出售附属公司的收益。这笔收益从去年同期的18.12亿元增加至41.37亿元,同比增幅高达128.3%!

这将隐藏在雅居乐背后的资金压力暴露无遗。

另一个可以作证的数据是,今年上半年,雅居乐的回款率为80%,低于行业整体水体。

克尔瑞曾在研报中指出,2020年房企销售回款率的平均值达到87%,并且近年来房企的整体回款率呈不断上升趋势。结果呢,雅居乐的回款率反而从2019年起走上了“下坡路”。

据365财经报道,雅居乐在2018年至2020年期间的回款率分88%、92.4%、88.2%, 回款率的下跌意味着雅居乐“造血”能力下降。



确实,自去年年底以来,雅居乐的一些举动就屡次被外界解读为缺钱。

2020年12月24日晚间,雅居乐发布公告,宣布将分布于海南、中山、扬州、清远、天津、郑州、惠州等地的7个地产项目的部分股权打包出售给平安不动产,后者向有关雅居乐附属公司支付合计70.51亿元作为此次交易的诚意金。

今年上半年,雅居乐更是融资频频,不断在美元债、定期贷款、配股等方面多管齐下。

今年5月24日,雅居乐宣布获两笔定期贷款信贷,分别为52.53亿港元及2850万美元;4天后,其宣布募资约32亿港元;6月1日早间,雅居乐又发布公告称,发行于2026年到期的本金总额1.5亿美元额外票据,按年利率5.5%计息。短短一周,雅居乐进行了3次融资动作。

如今看来,这些钱都不够雅居乐“解渴”,不然它怎么舍得卖掉自己的“孩子”呢?

3


逃不掉的永续债危机
多家投行下调目标价


待半年报公布以后,“稳健向好”成了雅居乐口中的关键词。

毕竟上半年雅居乐实现了转“绿”。去年,雅居乐还踩线资产负债率一条,然而到今年上半年,雅居乐剔除预收款后的资产负债率为68.4%,净负债率为45.3%,现金短债比为1.18倍,全部达到“三道红线”绿档要求。

可惜年报上的负债率得到优化,并不意味着雅居乐真实的负债水平低。因为,雅居乐一直都享有地产界“永续债之王”的“雅称”。

数据显示,2017年前,雅居乐永续债的规模还长期保持在60亿元以下,而后其不断加大永续债融资力度,2018年末、2019年末、2020年末,公司永续债分别为83.4亿、135.7亿、136.4亿。

据了解,发行了永续债的企业偿债指标都相对较低,因为永续债在会计处理中计入企业的股东权益而非负债。但永续债存在利率跳涨机制,当赎回日未能履约时,永续债的利率会被大幅度提升。

今年中期,公司永续债分得的净利润达5.1亿元,占净利润总额的比重超8%,而目前存续的永续债规模为130亿元,如此算来,永续债的平均成本达到7.8%,高于同期融资成本。

综合来看,雅居乐所说的“稳健向好”就显得不是那么有说服力。与此同时,投行们也注意到了危险信号。富瑞、高盛、德银等机构纷纷发表研报,下调雅居乐的目标价。


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雅居乐卖血装大款,财务真相吓你一跳
数据显示,2017年前,雅居乐永续债的规模还长期保持在60亿元以下,而后其不断加大永续债融资力度,2018年末、2019年末、2020年末,公司永续债分别为83.4亿、135.7亿、136.4亿。
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