孙宏斌们狠心“割肉”，国企还要慢慢挑 || 深度

“磨刀霍霍”，接盘侠们相继登场了。

最新的消息，是大型AMC（金融资产管理公司）将参与风险房企资产处置。1月26日，据《证券时报》消息，金融监管部门日前召集几家全国性AMC开会，研究AMC按照市场化、法治化原则，参与风险房企的资产处置、项目并购及相关金融中介服务。

虽说还只是个研究会，并无实际落地的东西，但到底也算是个利好。而今多家危机房企摆上货架的资产体量巨大，又亟待变现，谁来接盘？能接多少？接了能纾困多少？都还是个大大的问号。

去年12月开始，关于收并购，政策的暖风就不停地在吹呀吹，从并购贷不再计入“三道红线”指标、高层牵头引导国企提供流动性支持，到推出并购贷、专项债等等，一开始效果寥寥。

直到近期，房企项目间的并购案例明显多了起来，百亿规模的并购资金亦开始进场。看起来，收并购大幕已经拉开，市场期盼的纾困者——国企，确也频频出现。只是，他们能解决多大问题呢？

民企频频“割肉”

今年1月以来，房地产项目并购案例多了起来，流动性紧张的房企，世茂、融创、雅居乐、佳兆业等，纷纷出售资产，接盘者清一色是国企。

1月25日，中国海外发展（0688.HK，以下简称中海地产）公告称，将从雅居乐集团（3383.HK）和世茂集团（0813.HK）手中收购广州利合房地产开发有限公司（以下简称广州利合）合计53.33%股权，交易对价36.88亿元。

广州利合主要资产是位于广州番禺的超级大盘亚运城。交易完成后，世茂、雅居乐将彻底退出这一优质项目，不过也处理掉部分债务，并获得一笔相应的流动性资产；中海地产持股则增至73.33%，成为广州亚运城最大股东，进一步扩大收益。

▲1月24日，雅居乐发布相关公告。受此消息影响，雅居乐港股股价涨6.41%，报4.48港元。图片来自网络。

卖方之一世茂，此前已将旗下尚未开发的上海北外滩项目，折价转让给上海国资久事集团，目前还有超700亿元资产在货架上，当中不乏上海核心位置的商办、广州已处于利润分配阶段的住宅项目等核心资产。

曾经并购之王融创，也在卖卖卖。

去年末至今，融创先后将昆明和西安两项目的股权售予珠海国企华发股份，在武汉硚口区一综合体项目股权售予北京市国企首创置业。据其官方披露，去年至今，其通过出售项目和资产，累计获得300多亿元的现金。

央企华润置地旗下的物企华润万象生活，则将中南建设、禹洲地产这两家民营房企旗下的物业公司中南物业、禹洲物业收入囊中，总交易对价不超过33.2亿元。

已爆雷的佳兆业，也有初步进展，买家仍是国企。

据第一财经消息，多个知情人士透露，佳兆业旗下深圳南山东角头项目、深圳福田东山小区已经有多个意向强烈的国资买家，若进展较为顺利，春节后会有实质性的方案落地。

民企“割肉”，国企“吞肉”，近期收并购市场明显提速。

“并购案例明显增加，将在供给端稳定行业，这是当前行业和市场稳定的关键。因为，本来楼市下行，需求端没有问题，问题出在了供给端，并传导至需求端。供给端稳住以后，需求端也将趋于稳定，加速市场预期稳定，这是市场和行业触底的良好信息。”广东省住房政策研究中心首席分析师李宇嘉分析称。

国企成了主角

风水轮流转，市场收并购的主角，已从民企转换为国企。

当前的环境，民营房企普遍钱紧，处置资产回血的重要性不用多说，待处置的资产体量更是大。比如世茂，据《财新》消息，其待售资产包共34个重点项目，总资产价值超700亿元。

▲世茂待售项目合计报价约741亿元，剔除抵押融资和项目贷款余额531亿元，可回款约210亿元。图片来自网络。

相较而言，国企的流动性更佳，且有天然的政府隐含信用背书，此时在收并购市场显然更具优势。

实际上，房企流动性危机蔓延后，金融资源已加速向国企集中。

去年第四季度，境内债一级市场几乎成为国企的天下。华泰证券研报显示，期内，国企的境内债发行规模占比达到90%，全年占比也高达74%，同比提升了16个百分点。

不仅如此，在一系列政策的要求和鼓励下，一些国企已手握充足“弹药”。

去年12月20日，央行和银保监会出台通知，鼓励银行做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务，包括并购贷、债券融资等，重点支持优质房企兼并收购出险和经营困难的大型房地产企业的优质项目。

彼时，央行金融司司长邹澜称，房地产企业之间的并购是房企行业化解风险、实现出清最有效的市场化手段。

今年1月，并购贷不再计入“三道红线考核”，此外，央行还要求国企牵头收并购，为11家民营房企（包括绿地、融创、世茂等）提供流动性支持。

目前，对收并购的金融支持已经显现。

招商蛇口、建发地产已成功发行并购票据，规模分别为12.9亿元、10亿元；部分银行也开始提供房企收并购融资支持，近期，浦发银行计划发行50亿元房地产并购债，招商银行与华润置地、华润万象生活签署了《并购融资战略合作协议》，前者将授予后者共计230亿元的并购融资额度。

据《21世纪经济报道》援引知情人士称，一些国企央企房地产平台正在筛选优质的收并购标的，年后或有较大价值房企的收并购机会。

全靠国企解决问题有点难

民营房企束手束脚，中海、华润置地、招商蛇口等具备资金和融资实力的房企，自然被寄予纾困厚望。

然而，他们有严格的财务和投资纪律，而今收并购机会固然多，但也免不了一番挑挑拣拣。

就拿近期中海收购雅居乐、世茂所持有的广州亚运城股权来说，该项目本身相对优质，中海原先便是股东之一，对标的的财务指标掌握到位，在出价上也合理审慎。由此可见，此笔交易于中海而言，风险不大。

“现在摆上货架的那些等待收并购项目，很多是价格高、泡沫重的资产。说的简单点儿，‘肉少骨头多’，说得严重点儿，‘请君入瓮’。”李宇嘉指出，2017年，王健林600亿元甩卖资产，孙宏斌接盘，大家都说赚了，因为大家都预期楼市还有戏，趁火打劫的，一定赚。但现在，风向变了。

所以说，对于市场的收并购机会，国企仍会审慎，不会当“冤大头”，部分优质项目，或是物管等优质项目，才会成为目标。

▲近期的房企收并购项目。图片由无冕财经制作。

再说，从去年第二轮集中供地开始，民营房企就基本退出市场了，国企在公开市场上有大把的优质土地可拿，风险相对收并购也更低，何必退而求其次呢？

在决策效率上，国企亦相对劣势。而今危机房企亟待出售的项目体量以几百亿计，短期内难有大进展。

据克而瑞分析，国企决策效率偏低，对并购推进慢，难以适应市场化并购时效性要求，且在过往，国企的收并购多以政策性的重组为主，如保利与中航地产、中海与中建的重组，实现国企内部资源整合。

由此可见，国央企向中高风险房企进行流动性支持，确实也存在很多现实障碍。目前虽有一定进展，但作用也甚微。

“类似金融手段和部分央企参与收购，有助于加快资产处置。但要真正解决房地产问题资产的处置问题，关键仍是要促进房屋销售数据的活跃。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，预计春节前后，各类宽松政策将继续释放，随着房屋销售改善，企业资金面也会有所改善，对于此类问题资产的处置也有积极作用。