发表时间: 2022-03-16 11:01:30
作者: 广州无冕信息技术有限公司
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近期的楼市,扑朔迷离。
一边是豪宅的价格跳涨,上海多个楼盘创下新高。刚过去的2021年,一线城市二手“千万豪宅”成交18383套,同样来到历史高位。
另一边,整个行业头顶依然阴云密布。暴雷不断、黑铁时代、居民按揭房贷进入负增长……
中国房地产,真的来到了历史性的拐点?
这个问题,重庆市原市长黄奇帆在最近的一次对谈中给出了答案。
很多迷雾,豁然开朗。
27年,170倍
乍一看到这两个数字,你可能有点懵。但如果把它们放进下面这句话,你的疑惑也许会瞬间变成惊讶——
27年间,中国房产商新建的房子面积,增长了170倍。
这是近期的《聊一波》节目中,黄奇帆给出的数据——
1990年,中国1年新建房产面积是1000万平方米;
2017年,这个数字变成了17亿平方米。
新建房子面积的膨胀,有着历史的原因。改革开放以后,城市化进程大幕拉开,人们对住房的渴求按捺已久。
从那个年代走过来的人,很多记忆都还停留在脑海。
1978年,上海人均居住面积是4.5平方米。很多一家三口都挤在一间小房子里,厨房是公用的,厕所是公厕,就连浴室也是公共的,在家里都不能洗澡。
小孩和父母挤在一张床睡,长大了就睡在衣柜里、阁楼里。
这是那个时代的缩影,1980年中国1.8亿城市居民的人均住房面积也就5平方米——
要个大点的房子,有个独立的厕所,是那个年代最奢侈的愿望。
需求来到了爆发的边缘,恰好赶上了政策的变革。上世纪80年代以后,一连串的“松绑”机制哗啦啦地到来——
户籍制度。户籍严控开始松动,农民可以自理口粮进城落户;
土地承包制度。土地可以承包出去,农村劳动力被释放,农民们可以来到城里打工;
土地批租制度。1987年12月1日,深圳经济特区公开拍卖了第一块土地的使用权,从此房地产开发商横空出世;
房屋产权制度。老百姓可以拥有产权属于自己的房子;
按揭贷款制度。从住房分配到房屋商品化,住房公积金和按揭应运而生,一个凑齐首付就能买房的时代开启了……
用黄奇帆的话来说,正是有了这些制度,加上地方的投融资平台和开发区,房地产市场也就开始了轰轰烈烈的增长之旅——
有地可拿、有钱开发、有人来买,房地产就这样转起来了。
也正因此,在不到40年的时间里,中国城镇居民人均住房面积从原来的5平方米增长到现在的40平方米,是当初的8倍——
饿得扁扁的肚子,一下子撑开了。
从早期来看,发展房地产行业确实是一个不错的选择,既能解决居民的住房问题,又能促进经济的增长,何乐而不为呢?
但到后来,人们还是低估了这头膨胀的巨兽。
拐点已经到来
房子,当然不可能以这种高速增长的态势一直建下去。
根据黄奇帆的数据,时至今日,中国城市人均住房面积早已达到了50平方米,而在全世界发达国家里,人均50平方米就是天花板。
由此我们看到,中国房子新增面积在2017年达到17亿平方米后,后面几年基本上没有再涨。
新建面积可以控制,但已经建好的,卖不出去就成了库存。
中信建投研究发展部曾做过测算,早在2015年末,全国房地产库存高达143亿平米左右,其中拿地未开发建筑面积82亿平方米、在建未售+竣工未售规模在60亿平方米左右,按照过往3年的平均销售面积计算——
去化周期约在10-11年左右。
光那时候的库存就得消化到2025年,加上每年的增量,实际库存得有多大?
这还是明面上的,更别提还有“隐性库存”,根据黄奇帆的数据,那些买来房子不住也不租,而是用来投资的,占比高达20%。
房价能一直涨还好,他们有动力囤着,如果房价一旦涨不动了,这些房子都成了隐性的库存积压,会进一步挤占新房的需求。
从更深层次来看,房子作为一种商品,还得回归供需关系。
供给端我们刚才已经讲过了,如今的年度房地产建设量,已经来到了天花板——17亿平方米,中国基本上造了全世界一半的房子。新造的,加上过去囤手里的,堆起了一个天量的库存。
库存多不怕,有人买也行,但问题是,需求端的问题更严峻。
中国的城市化率已经来到65%,基本上也没多大空间了。更关键的是,人们不愿意生孩子了。
根据国家统计局的数据,整个2021年,只比上一年增加了48万人。按照这个趋势,我们离人口进入“负增长”,真的只有一步之遥。就连被称为“最爱生娃”的山东,2021年的自然增长人口也仅有2100人——
一个人口过亿的超级大省,过去一年的自然增长人口不足3千!
没有源源不断的新增人口,谁来买房?
随着老龄化程度的加深,死亡率增加,还会有更多的房子空出来,进一步挤压这种供需关系。
看到这里,有人可能会说,不是可以“涨价去库存”吗,像2015年那样,再来个棚改货币化?
2015年前后,全国商品房待售面积达到7.18亿平方米,超过当年销售额的一半,加上在建面积的商品房待售面积还要更多,形成极高的库存积压。在这样的情况下,棚改货币化横空出世——
拆迁棚户区不再置换房子,而是直接发放货币补偿。
通过鼓励拿了巨额补偿金的拆迁户买房,带动房价上涨,进一步吸引普通人跟风买房。
看起来这是一招好棋,既能去楼市库存,救一把房企,又能拉高地价,缓解此前“四万亿”带来的城投债问题。
但所有人都低估了房企的贪心,在去掉库存之后,房企们不但没有收手,反而开足马力,继续拉高杠杆。
其中的典型就是恒大,2015年,恒大的负债是6149亿;到了2021年中期,这个数字已经变成了1.97万亿。短短5年,恒大负债增长了1.36万亿,增长了两倍多。
▲图源涛动宏观
到头来,“涨价去库存”不仅没有去掉房企的杠杆,反而让它们走向了另一个极端。
与此同时,在房贷的催化下,短短数年,中国居民杠杆就从40%飙升到70%。如果按照“债务/可支配收入总量”的思路来算,2020年底,我们的居民部门债务杠杆率已经来到了140%——杠杆,基本上拉满了。
从这个角度,我们也就能理解,为什么国家要对房地产“下狠手”、严调控了。
既然你自己管不住贪婪的手,那就别人替你管。
房企的命运
很多宿命早已藏在时代里。
1998年,一份“房改”纲领性文件横空出世,实行了近40年的福利分房制度正式退出了历史舞台。
房地产的市场化新时代就此开启。在此后的20多年间,城市化狂飙猛进,无数高楼拔地而起,地产行业成为造富顶流。
房地产被推到了历史舞台的中央,商品房承担起刺激经济消费的重担,被调侃称“夜壶”。房地产增加值占GDP的比重也从1998年的4.0%上升到2017年的6.5%。
从2002年开始,房地产商的名字就占据了各大富豪榜。2009年的胡润富豪榜前10富豪中,甚至有8位的主业都是房地产。
2018年全国工商局的统计显示,在工商局注册登记的房地产开发商一共有9.7万家,这个数量排全球第一。要知道,同期美国的注册房地产开发企业,不超过500个。
过去二十年,什么妖魔鬼怪都来房地产插一脚,高杠杆、高周转、高风险……圈完钱后,他们一走了之,留下遍地的烂尾楼和无奈的购房者。
而如今,时代的拐点已经来了。
对房企们来说,过去的2021可谓跌宕起伏。从土拍市场的火爆到恒大暴雷后的多米诺骨牌效应,再到股债双杀的寒风凛冽。巨头在瑟瑟发抖,无数的中小房企更是难逃破产的命运。
根据人民法院的数据,2021年,全国宣布破产的房企达到:
396家。
在最近的公开发言中,黄奇帆甚至直言未来中国房企要减少9成——
以后中国房产商有1万个不得了。
这很残酷,但从长远来看,这种大洗牌或许是房地产行业的必经之路。毕竟,积攒了十几年的泡沫和杂质,是时候清一清了。
尾声
从供需关系的演变来看,大多数房企的命运,确如黄奇帆所言。
中国的房企,不但数量世界最多,负债率也是高得出奇。纵观全世界的房产商,负债率很少有超过50%的,而我们9万多个房产商的总负债率是84%,个别高的甚至能到90%。土地批租、开发建设、销售预售都是借钱在运行。
这种房产商得利、把风险甩给国家和购房者的发展模式,显然是不能长久的。
但,让房地产回归健康,注定又是一个漫长的过程。
根据高盛数据,早在2019年,中国住宅和开发商库存总额就达到了52万亿美元,是美国住宅市场规模的两倍,甚至超过了整个美国债券市场。
更重要的是,根据华泰证券的测算,目前我国房地产贡献了约20%的GDP、约40%的财政收入、约20%的社融存量,构成约60%的家庭资产。
一旦真的硬着陆,GDP、税收、国民资产等,都将受到极大的冲击。当年邻国日本为了抑制疯狂上涨的房价,选择主动刺破泡沫。而今天的中国,显然不可能选择这样一条冒险之路。
我们唯一的设想,就是以“时间”换“空间”:保持经济增长,拉高居民收入,再把泡沫慢慢挤掉。
这就是房地产真正的归宿。
部分参考资料:
1《聊一波》专访:黄奇帆独家解读房地产,财经老炮王波明
2《涨价去库存5周年:中国房地产到底发生了什么?》,势场
3《黄奇帆万字长文预测房地产下一步》,中国经济周刊
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