九成房企熬不过十年？黄奇帆又一次看透了楼市的命运

近期的楼市，扑朔迷离。

一边是豪宅的价格跳涨，上海多个楼盘创下新高。刚过去的2021年，一线城市二手“千万豪宅”成交18383套，同样来到历史高位。

另一边，整个行业头顶依然阴云密布。暴雷不断、黑铁时代、居民按揭房贷进入负增长……

中国房地产，真的来到了历史性的拐点？

这个问题，重庆市原市长黄奇帆在最近的一次对谈中给出了答案。

很多迷雾，豁然开朗。

27年，170倍

乍一看到这两个数字，你可能有点懵。但如果把它们放进下面这句话，你的疑惑也许会瞬间变成惊讶——

27年间，中国房产商新建的房子面积，增长了170倍。

这是近期的《聊一波》节目中，黄奇帆给出的数据——

1990年，中国1年新建房产面积是1000万平方米；

2017年，这个数字变成了17亿平方米。

新建房子面积的膨胀，有着历史的原因。改革开放以后，城市化进程大幕拉开，人们对住房的渴求按捺已久。

从那个年代走过来的人，很多记忆都还停留在脑海。

1978年，上海人均居住面积是4.5平方米。很多一家三口都挤在一间小房子里，厨房是公用的，厕所是公厕，就连浴室也是公共的，在家里都不能洗澡。

小孩和父母挤在一张床睡，长大了就睡在衣柜里、阁楼里。

这是那个时代的缩影，1980年中国1.8亿城市居民的人均住房面积也就5平方米——

要个大点的房子，有个独立的厕所，是那个年代最奢侈的愿望。

需求来到了爆发的边缘，恰好赶上了政策的变革。上世纪80年代以后，一连串的“松绑”机制哗啦啦地到来——

户籍制度。户籍严控开始松动，农民可以自理口粮进城落户；

土地承包制度。土地可以承包出去，农村劳动力被释放，农民们可以来到城里打工；

土地批租制度。1987年12月1日，深圳经济特区公开拍卖了第一块土地的使用权，从此房地产开发商横空出世；

房屋产权制度。老百姓可以拥有产权属于自己的房子；

按揭贷款制度。从住房分配到房屋商品化，住房公积金和按揭应运而生，一个凑齐首付就能买房的时代开启了……

用黄奇帆的话来说，正是有了这些制度，加上地方的投融资平台和开发区，房地产市场也就开始了轰轰烈烈的增长之旅——

有地可拿、有钱开发、有人来买，房地产就这样转起来了。

也正因此，在不到40年的时间里，中国城镇居民人均住房面积从原来的5平方米增长到现在的40平方米，是当初的8倍——

饿得扁扁的肚子，一下子撑开了。

从早期来看，发展房地产行业确实是一个不错的选择，既能解决居民的住房问题，又能促进经济的增长，何乐而不为呢？

但到后来，人们还是低估了这头膨胀的巨兽。

拐点已经到来

房子，当然不可能以这种高速增长的态势一直建下去。

根据黄奇帆的数据，时至今日，中国城市人均住房面积早已达到了50平方米，而在全世界发达国家里，人均50平方米就是天花板。

由此我们看到，中国房子新增面积在2017年达到17亿平方米后，后面几年基本上没有再涨。

新建面积可以控制，但已经建好的，卖不出去就成了库存。

中信建投研究发展部曾做过测算，早在2015年末，全国房地产库存高达143亿平米左右，其中拿地未开发建筑面积82亿平方米、在建未售+竣工未售规模在60亿平方米左右，按照过往3年的平均销售面积计算——

去化周期约在10-11年左右。

光那时候的库存就得消化到2025年，加上每年的增量，实际库存得有多大？

这还是明面上的，更别提还有“隐性库存”，根据黄奇帆的数据，那些买来房子不住也不租，而是用来投资的，占比高达20%。

房价能一直涨还好，他们有动力囤着，如果房价一旦涨不动了，这些房子都成了隐性的库存积压，会进一步挤占新房的需求。

从更深层次来看，房子作为一种商品，还得回归供需关系。

供给端我们刚才已经讲过了，如今的年度房地产建设量，已经来到了天花板——17亿平方米，中国基本上造了全世界一半的房子。新造的，加上过去囤手里的，堆起了一个天量的库存。

库存多不怕，有人买也行，但问题是，需求端的问题更严峻。

中国的城市化率已经来到65%，基本上也没多大空间了。更关键的是，人们不愿意生孩子了。

根据国家统计局的数据，整个2021年，只比上一年增加了48万人。按照这个趋势，我们离人口进入“负增长”，真的只有一步之遥。就连被称为“最爱生娃”的山东，2021年的自然增长人口也仅有2100人——

一个人口过亿的超级大省，过去一年的自然增长人口不足3千！

没有源源不断的新增人口，谁来买房？

随着老龄化程度的加深，死亡率增加，还会有更多的房子空出来，进一步挤压这种供需关系。

看到这里，有人可能会说，不是可以“涨价去库存”吗，像2015年那样，再来个棚改货币化？

2015年前后，全国商品房待售面积达到7.18亿平方米，超过当年销售额的一半，加上在建面积的商品房待售面积还要更多，形成极高的库存积压。在这样的情况下，棚改货币化横空出世——

拆迁棚户区不再置换房子，而是直接发放货币补偿。

通过鼓励拿了巨额补偿金的拆迁户买房，带动房价上涨，进一步吸引普通人跟风买房。

看起来这是一招好棋，既能去楼市库存，救一把房企，又能拉高地价，缓解此前“四万亿”带来的城投债问题。

但所有人都低估了房企的贪心，在去掉库存之后，房企们不但没有收手，反而开足马力，继续拉高杠杆。

其中的典型就是恒大，2015年，恒大的负债是6149亿；到了2021年中期，这个数字已经变成了1.97万亿。短短5年，恒大负债增长了1.36万亿，增长了两倍多。

▲图源涛动宏观

到头来，“涨价去库存”不仅没有去掉房企的杠杆，反而让它们走向了另一个极端。

与此同时，在房贷的催化下，短短数年，中国居民杠杆就从40%飙升到70%。如果按照“债务/可支配收入总量”的思路来算，2020年底，我们的居民部门债务杠杆率已经来到了140%——杠杆，基本上拉满了。

从这个角度，我们也就能理解，为什么国家要对房地产“下狠手”、严调控了。

既然你自己管不住贪婪的手，那就别人替你管。

房企的命运

很多宿命早已藏在时代里。

1998年，一份“房改”纲领性文件横空出世，实行了近40年的福利分房制度正式退出了历史舞台。

房地产的市场化新时代就此开启。在此后的20多年间，城市化狂飙猛进，无数高楼拔地而起，地产行业成为造富顶流。

房地产被推到了历史舞台的中央，商品房承担起刺激经济消费的重担，被调侃称“夜壶”。房地产增加值占GDP的比重也从1998年的4.0%上升到2017年的6.5%。

从2002年开始，房地产商的名字就占据了各大富豪榜。2009年的胡润富豪榜前10富豪中，甚至有8位的主业都是房地产。

2018年全国工商局的统计显示，在工商局注册登记的房地产开发商一共有9.7万家，这个数量排全球第一。要知道，同期美国的注册房地产开发企业，不超过500个。

过去二十年，什么妖魔鬼怪都来房地产插一脚，高杠杆、高周转、高风险……圈完钱后，他们一走了之，留下遍地的烂尾楼和无奈的购房者。

而如今，时代的拐点已经来了。

对房企们来说，过去的2021可谓跌宕起伏。从土拍市场的火爆到恒大暴雷后的多米诺骨牌效应，再到股债双杀的寒风凛冽。巨头在瑟瑟发抖，无数的中小房企更是难逃破产的命运。

根据人民法院的数据，2021年，全国宣布破产的房企达到：

396家。

在最近的公开发言中，黄奇帆甚至直言未来中国房企要减少9成——

以后中国房产商有1万个不得了。

这很残酷，但从长远来看，这种大洗牌或许是房地产行业的必经之路。毕竟，积攒了十几年的泡沫和杂质，是时候清一清了。

尾声

从供需关系的演变来看，大多数房企的命运，确如黄奇帆所言。

中国的房企，不但数量世界最多，负债率也是高得出奇。纵观全世界的房产商，负债率很少有超过50%的，而我们9万多个房产商的总负债率是84%，个别高的甚至能到90%。土地批租、开发建设、销售预售都是借钱在运行。

这种房产商得利、把风险甩给国家和购房者的发展模式，显然是不能长久的。

但，让房地产回归健康，注定又是一个漫长的过程。

根据高盛数据，早在2019年，中国住宅和开发商库存总额就达到了52万亿美元，是美国住宅市场规模的两倍，甚至超过了整个美国债券市场。

更重要的是，根据华泰证券的测算，目前我国房地产贡献了约20%的GDP、约40%的财政收入、约20%的社融存量，构成约60%的家庭资产。

一旦真的硬着陆，GDP、税收、国民资产等，都将受到极大的冲击。当年邻国日本为了抑制疯狂上涨的房价，选择主动刺破泡沫。而今天的中国，显然不可能选择这样一条冒险之路。

我们唯一的设想，就是以“时间”换“空间”：保持经济增长，拉高居民收入，再把泡沫慢慢挤掉。

这就是房地产真正的归宿。

部分参考资料：

1《聊一波》专访：黄奇帆独家解读房地产，财经老炮王波明

2《涨价去库存5周年：中国房地产到底发生了什么？》，势场

3《黄奇帆万字长文预测房地产下一步》，中国经济周刊