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郭氏兄弟苦撑!奥园的“白衣骑士”跑了?|| 深度

发表时间: 2022-09-07 11:08:41

作者: 广州无冕信息技术有限公司

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负债超过2600亿,奥园两位创始人带队与债权人周旋,但传闻中的国企接盘者迟迟没有明确表态,债主们正失去耐心。


本文由无冕财经(wumiancaijing)原创发布

作者:方斯嘉

编辑:陈涧

设计:岚昇

实习生:谢加


曾被称为地产黑马的奥园,如今失速狂奔,刹不住车。


债务缠身之下,奥园对市场“爽约”。上个月底,中国奥园(03883.HK)公告宣布,延迟刊发2022年中期业绩及寄发2022年中期报告。


这倒也不是件稀奇事。毕竟,奥园2021年年报都还未发出。


此前,风光无比的奥园创始人郭梓文、郭梓宁兄弟,避着风头,鲜少出现在大众视野下。


引入战投是奥园的救命之法。早在2022年初,业内就传出消息称,山东能源集团或有意成为中国奥园控股股东。对此,奥园给出了一个模棱两可的回应:公司引入战投的相关事宜正在进行中,目前暂无可对外披露的消息。


时至9月,债主们步步紧逼,“白衣骑士”仍未出现。奥园,何以自救?


创始人苦撑,债主紧逼


郭梓文、郭梓宁曾被称为地产界的黄金兄弟档。


1996年,哥哥郭梓宁与弟弟郭梓文通过竞标赢得了梅山房产公司的承包权,成功开发了第一个项目金业别墅花园,走上了创业之路。


两兄弟以房地产发家,不久后,成立奥园集团,逐渐成为广州地产圈的富豪。


此后,由于快增长、加速并购模式,奥园一度被业内称为“新华南五虎”、“小融创”。


郭梓文(左)与郭梓宁共同创立奥园。


高速增长与风险并存。在债务集中“暴雷”前,一位投资者便对无冕财经(ID:wumiancaijing)研究员表示:“奥园有大量的美元债公募、私募、表内、表外债务等,投资者其实也在赌。”


据观点地产网消息,奥园受困之后,郭梓文带领成立内部应急小组,奔走于各大金融机构之间,国内债则由郭梓宁带队谈判。在2022年8月13日,郭梓宁甚至退出奥园集团有限公司法定代表人,变更为奥园系另一位高管林显团。


奥园的债务缺口,没有一个具体数额。据奥园最近的一份年报显示,截至2021年中,中国奥园的资产负债表显示,负债合计2628.64亿,其中,有息负债共计1121亿元。


但外界仍疑惑,奥园不可预估的表外负债,缺口到底有多大。


面对债务“黑洞”,债主集体追债,奥园选择甩卖资产、洽谈展期、质押资产等方式安抚债权人。


故技重施多次后,奥园展期计划,逐渐不被债权人所接受。


9月5日,奥园集团经向上海证券交易所申请,“19奥园02”自2022年9月8日起根据相关规定转让。该债券最近一次付息日为2022年9月3日。


在今年8月,奥园与该债券的投资人召开会议,商议调整本息兑付方案。调整的方向是延长本金兑付时间,利息分析兑付。


但投资者并未接受该方案。奥园只能选择继续洽谈,并在市场寻求转让。


债权人也知道,先早伸手,才能分到好肉。于是,一些债权人选择围追堵截,以防止最终一无所有,其中,便包含奥园的子公司。


8月12日,奥园美谷(000615.SZ)宣布,计划与控股股东中国奥园签署一份股权质押合同。奥园拿出上海奥园旅游发展有限公司100%的股权,估值约3亿元,为相关债务提供股权质押担保。


这份合同签署的背景是,2021年底,子公司奥园美谷将母公司奥园告上了法庭。据奥园美谷2022年半年报显示,奥园集团通过旗下100%持股公司深圳奥园科星投资有限公司,持股奥园美谷29.34%。


值得注意的是,奥园持有奥园美谷的171,998,610股(约占总持股数的75%),已为质押状态。


奥园美谷前10大普通股股东持股情况,来自2022年半年报。


时间回到2021年,奥园美谷相继出清地产业务,专注于医美业务,于是将地产板块以约10亿元总价打包出售给中国奥园。


本指望能在奥园得到一笔回款,不料,奥园遇“险”,剩下约4亿元款项未支付。


奥园“暴雷”后,奥园美谷将奥园告上法庭,向广州仲裁委员会申请仲裁。之后,奥园美谷向深圳市中级人民法院申请强制执行。


在4亿欠款仍未理清之时,奥园拿出估值约3亿元的上海文旅项目,抵押给奥园美谷。


奥园美谷表示,如果中国奥园不履行当初的债务约定,或违反主合同的其他约定,奥园美谷有权处分被质押标。


换句话说,奥园要是不还钱,子公司就会把上海奥园旅游项目处理抵债。


战投去哪了?


奥园曾多次向外界传递信心。


今年下半年,奥园对外释放消息称,正在积极推进债务重组,并实施“保兑付、保交付、保销售、保运营、保稳定”的“五保”战略。


中国奥园在境外存续的美元债,图片来自观点指数。


除了保证从销售端回流资金外,奥园在今年多次强调正在进行引战工作,却未有实质性进展。因此,市场传出消息,称“奥园引战失败”。


对此,奥园在7月19日深夜发文反驳称,“关于某网络媒体评论我司引战事宜,纯属失实猜测。奥园是上市公司,引战工作正常推进中,相关信息会严格按照上市公司重大事项信息披露规定公告。”


今年7月起,绿城(03900.HK)与奥园多次同台露面。奥园宣告引入绿城代建合作开发广州、西安、重庆等项目。


但绿城谈不上是奥园的“白衣骑士”。


对于绿城而言,这只是一门生意。绿城是地产业较早涉及代建的企业,因此,体系较为完善,旗下的绿城管理(09979.HK)控股被称为“中国代建第一股”。


因此,奥园与绿城的关系,可以理解为甲方与乙方,奥园提供项目,绿城提供服务,绿城再从奥园处得到项目管理服务费、分红。


时至9月,奥园的白衣骑士并未出现。债权人等不到白衣骑士,却等来了奥园债券多番展期谈判。


外界不禁要问,奥园的战投方,到底在哪儿?


回溯过往,奥园战投的“绯闻对象”主要有两个,一个是山东高速集团,另一个则是广州国资,皆是国字头的企业。


一位国企人士对无冕财经(ID:wumiancaijing)研究员称:“上半年跟奥园接触了,奥园的原则是,可以合作项目、控股上市公司,但是不让出项目。即使项目合作,奥园也要求要自己操盘。”


这也说明,一方面,国企看中的是出险房企旗下的优质资产;另一方面,在土拍市场销声匿迹的出险房企们,想手握资产,等待下一个翻身的机会。


卖与不卖,抉择两难。


事实上,自房企暴雷以来,广东省内的国企与奥园等一众民营企业,曾被组织过对接,但仍并未达成合作。上述人士对无冕财经研究员指出:“之前曾有个大原则,当地出险企业尽量的由当地国资去接盘。”


奇怪的是,中国奥园的具体绯闻对象,却是一家省外企业。


据“壹地产”消息,山东能源集团与中国奥园总部在今年一月就开始接触,并达成合作意向。


在今年3月,山东能源集团和山东颐养健康产业发展集团有限公司(简称“山东健康集团”)派出了一支一百多人的队伍,在奥园进行了为期一个多月的尽调活动。据了解,山东健康集团为山东能源集团的子公司,隶属于山东国资。


实际上,山东国资与粤系房企渊源颇深。


2017年,恒大计划回A,对外筹资1300亿元。其中,山东国资旗下的山东高速集团出资230亿元,一度成为恒大的第二大股东。


2020年11月起,山东高速又将恒大全部股权转手,但最后一笔80亿元的股权款至今仍未收回。此外,山东高速还为恒大提供了数百亿融资。


有知情人士对财新表示:“山东高速集团经常给房地产公司做前期拿地的融资,相对隐蔽。其中,便包括恒大、奥园等企业。”


今年8月,据山东省纪委监委宣布,山东高速原董事长孙亮退休四年后被查,通报使用了“涉嫌职务犯罪”的表述。此前,孙亮曾任山东高速集团董事长等职位。


孙亮在山东高速集团9年入任职期间,山东高速转型快速,从一个单一的基建企业,转型为综合性企业,投资广布全国。


外界普遍认为,孙亮此番被查的导火索,可能事关地产投资。孙亮在2011年的工作会议上曾发言称:“集团拥有雄厚的现金流,又有强强联合的优势,在房地产业完全可以做大做强。”


无论是出于山东国资内部调整,还是对奥园尽调不顺利等原因,山东国资至今未正式官宣与奥园合作。


其他调研方则对奥园持谨慎态度。上述国企人士对无冕财经(ID:wumiancaijing)研究员评价:“这类出险民企,背后的风险,很难用短时间的尽调完成,所以我们相当谨慎。”














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