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前半年暴涨,后半年大跌,物业股怎么了?

发表时间: 2022-01-10 10:22:01

作者: 广州无冕信息技术有限公司

来源: 格隆汇

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作者 | 深鹏
数据支持 | 勾股大数据(www.gogudata.com)

一年前,物业股很烫;一年后,物业股还是很烫。

 

只不过,前者的烫,是热得发烫,而后者,是烫手山芋。

 

周五,港股的物业股成为跌幅较惨的概念板块之一,在地产股普遍反弹的情况下,多数物业股却没有迎来同步的回暖。其中世茂服务还一度大跌超过10%,尾盘虽然有所回升,但跌幅依然超过6%,银城生活服务、时代环球集团等也均跌超了4%。



今年上半年来,物业板块走势还一度异常强势,但下半年开始就伴随着地产行业的跌跌不休而持续重挫,其中个股跌幅超过30%的不在少数。



就拿周五跌幅最大的世茂服务来说,这只股票在2020年10月,物业股最受追捧的日子登陆港股,之后的半年多时间,股价扶摇直上,成功翻倍,但随后半年,又火急火燎地跌去超过80%,并持续创出历史新低,如此大起大落,令人纠结。



从香饽饽,到倾巢覆乱,我们不仅要问,物业股到底怎么了?



01

兴也地产,落也地产



说到物业的商业模式,很简单,主要两大块,一块是传统的收物业费,然后给业主提供物业服务,另一种就是在所服务的社区挖掘增值服务。


不过,不管是哪一种商业模式,最底层的支撑都一样,核心的指标还是物管面积,存量的物管面积是现有盈利的保证,新增面积则是业绩增长的保证。


几年前,物业股被追捧,看似很突然,但其实也是顺理成章,逻辑不外乎下面这几点:


第一,从需求上看,物业需求的刚性很强、持续性也很强,打扫卫生、环境维护这些事情虽然很琐碎,但却是不能没有的,加上中国现在普遍是住宅小区的模式,公共区域会非常多,让业主自己去维护不现实,这些工作只能由物业去做;


第二,从供应上看,房地产经过近20年的发展,存量楼盘已经非常可观,规模效应已经显现,且新房开发当时仍然在高位运行,每年的竣工面积有保证,新落成的房子越多,对物业的需求也就越强劲,而大的物业公司大多都来自大型房企,房企的楼盘自然会给到自己的物业公司管理,这就保证了物业公司管理面积的来源。同时,物业也被认为是后房地产时代,房企最好的出路之一,很多房企尤其是大型房企非常重视这块业务,纷纷给予资源倾斜,抢跑该赛道;


第三,从成本、盈利上看,物业服务这门生意的现金流非常好,而且基本无需考虑诸如研发、生产、物流这类重资产的成本,只需要配备相应的人员即可,工作流程、管控上也会较为简单;


第四,从未来的增长模式上看,随着物管面积的增加,以及人民群众对美好生活的追求,越来越多的增值服务将被开发出来,成为物业公司的第二增长曲线,也是最大的讲故事来源。


一切都很美好,未来似乎触手可及。资本市场也似乎如梦初醒,发现了物业公司的价值,开启了疯狂追逐的模式,一大波物业公司也趁热打铁,纷纷登陆港股。2018年,有5家物业公司到香港上市,2019年,这一数字扩大到9家,2020年,更加一下子增加到16家。有机构乐观预测,两年内仍将有超过50家物业公司登陆香港市场。


但是今年,一切戛然而止。物业股突然间从高光疯狂坠落,以2021年为例,年内股价从高位腰斩,甚至回落7成、8成的都比比皆是。


究其原因,最大的是地产行业的整体下行。


从国家统计局公布的2021年1-11月房地产市场运行情况来看,尽管房地产销售面积、投资额同比有所增加,但新开工面积却同比下滑9.1%,较前值-7.7%有所放大。更重要的是,在“三条红线”的限制下,房企的暴雷随处可见,甚至不乏超一线的房企。


房地产行业信心很重要,历来也是买涨不买跌。房产调控说了很多年,但经常给人越调越高的感觉,但在2021年,一切过往真的就成为了历史,房地产这只灰犀牛,不再是说说而已,可能偶尔会有反弹,但基本无望回到以前的大涨时代。


对于物业公司来说,因为深度绑定了房地产,可以说一荣俱荣,一损俱损。


没有面积上的增长做保障,等于宣判了未来的业绩增长要下台阶,投射到资本市场,基于原来的新增管理面积、规模效应等的估值模型,自然也要调低,说物业股正在经历“双杀”的至暗时刻,一点也不为过。





02

为何跌这么惨?



虽说过去的一年,物业股普遍都在跌,但阵营里也存在分化,有的摔得鼻青脸肿,有的则相对轻一点。以港股为例,跌最惨的那一家,大家都知道怎么一回事,就不必赘述了。


虽说潮水退去,很多物业股基本都被证明在裸泳,但像世茂服务这种跌得较明显的,不能简单粗暴地甩锅行业下行,还得从自身去寻找原因。


首先,体量上,世茂服务只能算中型物业公司。截止2021年中期,世茂服务拥有在管面积1.8亿平,合约面积2.4亿平,而同期的一线碧桂园物业,在管面积突破12亿平,差距很明显。


物业是非常讲究规模效应的行业,在管面积的大小不仅对于成本控制、盈利能力有直接的影响,同时也是能否实现业务协同发展,特别是最具前瞻性的增值服务的关键因素。


其次,因为在管规模的局限性,使得世茂服务在核心的盈利指标——毛利率、净利率,排名相对靠后。本文选取了18家主要的上市物业公司2021年的中报做对比,世茂服务的毛利率、净利率,均低于整体中位数。




而且,公司的盈利能力正在下滑。2020年,公司毛利率和净利率分别回落至 31.4%、13.8%,同比下降2.3个百分点和1.6个百分点;2021年上半年,利润率继续下滑至29.7%、13.7%。



当中,除了有疫情的影响因素,还在于公司激进的外延并购战略。但激进的外延并购,虽然可以做大规模、做大营收,但由此带来的资源整合难题、经营费用上升,以及收购对现金流的消耗,也很明显,是盈利能力下滑的重要原因。



如今,房地产行业的整体下行趋势已定,而且这种下行还会持续相当长的一段时间,由此带来的物业股业绩增速下滑,估值下压的趋势仍将持续相当长的一段时间,换句话说,物业公司的内卷或许才刚开始。


大家自然会想到大吃小,不少物业公司也将外延并购作为突围方向之一,但是,优质的并购项目就像陈年老酒,是买一瓶少一瓶。更重要的是,这两年,物业行业的并购项目非常快速,2021年的并购金额较前一年增长了将近3倍,换句话说,大家都在疯狂地抢项目,未来还有多少优质的并购项目,那是一个大大的问号。



最后,得说说增值服务,这个是物业股的最大的故事。说得如何的天花乱坠,相信关注物业股的投资者一定不陌生,大数据、人工智能、智慧社区,张口闭口就是高科技,但实际上,只不过是围绕业主的吃喝拉撒所做的生活服务,硬要披上高科技的外衣,多少有点名不副实。


当然,也得承认,增值服务的毛利率是高于传统物管服务的,但增值服务的成本可不简单,做什么增值服务,如何把增值服务落地,需要人才,需要技术,需要设备,远比请几个保安、请几个清洁阿姨困难;如果还要践行自己吹嘘的高科技,成本开支就更大,而且数字化这种技术,比物业本身还强调规模效用,对于龙头来说,效果还相对好一些,对于中小物业公司,则不尽然。投入大,自身无法消受,投入不大,效果又不明显,要是为了省钱,都不投入,又会被时代落下,被业主抛弃,几头不到岸,就一个字,难。


如此看来,现有业务遭遇下行,增长又没有强有力的支撑,物业股跌这么多,虽有点惊悚,但也无可否非。


03

尾声



每当一个公司股价出现深跌,总有投资者问值不值得抄底。


其实,对于抄底这个事,需要搞清楚两个重要事项,第一个是跌到位没,也就是估值反映其真实价值,最好跌破其内在价值,第二个就是还会不会重新站起来。


如今港股物业板块平均估值水平在14倍左右,在以往房地产行业高光的时代可以算是有一定低估成分,但在当前的宏观环境及行业趋势下,行业的逻辑被整体下杀,未来就算继续跌都是有可能的。而物业股想要重新站起来,难度可能不比房地产回暖的大。




前半年暴涨,后半年大跌,物业股怎么了?
究其原因,最大的是地产行业的整体下行。
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