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新房要靠抢,“松绑”慢悠悠,“最牛风投城市”,还是不爱刚需|| 深度

发表时间: 2022-06-29 10:39:49

作者: 广州无冕信息技术有限公司

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两年前房价大涨时,有网友高呼“把合肥还给刚需”,如今新房要摇号,调控也不紧不慢,合肥的刚需还好吗?


本文由无冕财经(wumiancaijing)原创发布

作者:陈欣苗

编辑:陈涧

设计:岚昇

实习生:龙钰虹

数据,跌跌跌,救市政策,宽宽宽——这是多数强二线城市当下的真实写照。


但合肥,显得有点不同。


一片跌声中,合肥量价齐涨。据克而瑞数据,5月份,该市新房成交面积44万平方米,已连续3个月环比上涨,同比涨幅达25%;当月成交均价,更是来到了近一年半的最高点。


“本地人能听到的都是新房开盘就光。”有网友如此表示。


都在救市,但合肥不紧不慢。


5月,南京、苏州、郑州等城市已多轮松绑,合肥的楼市新政才来,包括非热点区域取消限购、二手房松绑等。6月26日,合肥才二度调整,加大松绑力度,直接取消企业及外地人购房限制。


这些年,伴随产业发展的红利,合肥楼市也“狂”了起来,十年房价涨超200%,被视为仅次于深圳、杭州的炒房第三城。


而今楼市率先出现暖意,又逐步加码松绑,这个“最牛风投城市”,房价该飘起来了?


新房要靠抢


当下,合肥新房是啥状况?


合肥近一年多新房成交及价格,图片来自克而瑞。


一边,是火热的打新潮,上演千人摇号的“盛景”。


比如,6月,滨湖区建发美的珺和府,66套房417人摇号;置地上玺411套房2258人摇号,竞争比分别达到6.3:1、5.1:1。


此前的1月,建发美的珺和府首推264套房,竞争比也超3:1,触发5年限售。


这两个楼盘,刚需要求首付三成起,而非刚需,首付要求是8成起,但这并不妨碍购房者们的热情:两盘的备案价格,均与周边二手楼盘倒挂1万+元/平方米。


又如,庐阳富人区四里河“神盘”——海创世袭庄园,5月推售,65套房165人摇号,竞争比2.5:1,去化100%。


2.4万/平方米的备案价,与周边楼盘,比如万科森林公园挂牌价相比,基本有超1万的倒挂。


据不完全统计,2022年1月至今,合肥市区新房登记中,共13家楼盘触发摇号。从区域来看,大多数摇号盘位于滨湖、包河、高新等热点区域板块。


这些热门盘,不仅是优质板块+配套,不少更是叠加了价格倒挂,热销也就不足为奇。


另一边,与抢房潮形成反差的,是登记“挂零”的凄凉场景。


同样是在庐阳,佳源誉和湾却遭遇了6个月来的滑铁卢——4次推售、首次1人登记,余下3次零登记。


火热的场景同样鲜少出现在新站、瑶海这样的非核心区域。


所以也就不难理解,合肥的松绑更多聚焦于新站、瑶海等区域,直接是取消限购,无需社保即可买房,随后又加码至“住房不再计为家庭住房套数”。


局部放松的效果已有所显现。据安徽中原数据,新政后的5月,合肥成交备案3590套,环比涨幅达到33.16%;新站、瑶海两区成交数达1554套,环比上涨51%。


二手房冷飕飕


相比新房,合肥的二手房则颇为落寞。


合肥上一轮疯涨(2020年下半年到去年初),由新房传导至二手房,特别是学区房的暴涨,让这座“网红”城市站上了风口浪尖。彼时网友高呼“把合肥还给刚需”。


随后是政策打压,市场开始退烧。而今,一年过去了,合肥的二手房仍在探底。


“合肥房价在过去两年一口气把未来几年的涨幅都用掉了,就算未来合肥房价能不大跌,也很难再大涨了。对于那些投资房产的人来说,房价不是涨就是跌。在这种心理下,合肥的待售二手房数量就越来越多了。”微博房产博主@有事问彭叔如此分析。


当下合肥的房价,已从去年那波冲高后回落。


具体来看,据房天下数据,3万元/平方米以上的政务区和滨湖区,已回落到2.98万元/平方米、2.8万元/平方米;紧随其后的蜀山区、庐阳区、包河区,除了庐阳区还坚挺在2万元/平方米,其余两区均低于2万元;边缘板块的瑶海区、新站区,一度炒到1.5万元/平方米以上,而今是1.2万/平方米的水平。


二手房库则处在高位。


据贝壳找房的监测数据,今年来,合肥二手房的月新增房源整体呈现上升趋势,截至6月24日,挂牌量达到89167套,接近9万套。而正常情况下,合肥的库存维持在6万套左右。


不仅如此,业主的挂牌价也处于下行阶段,可见其对未来房价信心依旧不足。


合肥二手房挂牌均价,图片来自贝壳找房。


与高库存形成对比,二手房的交易量还是不够看。


据全国行情网数据,去年4月新政落地后,二手房每月成交量持续走低,连跌7个月,最低谷为去年10月份,月成交量仅664套,跌幅达87.6%,之后有所回升。


但今年来,月成交量也只有1000套出头。


据国家统计局数据,5月合肥二手住宅销售价格指数环比下跌0.5%,已连跌9个月;与去年同期相比,下跌2.7%,已持续下跌3个月。


成交量价走低,可见当下合肥的二手房市场,观望情绪仍重,买家对未来市场的预期减弱,但想要卖,也难卖出去。


现在合肥的二手房价虽然回落,但也不低。特别是一二手倒挂,买家当然会更多涌向新房市场。


不过,5月限购政策调整后,二手房市场出现回暖现象。据贝壳研究院数据,新政后合肥二手房成交量环比增长64.5%,月度成交量创近一年来新高。


仍然是瑶海和新站表现明显,环比增长近1倍,刚需户型;其次为政务、滨湖、高新,改善型需求开始释放,环比增长超7成。


松绑为何如此从容?


整体来看,目前合肥的楼市,只能说是处于初步恢复的阶段。特别是5月新政后,一二手房环比有明显提升。


但同比,据中指研究院数据,今年1-5月,合肥新房、二手房成交面积同比降幅分别仍有43%、70.8%。


这也就不难理解,在首次局部松绑试探后,合肥再度放松,以加速楼市回暖。


不过,相比中部早已“脱光”的兄弟团们,比如已13次松绑的南京,合肥政府的松绑动作,显得从容,既不急躁、也不慢吞吞,该出手时就出手。


底气何在?


一是,合肥政府常年对供应端的拿捏。


这些年,合肥的土地供应量逐年下降,价格却是连年攀升,住宅市场长期处于供不应求的状态。去年的供应面积更是达到5年来新低,同比锐减27.37%,供求进一步失衡。


合肥土地市场供应情况,图片来自克而瑞。


特别是区域分布上,往西、往南,合肥的教育+产业+政治高地,比如滨湖、政务、高新区等热点片区,供应一直十分有限,当中政务区已断供多年了。


相应的,合肥的库存非常低。据安徽中原数据,截至5月底,合肥的去化周期只有3.8个月,这一年半来最多也没超过5个月。


这个数字意味着,合肥的房价,要亮起上涨的红灯。按住建部规定,一个城市的去化周期低于6个月,就要加快土地供应,以缓解房价上涨压力。


供不应求、库存低,买房者不得赶紧冲上去买。特别是上述热点区域,一房难求,有的还倒挂,买到就是赚到。


可看下图,5月份,滨湖区、高新区,均是供不应求,价格坚挺,环比上月还分别涨了10.43%、8.11%。


图片来自安徽中原地产。


所以,随着疫情消退,前期需求积蓄释放,加上利好政策的催化,合肥楼市自然会开始反弹。加上本身就存在房价上涨的压力,合肥的政策松绑节奏,不宜过急。


二是,近年大搞高新产业给合肥带来的底气。


近十年,合肥的GDP总量增幅达到272%,在全国城市中排名第二。这匹“经济黑马”逆袭,靠的就是新兴产业投资拉动。


通过产业引进和资本投入的方式,合肥政府将这个“先天不足”的中部边缘城市,变成了高新制造产业集群地,显示面板、集成电路、人工智能等高新技术产业齐聚,京东方、蔚来、长鑫存储等头部企业也落户于此。


“人随产业走”,大量工作岗位和就业机会,自然造就了合肥突出的人口虹吸能力。这些,都是购买力所在。


2021年,合肥城区人口突破500万,全市常住人口逼近千万,人口总量首次超越南京;近10年,新增人口191万人,年均增长2.3%,高于全国1.8个百分点。


常住人口中,65岁及以上人口占总人口比重为12%,比全国低1.5个百分点,总抚养比为40%,人口红利明显。


房价支撑力多大?


不容忽视的是,地方政府控盘,高科技产业加持,既是合肥的底气,亦是房价的加速器。


快跑的十年,合肥的房价涨了多少?206%!


在房价该不该这么涨这件事上,外界的看法是割裂的。


“肥吹”一派看未来,产业腾飞、经济正处高速发展期的合肥,潜力无限,房价这么涨很正常;非“肥吹”一派认为,合肥房价涨的太离谱了,“市民未富,房价先涨”,有甚者认为,“合肥目前的房价透支了未来十年的涨幅”。


横向对比,合肥的房价,确实不便宜。


对比中部四大省会城市,合肥、武汉、长沙、郑州,合肥的房价最高。但是,无论是经济体量、人口总量、人口增量等指标,都不及其他三座城市。


尤其与中部龙头武汉相比,合肥的GDP差了超6300亿,人口差408万,本科高校、高新企业数量也只有武汉一半不到的水平,房价却已经超过武汉。


中部几大城市房价、人口及高新企业数量比较。


合肥楼市本身也是十分卷的。


据称,“宁要政滨高(政务区、滨湖新区、高新区)一张床,不要瑶新北(瑶海、新站、庐阳北)一套房”,是合肥家喻户晓的买房定律。


“合肥楼市畸形明显,政务、经开、滨湖等板块,和瑶海、新站等板块简直就是两个城市,差的不是一点两点。”诸如此类抨击合肥区域发展不均衡而导致房价分化在各大社交平台上,屡见不鲜。


上面其实也有提及,合肥这座城市整体的发展,其实是往西、往南的,而今的房价高地,也是分布在这一区域。


可是,动辄两万多三万的房价,多数普通刚需是无法上车的,东北区域的代表,比如新站、瑶海区,才是购买力相对较低的刚需客安家的地方。


矛盾的是,“合肥民富基础较弱,购买力相对欠缺,需求方面以刚需为主”,克而瑞在合肥的城市调研报告中指出。


资源和房价的高度分化,对刚需来说不失为一种伤害。


要知道,安徽本就处于被江浙沪包围的尴尬位置,上海、宁波、杭州、南京这些城市的产业发展均不错,且合肥旁别还有南京分流。


所以在未来,合肥的人才吸引力,是有压力的。


不可否认,近年合肥的经济发展和产业成就,确实不错。但房价,也确实有些“膨胀”了。面对周边的人口虹吸压力,这座城市确实该多为刚需考虑考虑。





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